SCHLAFEN STATT ARBEITEN Büroflächen werden zu Hotels – dafür gibt es viele Gründe. So geht’s VERTRAUEN STATT QUALITÄT Der Gesetzesentwurf zur Weiterbil- dungspflicht für Verwalter und Makler KI STATT ENERGIEVERGEUDUNG Künstliche Intelligenz hebt Energiemanagement auf ein neues Niveau IMMOBILIEN WIRTSCHAFT NEUE PERSPEKTIVEN BAUEN · 01 / 2026 RAN AN DEN DATENSCHATZ GEBÄUDETECHNIK – SO HEBEN SIE DAS VERBORGENE GOLD PLUS MIPIM 2026 REGIONREPORT BERLIN
POSITIVES PASSTE NICHT ZUM WINTER. DOCH DER FRÜHLING NAHT, DIE LAUNE WIRD BESSER. WIR SOLLTEN LERNEN, SIE ZU BEWAHREN. Liebe Leserinnen, liebe Leser, wenn wir von „Krise“ lesen, ist meist nicht jener Höhepunkt einer Konfliktentwicklung im Wortsinn gemeint, sondern eher diese wabernde schlechte Stimmung aufgrund schwieriger Lage, in die wir uns immer mehr hineinbegeben. Ich jedenfalls nahm bisher Positives eher zähneknirschend zur Kenntnis, denn es passte nicht. Ich las, „Deutschland im Aufwind: Warum 2026 besser wird als gedacht“ – und ich wusste, das muss Fake sein: Positiv war eigentlich unmöglich. Ich ignorierte, dass viele Konflikte, etwa der am Wohnungsmarkt – Renditeerwartungen versus Bezahlbarkeitsansprüche – kaum lösbar sind. Und ertappte mich immer wieder dabei, am liebsten alles einreißen zu wollen: die schlappen Politikerhaufen, die es nicht hinkriegen, Bürokratie zu entwirren, und die Demokratie, die es jedem recht machen will, gleich mit. Dazu passte, dass die Kinder bauen wollen, aber nicht können, da teuer. In einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft ist der Grund genannt: Die erforderliche Eigenkapitalquote sei bei den Jungen meist erst in 14 Jahren erreicht, gegenüber sieben Jahren bei den Eltern. Das war im Januar. Doch mit dem nahenden Frühling kommt das positive Denken zurück. Ich habe mein Haus schließlich auch gebaut, später halt. Denn der Zinssatz hatte damals bei sieben Prozent gelegen. Ich sehe den Brandanschlag auf die Stromversorgung in Berlin und versuche mich in einer positiven Sichtweise darauf: Berlin wird daraus lernen, wir lernen von Berlin (wenn Berlin es schafft, schafft es jeder). Und kommt die wirkliche Krise dann zu uns, sind wir vorbereitet. Bleiben Sie positiv in diesem Jahr Ihr Dirk Labusch Hier geht’s zur Immobilienwirtschaft digital 3 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Editorial
03 EDITORIAL 04 INHALT 08 KALEIDOSKOP 10 Schwerpunkt Immobilie 4.0 10 DER DATENSCHATZ DER GERÄTE Die datenbasierte Transformation des Betriebs erlaubt das Gebäude 4.0 – technologisch wie organisatorisch 34 Sonderteil Berlin 34 DIE QUAL DER WAHL Prognosen für eine branchenkritische neue Mehrheit gebären das Motto: Die Projekte schnell fertig bringen 40 UNTERNEHMERRUNDE Was die Berliner Branche bewegt. Was Büro- und Wohnprojekte zukunftsfähig macht. Und die Lösungen für lange Genehmigungsfristen 46 Menschen & Märkte 46 MIPIM-VORSCHAU Die Messe in Cannes könnte den Auftakt zu einer breiten Erholung der Immobilienmärkte bilden. Doch es mischt sich Moll ins Dur 52 DAS IMMOBILIENPORTRAIT Kopf und Zahl: Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW 18 KI KRIEGT'S GEREGELT Künstliche Intelligenz hebt das Energiemanagement in Gebäuden auf eine neue Effizienzebene 22 FREMDELN MIT DEM DIGITALEN PropTechs und InsureTechs versprechen revolutionäre Lösungen. Doch die Realität zeigt Lücken im Betrieb 26 DIGITALER ZWILLING Nur leichter Anstieg: Niemand macht BIM, weil es gut aussieht 32 FACHMEDIENTIPPS Immobilienmärkte, Digitalisierung und Plattformen, Immobilienökonomie, Transformation des Bauens S C H W E R P U N K T DIE IMMOBILIE 4.0 10 46 4 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Inhalt Ausgabe 01/2026
MEDIENPARTNER Makler des Jahres von Poll Immobilien GmbH Mayer & Dau Immobilien GmbH Hinrichsen Immobilien GmbH Verwalter des Jahres Gundlach Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG prosperly GmbH Q.I.M. Quartier Immobilienmanagement GmbH LocalHero Peggy Stüber Immobilien von Quast Immobilien Hentschel & Co. Immobilien Best Brand Branchen-Pionier OguloGmbH DocEstate GmbH KSK-Immobilien GmbH Bleiben Sie up to date auf deutscher-immobilienpreis.de Rudkowski & Hag Immobilien GmbH aptumGmbH BEST PLACE Immobilien GmbH & Co. KG Newcomer des Jahres Vectoryx inGemeinschaft GmbH HAUBNER GROUP Immobilien GmbH Green Project RIEHLE KOETH GmbH & Co. KG Fiduciary Capital GmbH Urbansky Architekten Part GmbB HERZLICHEN GLÜCKWUNSCH AN DIE NOMINIERTEN 2026! MEDIENPARTNER
56 PODCAST L'IMMO Mieterstrom, Personal, Brandschutz, Wohnheime, Ökosystem, BImA 58 SCHLAFEN STATT ARBEITEN Büroflächen werden zu Hotels – dafür gibt es viele Gründe. So geht’s 64 CAMPUS & YOUNG LEADERS Mipim Challengers, Youth Development Forum, Karrierefaktor nachhaltiges Büro, International Real Estate, LinkedIn Workshop 68 KOLUMNE EIKE BECKER Furchtlos in Manhattan 70 INFOGRAFIK Preiserwartung: Büroimmobilien schwächeln 72 Verwaltung & Vermarktung 72 WEITERBILDUNGSPFLICHT Der Gesetzesentwurf für Verwalter und Makler stellt Vertrauen über Qualität. Eine Analyse 78 KONSOLIDIERUNG Übernommen. Integriert. Über das Nadelöhr von Hausverwaltungsübernahmen 82 WILDES STEUERTIPP Es lohnt der genaue Blick: Die Abwägung zwischen HomeofficePauschale und angemietetem Büro 84 MAKLERFRANCHISING Bisher bloß für wenige lukrativ. Doch die Systeme setzen auf ihre Wachstumslogik 88 WEG-, MIET- & MAKLERRECHT Urteile des Monats: Schuldner in der Jahresabrechnung, Eigenbedarf Vermieter, Mietervorauswahl und geschützte Merkmale 96 VORSCHAU 97 IMPRESSUM 98 CULTURE CLUB Mit Ehrfurcht ankommen – Mareike Kipp, Hekatron, und ihr kultureller Ruhepol Bagan 72 58 6 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Inhalt Ausgabe 01/2026
Deutschlands Immobilienmesse & Zukunftskonferenz mutig. kontrovers. nah dran. Leitevent für Innovationen in der Immobilienwirtschaft Einzigartige Darstellung des gesamten Lebenszyklus der Immobilie Dreiklang aus Messe, Konferenz und Community Fokus auf B- und C-Städte real-estate-arena.com JETZT TICKETS SICHERN! 10. – 11. Juni 2026
Kaleidoskop Meldungen 8 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 NEUE TRENDS RUND UM DIE WELT TEXT Jens Böhnlein, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat den weltweit ersten Berufsstandard für den verantwortungsvollen Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) in der Immobilienpraxis veröffentlicht. Dieser weltweit erste Standard tritt am 9. März 2026 in Kraft und gilt verbindlich für alle RICS Neuer Standard regelt KI-Einsatz in der Immobilienpraxis RICS-Mitglieder sowie regulierte Unternehmen weltweit. Der neue Standard definiert verpflichtende Mindestanforderungen und empfohlene Best Practices, um den Einsatz dieser Technologien transparent und ethisch abzusichern. Zu den zentralen Vorgaben zählen klare Regelungen zu Governance und Risikomanagement. Unternehmen müssen den Einsatz von KI systematisch dokumentieren, Risiken bewerten und entsprechende Kontrollmechanismen etablieren. Gleichzeitig stellt die RICS klar, dass die fachliche Verantwortung uneingeschränkt bei den Bewertern verbleibt. Sämtliche Kunden müssen künftig schriftlich darüber informiert werden, ob und wie Künstliche Intelligenz im Rahmen der Leistungserbringung eingesetzt wird. Zudem sind transparente Verfahren für Rückfragen, Einwände oder alternative Vorgehensweisen vorzusehen. Für Unternehmen, die eigene KISysteme entwickeln, enthält der Standard zusätzliche Anforderungen. Diese betreffen unter anderem die Qualität der verwendeten Daten, die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten sowie die Einhaltung rechtlicher Vorgaben. Deutscher Immobilienpreis 2026 – die Nominierten stehen fest • Makler des Jahres: - von Poll Immobilien GmbH - Mayer & Dau Immobilien GmbH - Hinrichsen Immobilien GmbH • Verwalter des Jahres: - Gundlach Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG - prosperly GmbH - Q.I.M. Quartier Immobilien- management GmbH • Green Project: - RIEHLE KOETH GmbH & Co. KG - Fiduciary Capital GmbH - Urbansky Architekten Part GmbB • Newcomer des Jahres: - Vectoryx - eine Marke der ImmoCare Solutions GmbH - inGemeinschaft GmbH - HAUBNER GROUP Immobilien GmbH • Best Brand: - Rudkowski & Hag Immobilien GmbH - aptum GmbH - BEST PLACE Immobilien GmbH & Co. KG • Branchen-Pionier: - Ogulo GmbH - DocEstate GmbH - KSK-Immobilien GmbH • Local Hero: - Peggy Stüber Immobilien - von Quast Immobilien - Hentschel & Co. Immobilien • Haus der Herzen: Publikumsvoting bis 28.02. unter gewinnspiel.deutscherimmobilienpreis.de • Persönlichkeit des Jahres: Keine Bewerbung möglich. Vorschläge werden von der Jury und von immowelt als Hauptsponsor eingereicht Die Preisverleihung findet am 25. März 2026 im Palladium in Köln statt. Mehr zum Infos finden sie hier! Über 600 Unternehmen haben sich um das Gütesiegel für Professionalität und Innovation in der Immobilienwirtschaft beworben. Aus deren Einreichungen hat eine unabhängige Fachjury nun die Unternehmen und Projekte nominiert, die den Standard für die Zukunft setzen. Folgendes sind die Nominierten:
9 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Potsdam hat beste Infrastruktur – Berlin verliert an Dynamik Potsdam führt den erstmals berechneten Infrastrukturindex im Städteranking 2025 an. Die brandenburgische Landeshauptstadt überzeugt mit einer hohen Dichte an Hochschulen, starker MINT-Forschung sowie gutem Glasfaserausbau und belegt damit Platz eins unter 71 deutschen Großstädten. Der neue Index, erstellt von IW Consult im Auftrag von „Wirtschaftswoche“ und ImmoScout24, bewertet die Bereiche Bildung, Forschung, Verkehr, Digitalisierung und Klimaresilienz vor dem Hintergrund des 500 Milliarden Euro schweren Sondervermögens des Bundes für Infrastruktur und Klimaneutralität. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Regensburg und Ingolstadt, während Duisburg, Salzgitter und Hamm die Schlusslichter bilden. Im Dynamik-Ranking verliert Berlin an Boden und gehört erstmals seit 2016 nicht mehr zu den drei dynamischsten Städten. München bleibt wirtschaftlich führend und erreicht neben Freiburg als einzige Stadt Top-15-Platzierungen in Niveau, Dynamik und Infrastruktur. Glasfaserausbau: Ziele werden nicht erreicht Der Ausbau von Glasfaseranschlüssen bis in die Wohnung (FTTH) kommt in der deutschen Wohnungswirtschaft voran, bleibt im Bestand jedoch hinter den Zielen zurück. Das zeigt eine bundesweite Studie der Nassauischen Heimstätte | Wohnstadt (NHW) und der TKI mbh, für die Wohnungsunternehmen mit über einer Million Einheiten befragt wurden. Zwar befinden sich mehr als 64 Prozent bereits in der FTTH-Ausbauphase, die tatsächliche Anschlussquote liegt jedoch erst bei rund 27 Prozent. Als zentrale Hemmnisse nennt die Studie komplexe Genehmigungsprozesse, Kapazitätsengpässe im Bau sowie regulatorische Unsicherheiten. Zugleich warnt sie vor kostenintensivem Doppelausbau und spricht sich gegen Zwangsmodelle aus. Stattdessen plädieren die Autoren für OpenAccess-Strukturen, Investitionsschutz und verlässliche Rahmenbedingungen. Nur so lasse sich der FTTH-Ausbau bis 2035 erreichen. Digitale Talentsuche auf dem Vormasch Eine Trendumfrage von Recruiting Match Real Estate zeigt: Rund 67 Prozent der Bau- und Immobilienunternehmen nutzen digitale Tools zur Fachkräftegewinnung, während fast die Hälfte (49 %) noch über mangelndes technisches Know-how oder Vorbehalte gegenüber digitalen Methoden klagt. LinkedIn erweist sich mit 87 Prozent als meistgenutztes Instrument, gefolgt von Jobbörsen (72 %) und Unternehmenswebsites (69 %). Fachkräfte aus technischen und kaufmännischen Bereichen werden überwiegend digital rekrutiert (61 % bzw. 59 %), Führungskräfte hingegen häufiger über Headhunter (59 %). Hauptgründe für den Einsatz digitaler Tools sind der Zugriff auf größere Kandidatenpools, beschleunigte HR-Prozesse und gezielte Ansprache qualifizierter Talente. Laut Matthias Höppner, Geschäftsführer von Recruiting Match Real Estate, stehen Branche und Unternehmen jedoch vor der Aufgabe, digitale Kompetenz aufzubauen, Skepsis abzubauen und Anwendungen benutzerfreundlicher zu gestalten. Die Umfrage verdeutlicht, dass der digitale Wandel im Recruiting noch in vollem Gange ist und Schulungen, Datenschutzpraktiken sowie praxisnahe Lösungen entscheidend für den Erfolg sind.
Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 DER DATENSCHATZ 10 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 S C H W E R P U N K T DIE IMMOBILIE 4.0
Gebäude entwickeln sich zu digitalen Systemen: Vernetzte Sensoren, smarte Geräte und intelligente Betriebsführung versprechen mehr Effizienz, Nachhaltigkeit und Transparenz. Voraussetzung ist jedoch, dass Facility Manager, Betreiber und Hersteller den stetig wachsenden Datenschatz KONSEQUENT NUTZEN. Möglich wird das durch eine datenbasierte Transformation des Gebäudebetriebs – technologisch wie organisatorisch. DER GERÄTE DATEN- STRÖME müssen auch in Immobilienunternehmen gebändigt werden. So bringen sie Zusatznutzen
12 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 Digitale Gebäudetechnik erzeugt heute enorme Datenmengen. Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Aufzüge, Sicherheitstechnik, Belegungssensorik, Energiemanagement oder IoT-Endgeräte kommunizieren permanent. Im Idealfall werden diese Daten, in moderner Gebäudeleittechnik oder übergreifenden Plattformen gebündelt, analysiert und automatisiert, in betriebliche Vorteile übersetzt. Im ungünstigsten Fall verbleiben sie in herstellerspezifischen Silos – ungenutzt und ohne Wertschöpfung. Unternehmen, die frühzeitig handeln, profitieren: Sie senken Betriebskosten, steigern den Nutzerkomfort, verbessern ihre ESG-Performance und sichern langfristig den Immobilienwert. WIE INTELLIGENT IST DAS GEBÄUDE HEUTE? Daten aus der Gebäudetechnik sind vielfältig – ebenso ihr Nutzen. Sie reichen von einfachen Messwerten wie Temperatur oder Stromverbrauch bis zu komplexen Informationen über Systemzustände, Laufzeiten oder Fehlerdiagnosen. Entscheidend ist die Nutzung dieser Daten. Dafür sind drei Ebenen erforderlich: 1. Infrastruktur: Geräte und Systeme müssen vernetzt und auslesbar sein, idealerweise über offene Standards wie BACnet, KNX oder moderne IoT-Protokolle. 2. Integration: Smarte Plattformen müssen Daten modellieren, kombinieren und interpretieren. 3. Analyse: Methoden, die über rückblickendes Reporting hinausgehen, ermöglichen Prognosen und können Maßnahmen automatisiert auslösen. Ein solches „Gebäude 4.0“ funktioniert als lernendes System: Es erkennt Nutzungsprofile, passt den Betrieb dynamisch an und meldet Optimierungspotenziale frühzeitig. Energieverbräuche werden transparent, Anlagen schonender betrieben und Wartungen bedarfsgerecht statt in starren Zyklen geplant. Dieser Lerneffekt ist notwendig. Der zunehmende Druck aus Regulierung, EU-Taxonomie und ESG-Reporting macht Energiemanagement zur strategischen Aufgabe. Gerätedaten liefern dafür die Grundlage: Wo entstehen Verbräuche? Welche Anlagen arbeiten ineffizient? Wie beeinflusst die Belegung Lastspitzen? Und wie lässt sich Energie intelligent im Gebäude verteilen? Kontinuierliches Monitoring ermöglicht die Quantifizierung und gezielte Reduktion von CO2-Emissionen. KI-gestützte Optimierung sorgt dafür, dass Wärmeerzeuger oder Lüftungssysteme bedarfsabhängig arbeiten. Komfort und Innenraumklima verbessern sich, während Betriebskosten sinken. Gleichzeitig unterstützen smarte Betriebsstrategien zirkuläre Gebäudekonzepte – von längeren Anlagenlaufzeiten bis zur besseren Wiederverwendbarkeit durch dokumentierte Material- und Systemdaten. Besonders wertvoll sind digitale Zwillinge. Sie verknüpfen Gerätedaten mit dem digitalen Gebäudemodell und erlauben Simulationen von Sanierungen oder Lastmanagementstrategien im laufenden Betrieb. Das Gebäude wird so zum kontinuierlich optimierbaren Objekt. DATENKOMPETENZ ENTSCHEIDET Technologie allein genügt nicht. Damit digitale Gebäudetechnik ihren Mehrwert entfaltet, müssen auch Strukturen, Prozesse und Rollen angepasst werden. Facility Manager entwickeln sich zu Datenanalysten, technische Betriebsführung und IT wachsen zusammen. Cybersecurity wird zum integralen Bestandteil des Gebäudebetriebs – je vernetzter ein Gebäude, desto höher die Anforderungen an den Schutz. Eine klare Governance definiert Datenqualität, Zugriffsrechte und Verantwortlichkeiten. Ein oft unterschätzter Erfolgsfaktor ist die Nutzerkommunikation: Nur wenn Anwender Vorteile wie Komfortgewinne und Transparenz erkennen, akzeptieren sie vernetzte Systeme und veränderte Nutzungsweisen. Vorreiter der Branche setzen diese Prinzipien bereits erfolgreich in die Praxis um. D TEXT Frank Urbansky
13 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 SIEMENS: DIGITALE GEBÄUDETECHNIK ALS WERTTREIBER Siemens nutzt mit Building X eine Cloud-basierte Plattform, die Daten aus Heizungs-, Lüftungs-, Licht- und Sicherheitssystemen integriert. In Büro- und Industrieimmobilien werden Energieverbräuche kontinuierlich analysiert und Optimierungen automatisiert umgesetzt. Energieeinsparungen von zehn bis 30 Prozent sowie eine höhere Anlagenverfügbarkeit gelten als realistisch. Digitale Services versteht Siemens als zentralen Hebel, um Gebäude in nachhaltige und wirtschaftlich effiziente Assets zu transformieren. Building X bündelt Energie-, Nachhaltigkeits- und Betriebsdaten in einem zentralen Dashboard. Betreiber identifizieren Ineffizienzen, senken den Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent und reduzieren Instandhaltungskosten durch prädiktive Wartung typischerweise um 15 bis 30 Prozent. CO2-Emissionen lassen sich um zehn bis 15 Prozent verringern. Diese Transparenz ist vollständig in ESG-Reporting- und Dekarbonisierungsstrategien integriert und steigert den Wert ganzer Immobilienportfolios. Siemens adressiert zudem Herausforderungen vernetzter Gebäude wie Interoperabilität, Datenintegration und IT-Sicherheit. Building X setzt auf offene Standards, eine durchgängige Datenarchitektur und einen ganzheitlichen Cybersecurity-Ansatz auf Basis von Zero Trust, IEC 62443 und der Charter of Trust. Der Erfolg wird anhand klarer KPIs gemessen, darunter Energieverbrauch pro Fläche, Emissionen, Betriebskosten und Nutzerkomfort. SAUTER: OPERATIVES RÜCKGRAT DES DIGITALEN GEBÄUDES SAUTER hat digitale Services und Predictive Maintenance durch Fernwartung und kontinuierliche Zustandsdatenauswertung zur Praxisreife geführt. GA-Techniker analysieren den Betrieb online und greifen ein, bevor Störungen auftreten – ein wichtiger Hebel angesichts des Fachkräftemangels. Die Anlagenverfügbarkeit steigt, Lebenszyklen verlängern sich. Grundlage ist eine digitalisierte Gebäudeautomation, die weit über klassische Mess-, Steuer- und Regelaufgaben hinausgeht. „Ziele sind mehr Komfort, höhere Energieeffizienz und messbare CO2-Reduktion“, so Dr. Andreas Wetzel, technischer Leiter Gebäudeautomation bei SAUTER Deutschland. Automatische, bedarfsabhängige Funktionen für Heizung, Lüftung und Kühlung sowie intuitive Bedienkonzepte sind heute Standardanforderungen. Viele notwendige Daten seien bereits vorhanden, würden jedoch noch nicht systematisch genutzt. Zentrale Plattform ist das SAUTER Vision Center. Es vereint alle GA-Komponenten, speichert Gebäudedaten zentral und „AUTOMATISIERTE ZÄHLER- ABLESUNG, ENERGIE-BENCHMARKING SOWIE KI-GESTÜTZTE PRÜFUNGEN VON WARTUNGS- UND BETREIBERPFLICHTEN WIRKEN ALS EFFIZIENZTREIBER.“ Dirk Brandt, Geschäftsführer Key Accounts Strabag PFS Quelle: Siemens Wie Building X funktioniert Ein mehrschichtiger Ansatz – So macht Siemens mit Building X die TGA digitaler OFFENHEIT: Automatisierung und Energieeffizienz optimal nutzen DATEN: Organisation und Konsolidierung KONNEKTIVITÄT: Hardware-Integration und Datenerfassung
14 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 integriert Energiemonitoring nach GEG bzw. GMG. Dashboards, KPI-Ampeln und Analysewerkzeuge wie Carpet Plots oder SankeyDiagramme machen Energie- und Betriebskennzahlen nutzbar. Ergänzende Analytik wie Betriebsmuster- oder Anomalieerkennung ermöglicht Einsparungen von rund 15 Prozent. Digitale Zwillinge mit prädiktiver thermischer Simulation zeigen in laufenden Projekten zusätzliche Einsparpotenziale von bis zu 30 Prozent. Offene APISchnittstellen und Standards wie BACnet, ergänzt um MQTT für IoT-Anwendungen, sichern Interoperabilität und IT-Sicherheit. STRABAG PFS: DATEN ALS INTEGRATIONSFAKTOR STRABAG PFS nutzt Digitalisierung als strategischen Hebel, um Asset, Property und Facility Management zusammenzuführen. Laut Dirk Brandt, Geschäftsführer Key Accounts, verlieren klassische Silos an Bedeutung zugunsten durchgängiger, datenbasierter Prozesse. Die Digital Service Platform schafft Echtzeit-Transparenz über Verbräuche, Anlagenzustände und Leistungen und stellt diese allen Beteiligten auf einer gemeinsamen Datenbasis zur Verfügung. Automatisierte Zählerablesung, Energie-Benchmarking sowie KI-gestützte Prüfungen von Wartungs- und Betreiberpflichten wirken als Effizienztreiber. Auch in der Disposition erzielt KI messbare Produktivitätsgewinne. Hohe Datenqualität ist dabei zentral: KI-Tools identifizieren und ergänzen fehlende Gebäude- und Anlagendaten automatisiert. Für ESG- und Dekarbonisierungsstrategien übersetzt STRABAG PFS diese Fähigkeiten in konkrete KPIs und Energieoptimierungszusagen. Effizienzsteigerungen von bis zu 30 Prozent werden bereits heute realisiert. SPIE: DATENGETRIEBENER OPERATING-ANSATZ SPIE verfolgt im Gebäudebetrieb einen konsequent datengetriebenen Ansatz. IoT-Daten aus Gebäudeautomation und technischen „DAS ZUSAMMENSPIEL KLAR STRUKTURIERTER DATEN- QUELLEN IST ENTSCHEIDEND.“ Daniel Depta, Vertriebsmanager im Geschäftsbereich Efficient Facilities bei SPIE 1 SPIE Vor allem gut dargestellte Daten ermöglichen es auch Verwaltern, Digitalisierung und TGA effizient zu verbinden 2 VISION Daniel Depta will Digitale Zwillinge mit Echtzeitdaten verknüpfen 2 1
Was ein neues GEG für die TGA bedeuten könnte Der Koalitionsausschuss von CDU/CSU und SPD hat mit der geplanten Fortschreibung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz einen grundlegenden Neuordnungsprozess angestoßen. Die möglichen Konsequenzen: Ein konkreter Gesetzentwurf ist bis Ende Februar 2026 angekündigt. Ziel ist eine technologieoffenere, flexiblere und zugleich vereinfachte Regulierung, die Investitions- und Planungssicherheit im Gebäudesektor erhöhen soll. Für die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) könnten sich daraus spürbare Konsequenzen ergeben. Die bislang stark fokussierte Vorgabe zur Heiztechnik – etwa die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Anlagen – dürfte zugunsten eines systemischen Ansatzes relativiert werden. Damit rücken integrierte TGA-Konzepte stärker in den Fokus: die Kombination aus effizienter Gebäudeautomation, optimierter Regelungstechnik, sektorenübergreifenden Energiesystemen sowie der intelligenten Einbindung erneuerbarer Energien. Planung und Auslegung könnten sich künftig weniger an einzelnen Technologien, sondern stärker an nachweisbaren Effizienz- und Emissionszielen orientieren. Branchenverbände wie der ZVEI warnen zugleich, dass eine bloße Umbenennung ohne inhaltliche Kontinuität neue Unsicherheiten schaffen würde. Für TGA-Planer, Hersteller und Betreiber ist daher entscheidend, dass das neue Gesetz klare, rechtssichere Leitplanken setzt. Gelingt dies, bietet die Reform die Chance, die energetische Modernisierung des Bestands ganzheitlicher zu denken – mit höherem Stellenwert für digitale Gebäudeleittechnik, Monitoring, Regelungsoptimierung und die intelligente Vernetzung aller gebäudetechnischen Systeme. (fu) Tipps für die Praxis: So heben Betreiber den Datenschatz erfolgreich • Datenquellen identifizieren und konsolidieren: Welche Geräte liefern welche Informationen? • Herstellerabhängigkeiten reduzieren: Offene Schnittstellen und interoperable Systeme bevorzugen • Standardisierte Datenmodelle einführen, z. B. nach BIM- und GA-Normen ein Cybersecurity-Konzept integrieren • Pilotprojekte starten und skalierbare Use Cases definieren • Datenkompetenzen im Team aufbauen – technisch wie organisatorisch Wichtiger als Perfektion ist es, überhaupt anzufangen: Jedes Gebäude generiert bereits heute Daten, die genutzt werden können. 15 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Digitales Monitoring für alle Heizungsanlagen: Effizienz steigern, Kosten senken www.immoconn.com • Intelligentes Heizungsmonitoring für mehr als 20.000 Anlagen • Herstellerunabhängig und mit optionaler Fernsteuerung • Störungsfreie Heizungen, vereinfachte Verwaltungsprozesse •CO2-Emissionen und Energiekosten dauerhaft senken, Energieeffizienzklasse verbessern • Smarte Technik kombiniert mit dem Praxiswissen unseres erfahrenen SHK-Meisterteams Jetzt Demo buchen
16 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 Anlagen fließen in ein zentrales Monitoring. Daniel Depta, Senior Vertriebsmanager Efficient Facilities, beschreibt die Vision: digitale Zwillinge in technisch und wirtschaftlich sinnvoller Detailtiefe, verknüpft mit Echtzeitdaten und simulationsfähig für Energieverbräuche oder Wartungszyklen. Der Mehrwert entsteht durch integrierte Datenplattformen, die BIM, CAFM, Energiemanagement, IoT-, Wetter- und Energiedaten zusammenführen. Auf dieser Basis ermöglicht SPIE Energieoptimierung, Performance-Monitoring, Predictive Maintenance und ESG-Reporting mit klar definierten Einsparzielen. Hemmnisse sieht Depta weniger in der Technologie als in Datenqualität und Transparenz. KI werde künftig als intelligenter Assistent Techniker und Facility Manager unterstützen und nachhaltige Betriebsmodelle weiter stützen. FAZIT Gebäudetechnik 4.0 ist operative Realität und ein zentraler Wettbewerbsfaktor. Die systematische Nutzung von Gerätedaten steigert Effizienz, Komfort und Nachhaltigkeit und sichert langfristig den Immobilienwert. Der entscheidende Hebel liegt im Zusammenspiel von Technik, Organisation und Datenkompetenz. Über das einzelne Gebäude hinaus entstehen intelligente Quartiere, in denen Energieflüsse, Speicher und Mobilität integriert gesteuert werden. Gerätedaten werden damit zur strategischen Ressource – Grundlage neuer Geschäftsmodelle und Motor des datengetriebenen Gebäudebetriebs. „ZIELE SIND MEHR KOMFORT, HÖHERE ENERGIEEFFIZIENZ UND MESSBARE CO2-REDUKTION.“ Dr. Andreas Wetzel, technischer Leiter Gebäudeautomation bei SAUTER Deutschland 1 PROBLEM: Daten werden oft nicht systematisch genutzt, so Andreas Wetzel 2 3 SAUTER Transparenz und Datenstruktur sind Voraussetzung für eine digitalisierte und effiziente TGA 3 1 2
17 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Herr Schröder, welche Rolle soll der neue Arbeitskreis „Gebäudebetrieb 4.0“ im gefma-Ökosystem einnehmen? Der Arbeitskreis soll als strategischer Impulsgeber und Orientierungsrahmen innerhalb von gefma wirken. Ziel ist es, praxisnahe Konzepte für einen energieeffizienten, digital vernetzten und nachhaltigen Gebäudebetrieb zu entwickeln und als Leitlinien bereitzustellen. Er bildet eine Brücke zwischen regulatorischen Anforderungen wie GEG und ESG und operativer Umsetzung im Facility Management. Wo liegt das zentrale Problem? In der Fragmentierung der Gebäudetechnik. Gewerke wie Heizung, Lüftung, Elektro, Trinkwasserhygiene und Gebäudeautomation arbeiten häufig in isolierten Systemen, Brüche bestehen zwischen Planung, Bau und Betrieb. Der Arbeitskreis setzt daher auf Integration von TGA, Gebäudeautomation und Facility Management über den gesamten Lebenszyklus. Viele Gebäude erzeugen heute große Mengen an Betriebsdaten. Wie gut nutzen Betreiber diese? Die Datenerfassung ist in vielen Gebäuden bereits Realität, die systematische Nutzung nicht. Viele Organisationen befinden sich noch in Pilotphasen. Besonders großes Potenzial liegt in der lebenszyklusübergreifenden Nutzung von Daten, etwa für Predictive Maintenance, Energiemanagement und ESG-Reporting. Welche technischen Voraussetzungen sind nötig, damit datenbasierte Entscheidungen im Alltag ankommen? Eine verlässliche, interoperable Sensorik sowie eine zentrale Datenplattform – etwa ein CAFM- oder IoT-System –, in der Informationen konsolidiert, analysiert und nutzbar gemacht werden. KI-gestützte Auswertungen helfen Muster zu erkennen und Handlungsempfehlungen abzuleiten. Ebenso wichtig ist ein solides IT- und OT-Sicherheitskonzept. Wie verändern IoT-Plattformen, digitale Zwillinge und KI das Gebäudemanagement konkret? Diese Technologien ermöglichen den Übergang zu prädiktiven Betriebsstrategien. Energieeinsparungen von 20 bis 30 Prozent und deutlich reduzierte Wartungskosten sind realistisch. Welche Rolle spielen Live-Daten und Predictive Maintenance bei der Senkung von Betriebskosten? Live-Daten schaffen Transparenz über den Zustand und die Effizienz von Anlagen und machen Fehlfunktionen frühzeitig sichtbar. Predictive Maintenance nutzt diese Daten, um Wartung zustandsbasiert und vorausschauend zu planen. Das reduziert ungeplante Ausfälle und verlängert die Lebensdauer von Anlagen – der Betrieb wird stabiler und wirtschaftlicher. Welche Trends werden Gebäudetechnik und Facility Management in den nächsten fünf Jahren prägen? Künstliche Intelligenz, Automatisierung und Energiemonitoring werden zum Standard. Gebäude entwickeln sich zu aktiven Bestandteilen vernetzter Energiesysteme und benötigen zentrale Datenplattformen als „Betriebssystem der Immobilie“. Parallel gewinnt die kreislaufgerechte Gebäudetechnik an Bedeutung. Ihr Rat an die Praxis? Mit Transparenz beginnen, Datenquellen zusammenführen und wenige, klare Use Cases priorisieren. Früh erzielte Erfolge schaffen Akzeptanz – Standardisierung und Automatisierung folgen danach. FRANK SCHRÖDER ist Co-Leiter des gefma-Arbeitskreises „Gebäudebetrieb 4.0“ und Director of Efficient Technologies, Corporate Facility, Phoenix Contact DATEN BÜNDELN, USE CASES SCHAFFEN Digitale Vernetzung ermöglicht den wirtschaftlichen und nachhaltigen GEBÄUDEBETRIEB 4.0. Doch darüber hinaus müssen Plattformen Livedaten in TGA und Facility Management integrieren. I N T E R V I E W FRANK SCHRÖDER TEXT Frank Urbansky "BESONDERS GROSSES POTENZIAL LIEGT IN DER LEBENSZYKLUSÜBERGREIFENDEN NUTZUNG VON DATEN.“
ENERGIE MANAGEN heißt auch die Daten der Energieströme kanalisieren
19 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 Anfang an in entsprechende Technologie investiert werden muss. Neben „Next-Level-Gebäudeautomation“ können KI-gestützte Energiemanagementlösungen vor allem bei Betriebs- und Wartungsprozessen sowie für Verbrauchsoptimierung und -prognosen von großem Nutzen sein – und nicht zuletzt spielen sie eine gewichtige Rolle bei der Umsetzung der Vorgaben der Energiewende. Verbrauchsminimierung ist der natürlichste Weg zum Klimaschutz. WAS GEHT? In diesem Zusammenhang leuchtet unmittelbar ein, dass KI bei der Optimierung des großen Energieverbrauchsfaktors Klimatisierung einschließlich Heizung und Lüftung ein weites Anwendungsspektrum findet. Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Luftqualität lassen sich durch intelligente Steuerung und Regelung für jeden Raum und jedes Gebäude individuell abstimmen. Moderne Sensorik und der Einsatz lernfähiger Systeme erlauben es, auf der Basis historischer Messdaten (beispielsweise zu Nutzungsgewohnheiten), des Bauzustands sowie aktueller Werte für Außentemperatur oder Lichteinstrahlung energetisch optimale Leitwerte zu definieren, die wiederum in sich selbst aktualisierende Modelle einfließen und zu Prognosezwecken herangezogen werden können. Anhand dieser Informationen lassen sich adaptive Regelungsstrategien umsetzen, die den Energieeinsatz minimieren. Die hierfür erforderliche Sensorenvielfalt in Kombination mit maschinellem Lernen unterstützt auch das Last- und Gerätemanagement durch vorausschauende Analyse auf der Grundlage von Daten zu Verbräuchen, Verschleiß oder Betriebszuständen. Algorithmen erkennen Muster, identifizieren ineffiziente Verbraucher oder Lastspitzen und schlagen Optimierungen (beispielsweise die Verschiebung von Geräteeinsätzen in den Nachtbetrieb) vor. Energieverluste und Ausfallzeiten lassen sich dadurch VVon Künstlicher Intelligenz und Energie ist heute auffallend häufig in einem Atemzug zu hören. Die Rede ist dabei meistens von dem extrem hohen Energiebedarf, den die mit umfangreichen KI-Anwendungen beschäftigten Rechenzentren erfordern. KI-Tools als gewaltige Energiefresser – dies ist die eine Seite der Medaille. Gleichzeitig wird aber KI auch dazu eingesetzt, durch intelligente Steuerung und Regelung Energieeffizienz zu steigern und den Energieverbrauch auf den verschiedensten Gebieten spürbar zu senken. Das gilt etwa in der produzierenden Industrie, wo KI-Lösungen Energieeinsparungen durch Prozessverschlankung, vorausschauende Wartung oder optimierte Arbeitsplatzorganisation erzielen. Und auch beim Betrieb von Gebäuden, ein besonders energieintensiver Bereich mit hohen Ineffizienzen, kann KI über ein intelligentes Energiemanagement erheblich und nachhaltig zur Senkung des laufenden Energiebedarfs beitragen. Auf all diesen Einsatzfeldern stellt KI eine erweiterte Stufe der Automatisierung dar, die vor allem durch ihre Fähigkeit, im Einsatz „dazuzulernen“, eine neue technologische Ebene definiert. Charakteristisch für derartige Lösungen ist es, extrem hohe Datenvolumen in kürzester Zeit zu analysieren und anschließend unter vorgegebenen Gesichtspunkten aufzubereiten – etwa als zeitliche Verläufe von technischen und physikalischen Parametern wie Vebrauchs-, Wetter- oder Marktumfelddaten. Schwellenwerte wie das Überschreiten von Wartungsfristen oder Belastungsgrenzen sowie die unterschiedlichsten Kenngrößen von Wirtschaftlichkeitsüberlegungen lassen sich als automatisierte Reportinggrundlage und Entscheidungshilfe nutzen. Voraussetzung ist allerdings eine saubere Datenbasis – die durchgehende Digitalisierung der beteiligten Prozesslandschaft und als deren Fundament eine moderne Sensorik. Es versteht sich daher von selbst, dass Altbauten hier einen Nachrüstungsbedarf haben und bei Neubauten von KI KRIEGT’S GEREGELT Die Implementierung von Künstlicher Intelligenz hebt das ENERGIEMANAGEMENT in Gebäuden auf eine neue Effizienzebene. TEXT Dr. Hans-Dieter Radecke
20 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 Energieverbräuchen über Smart Meter, Versorgeranbindungen und Rechnungen, inklusive Schätzung von Datenlücken und Plausibilitätsprüfungen zur Sicherung der Datenqualität; die Erstellung KI-gestützter Prognosen des zukünftigen Energieverbrauchs auf Gebäude- oder Portfolioebene, um Lastverläufe und Einsparpotenziale besser planen zu können; und das Erarbeiten von auf maschinellem Lernen beruhenden Sanierungs- und Modernisierungs-Empfehlungen, die Investitionsbedarf, Energieeinsparungen (bei Strom und Heizung) und potenzielle CO2-Reduktion für verschiedene Maßnahmenpakete abschätzen. KI-Technologie untersucht dabei z. B. Effekte von Effizienzmaßnahmen auf Betriebskosten, Nettobetriebsergebnis und CO2-Kosten und bewertet Risikoaspekte, um den Werterhalt der Immobilien oder die Auswirkungen von Nachhaltigkeits- und Klimaschutzstrategien auf Investitionen zu ermitteln. Darüber hinaus erleichtert die KI-gestützte Technologie das ESG-Reporting nach Standards wie GRESB, SFDR und ISSB durch standardisierte Datenmodelle und Auswertungen zu Energieverbrauch und Emissionen. Wie sieht der konkrete Nutzen KI-gestützter Gebäude- und Energiemanagementsysteme aus? Ein Praxisbeispiel zum Einsatz einer entsprechenden Lösung von aedifion soll dies verdeutlichen. Dabei handelt es sich um ein gemeinsames Projekt von aedifion mit BNP Paribas Real Estate Investment Management im I/D Cologne A2 in Köln. Das 2021 fertiggestellte Büro- und Geschäftshaus verfügt über 13.312 Quadratmeter Mietfläche und eine komplexe Gebäudetechnik mit Raumluft-technischen Anlagen, Betonkernaktivierung, Kältemaschinen und Fernwärme. Trotz moderner Bauweise konnte durch den Einsatz der KI-basierten Cloud-Software der laufende Betrieb deutlich optimiert werden: Über 32.000 Datenpunkte werden kontinuierlich ausgewertet, um Heizungs-, Kühl- und Lüftungsanlagen vorausschauend und bedarfsgerecht zu steuern. Dabei ließ sich nach Angaben von aedifion eine Gesamtenergieeinsparung von 19,43 Prozent erzielen, die Kosten konnten um 14,2 Prozent gesenkt und der CO2-Ausstoß um 117,3 Tonnen pro Jahr reduziert werden. Gleichzeitig erfüllt das Gebäude die gesetzlichen Vorgaben nach § 17a Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die angegebenen Werte sind selbstverständlich nicht beliebig zu verallgemeinern. Zu sehr hängt das Ergebnis von der jeweils gegebenen Ausgangssituation ab (Bausubstanz, Geräteausstattung, Nutzungsweise, Raumgröße usw.). Insbesondere für den Büroimmobilienbereich liegen viele Daten zum realisierten Einsparpotenzial vor. Fragt man Experten, die sich in diesem Segment auskennen, hört man übereinstimmend, dass das Einsparvolumen im Schnitt zwischen zehn und 20 Prozent beträgt; wenn es sich um besonders „smarte“ Objekte handelt, auch teils erheblich mehr. Für Wohnimmobilien lassen sich durchaus ähnliche Werte finden, allerdings ist die Streuung hier viel größer. Wo Licht ist, gibt es immer auch Schatten. Dieser Schatten besteht weniger in Begrenzung des Potenzials als im finanziellen Aufwand. KI stellt den minimieren. Verstärkt wird dieser Effekt weiter durch KI-gestützte Analyse des Nutzerverhaltens, die Anregungen für eine Anpassung der Gerätenutzung oder der Heizgewohnheiten ermöglicht. „Lernfähige“ KI-gestützte Monitoring-Dashboards sorgen für Transparenz bezüglich der vielfältigen Energieflüsse im Gebäude und erlauben es den Betreibern, Eigentümern und Facility Managern, sich im Dschungel gesetzlicher Vorschriften oder Förderkriterien erfolgreich zu bewegen. Die Planung effizienter energetischer Sanierungen und der Integration von erneuerbaren Energieträgern ist ein weiteres Anwendungsfeld für KI- Lösungen im Energiemanagement von Gebäuden. Im Ergebnis sind die Vorteile KI-gestützter Energiemanagementsysteme eindeutig: Sie steigern die Energieeffizienz, reduzieren die laufenden Kosten, erhöhen Qualität und Zuverlässigkeit der Services und erleichtern die Erfüllung der Vorgaben zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Im Gegensatz zu den klassischen Energiemanagementsystemen übernehmen KI-Lösungen eine aktive, adaptive Steuerungsfunktion; sie lernen selbsttätig, analysieren Netzlasten und Verbrauchsphasen und optimieren Prozesse wie Heizen, Kühlen und Laden. WAS BRINGT’S? Auf dem Markt finden sich zahlreiche Energiemanagementlösungen, wobei zunehmend KI-Elemente integriert sind. Zu den Anbietern gehören Konzerne wie Bosch oder Siemens, aber auch spezialisiertere Unternehmen wie Phoenix Contact, Planon oder Schneider Electric. Als Beispiel kann die Lösung von BuildingMinds dienen, die zum Ziel hat, Energieverbräuche portfolioweit transparent zu machen, Einsparpotenziale zu berechnen und Investitionsentscheidungen datenbasiert zu unterstützen. Sie integriert automatisierte Datenerfassung, Analytik und KI-basierte Sanierungsempfehlungen, um Kosten, Emissionen und regulatorische Risiken zu senken. Kern der Lösung ist eine zentralisierte Datenplattform („Single Source of Truth“), auf der Energie-, Emissions- und Gebäudedaten konsistent für unterschiedliche Anforderungen bereitgestellt werden. Die wichtigsten Funktionsmerkmale sind ein fortschrittliches EnergieMonitoring durch automatisierte Datenerfassung von „KI-GESTÜTZTE ENERGIEMANAGEMENTSYSTEME MACHEN MENSCHEN ENTSCHEIDUNGSSTÄRKER, SCHNELLER UND PRÄZISER.“ Dr.-Ing. Johannes Fütterer, CEO aedifion
21 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Anforderungstiefe verändert: Gebäudetechniker oder Beschaffungsverantwortliche müssen verstärkt digitale Tools verstehen, Kennzahlen interpretieren und mit automatisierten Regelstrategien interagieren. Qualifizierung und Weiterbildung sind daher zentrale Voraussetzungen, damit Beschäftigte die Systeme kritisch nutzen statt lediglich überwachen. Carolin Dose, Managing Director of Asset Management, HIH Real Estate, sieht daher generell keine Tendenz zu gravierenden Arbeitsplatzverlusten, sondern eher eine Kompetenzverschiebung: „KI-Systeme können im Asset Management vor allem repetitive Aufgaben wie die Auswertung von Gebäude- und Wartungsdaten, das strukturierte Dokumentenmanagement sowie den automatisierten Datenabgleich übernehmen. Dadurch werden weniger ganze Berufsbilder überflüssig, sondern vor allem manuelle Sachbearbeitung und reine Datenerfassung reduziert. Die Rolle des Asset Managers verschiebt sich hin zu Analyse, Steuerung und strategischer Entscheidungsfindung.“ Auch Dr.-Ing. Johannes Fütterer, CEO von aedifion, betont diesen entscheidenden Aspekt: „In einem zunehmend dynamischen, datengetriebenen Marktumfeld wird der Reifegrad im Umgang mit KI so zu einem strategischen Differenzierungsmerkmal. Denn KI wird sich weiterentwickeln – von einer unterstützenden Technologie hin zu einem steuernden Element, das konkrete Handlungsvorschläge liefert und Entscheidungsprozesse vorbereitet.“ KI macht also nicht arbeitslos, erzwingt aber eine Verschiebung und Ausweitung des persönlichen Kompetenzspektrums. Vermietern keinen Goldesel zur Verfügung, wie Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, hervorhebt: „Energiemanagement gibt es nicht für lau, auch nicht auf Basis Künstlicher Intelligenz. Zwar können Energiekosten gespart werden, aber dieser Vorteil geht häufig zugunsten der Mieterschaft, nicht zugunsten der investierenden Vermieter. Die Energiemanagementsysteme müssen implementiert und gewartet werden, es entsteht einmaliger und auch laufender Aufwand, der bezahlt werden will. Während in Gewerberaummietverträgen in einem Nachtrag dazu verhandelt werden kann oder spätestens bei der nächsten Neuvermietung das System zum Standard gemacht und umgelegt werden kann, sind bei Wohnraum einige Hürden mehr zu nehmen. So oder so: Ohne Zustimmung und (Zahlungs-)Bereitschaft der Mieterschaft wird es nicht gehen.“ WO IST DER HAKEN? In der Tat: Die Implementierung KI-gestützter Energiemanagementsysteme geht mit Investitionen für Hardware (Sensorik etc.), Software, Schulung und Integration in bestehende Infrastrukturen einher – wobei die Nutzung von Cloud-Lösungen die Rechnung günstiger gestalten kann. Gerade bei Bestandsgebäuden können Nachrüstungen und Schnittstellenanpassungen erheblich Geld kosten. Zudem können – insbesondere bei „Black-Box-Lösungen“ – Abhängigkeiten von Technologieanbietern entstehen, wenn proprietäre Schnittstellen oder Datenformate einen Systemwechsel erschweren. Sorgfalt bei der Auswahl des Anbieters und der Vertragsgestaltung ist also angebracht. Auf technischer Ebene besteht das allgemeine Risiko, dass hochautomatisierte vernetzte Systeme bei Fehlfunktionen oder Cyberangriffen großflächige Störungen verursachen, weil viele Entscheidungen zentral bzw. durch wenige Modelle gesteuert werden. Die Verarbeitung feingranularer Verbrauchsdaten wirft darüber hinaus Datenschutz- und Überwachungsfragen auf, die vor jeder Implementierung geprüft werden sollten. Ein verantwortungsvolles Energiemanagement mit KI erfordert somit klare technische und institutionelle Rahmenbedingungen, die Transparenz, Sicherheit und Nachhaltigkeit im Auge behalten. Und noch eine Frage stellt sich: Welche Auswirkungen haben KI-Lösungen auf die beruflichen Tätigkeitsfelder der beteiligten Personen? Klassische Aufgaben des Energiemanagements – manuelle Auswertung von Zählerständen, statische Berichte, einfache Lastganganalysen – werden zunehmend automatisiert und in Dashboards überführt, die Empfehlungen in Echtzeit liefern. Dadurch verlagert sich die Rolle von Energiemanagerinnen und -managern weg von der reinen Datensammlung hin zur Bewertung und Umsetzung von Handlungsempfehlungen. Gleichzeitig entstehen neue (höher qualifizierte) Berufsbilder an der Schnittstelle von Energie-, Daten- und Softwarekompetenz, etwa Spezialisten für Energiedaten, KI-Systemingenieurinnen und -ingenieure oder Fachkräfte für Cybersecurity. Bestehende Berufe werden nicht einfach ersetzt, sondern in ihrer EXPERTENKOMMENTAR Robert Betz KI-gestützte Energiemanagementsysteme machen schonungslos sichtbar, was in vielen Gebäuden jahrzehntelang kaschiert wurde: Wir betreiben hochkomplexe Immobilien oftmals mit Methoden aus dem letzten Jahrhundert. KI übernimmt heute Aufgaben wie die prädiktive Steuerung von Heiz-, Kühl- und Lüftungsanlagen, das automatisierte Lastmanagement in Kombination mit PV, Speichern und E-Mobilität sowie die kontinuierliche Optimierung auf Basis von Nutzungs-, Wetter- und Preissignalen. Damit wird ein Großteil der klassischen manuellen Energieanalyse und Regelparametrierung faktisch obsolet. Das ist unbequem – vor allem für Organisationen, die glauben, Digitalisierung lasse sich ohne Veränderung von Rollen und Verantwortlichkeiten einführen. Der größte Mehrwert entsteht nicht durch einzelne Prozentpunkte Energieeinsparung, sondern dadurch, dass KI den Gebäudebetrieb vom reaktiven Störungsmanagement in einen vorausschauenden, wirtschaftlich optimierten Modus überführt. Wer diese Systeme heute nur als „smarte Gebäudeleittechnik“ verkauft oder einkauft, unterschätzt ihre Sprengkraft – technologisch wie organisatorisch. ROBERT BETZ Partner EMA Head of Digital Real Estate KPMG
22 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 SHARI HEEP ist Juristin und Gründerin von SCALARA, einer 360-Grad-Software für die Immobilienverwaltung. Durch ihre praktische Erfahrung in der familiären Hausverwaltung kennt sie die Herausforderungen der Branche aus der Praxis. durch den Integrationsaufwand bei jedem neuen Tool. Was bleibt, sind manuelle Workarounds: Daten werden exportiert, in Excel bearbeitet, wieder importiert. Zeit, die für die eigentliche Verwaltungsarbeit fehlt. PROP- UND INSURTECHS: ZIELGRUPPE VERWALTER PropTechs und InsurTechs entwickeln ihre Produkte für einen Markt, den sie oftmals nur oberflächlich kennen. Die Immobilienverwaltung klingt nach großen Volumina und stetigen Cashflows. Die Realität sieht anders aus. Die durchschnittliche Verwaltervergütung liegt bei etwa 25 Euro netto pro Einheit und Monat. Davon müssen Personal, Büro, Software, Versicherungen und der Unternehmerlohn bestritten werden. Was für Investitionen übrig bleibt, ist überschaubar. Zudem ist die Branche traditionell konservativ und das nicht ohne Grund: Immobilienverwaltung ist ein Geschäft, TEXT Shari Heep ES DROHT DIE ENTFREMDUNG VON DIGITALEN TOOLS PROPTECHS UND INSURTECHS versprechen revolutionäre Lösungen für die Immobilienverwaltung – von automatisierten Prozessen bis hin zu digitalem Schadenmanagement. Doch zwischen den Hochglanz-Demos und der Realität der Verwalter klafft häufig eine große Lücke. PropTechs und InsurTechs versprechen Immobilienverwaltern eine neue Welt: automatisierte Prozesse, digitales Versicherungsmanagement, weniger Papierkram. Von cloudbasierten Kommunikationsplattformen über spezialisierte Schadenmanagement-Tools bis hin zu digitalen Versicherungsmaklern – die Bandbreite ist beeindruckend. Doch zwischen HochglanzDemo und Verwaltungsalltag klafft oftmals eine Lücke. Die Frage ist nicht, ob diese Technologien Potenzial haben, die Frage ist, ob sie auf eine Branche treffen, die strukturell bereit ist, dieses Potenzial zu heben. Wer heute in neue Tools investiert, ohne die eigene Systemlandschaft zu verstehen, digitalisiert das Chaos. EIN GEWACHSENER FLICKENTEPPICH Wer verstehen will, warum die Digitalisierung in der Immobilienverwaltung so schleppend vorankommt, muss einen Blick hinter die Kulissen werfen. Viele Verwaltungen arbeiten mit Software, deren Architektur aus den 1990er oder frühen 2000er Jahren stammt. On-Premise-Installationen auf lokalen Servern, proprietäre Datenbanken, Oberflächen, die an Windows 98 erinnern. Diese Systeme wurden für eine Welt entwickelt, in der Digitalisierung bedeutete, Buchungen nicht mehr von Hand in Kontoblätter zu übertragen. Sie funktionieren, aber sie sind nicht für eine vernetzte Welt gebaut. Hinzu kommt ein massives Schnittstellenproblem. Der Branche fehlt ein einheitlicher Datenstandard. Jeder Software-Anbieter kocht sein eigenes Süppchen, Export- und Importformate sind proprietär. Wer ein neues Tool anbinden will, landet schnell bei Individualprogrammierung mit entsprechenden Kosten und Abhängigkeiten. Die Kostenfalle schnappt dabei zweimal zu: erstens durch hohe Lizenz- und Wartungsgebühren für Altsysteme, zweitens
23 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 ZU VIEL VERÄSTELUNG Neue Tools docken an alte Systeme an, aber die Verbindung ist meist nur ein dünner Faden. Jedes Tool bringt seine eigene Datenbank mit. Was als Transformation gedacht war, wird zum digitalen Flickenteppich
24 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 WER HEUTE IN NEUE TOOLS INVESTIERT, OHNE DIE EIGENE SYSTEMLANDSCHAFT ZU VERSTEHEN, DIGITALISIERT DAS CHAOS. 25 Die durchschnittliche Verwaltervergütung liegt bei etwa 25 Euro netto pro Einheit und Monat. Davon müssen Personal, Büro, Software, Versicherungen und der Unternehmerlohn bestritten werden. Was für Investitionen übrig bleibt, ist überschaubar. das auf Vertrauen, Kontinuität und Rechtssicherheit basiert. Eine weitere Hürde ist der Fachkräftemangel. Wer kaum Personal findet, hat wenig Kapazität für Veränderungsprojekte. Rund 80 Prozent der Hausverwaltungen in Deutschland betreuen weniger als 3.000 Einheiten, viele sind inhabergeführte Betriebe mit unter zehn Mitarbeitenden. Wichtig ist zudem, dass sich die klassische WEG- und Mietverwaltung bis maximal 10.000 Einheiten fundamental vom institutionellen Asset Management unterscheidet. Während dort datenbasiert mit professionellem Reporting und Benchmarking gearbeitet wird, kämpfen kleinere Verwaltungen mit den oben genannten Problemen. Technologielösungen, die für Portfoliomanager mit hunderten Millionen unter Verwaltung konzipiert wurden, verfehlen die Bedürfnisse inhabergeführter Hausverwaltungen. INSURTECHS: AKTEURE UND ANGEBOTE IM ÜBERBLICK Gerade der Versicherungsbereich verdient einen genaueren Blick. Hier treffen hohe Prozesskomplexität, viele einzubindende Stakeholder mit unterschiedlichen Bedürfnissen, regelmäßige Schadenfälle und chronische Informationsasymmetrien aufeinander. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Rechtsschutz – für jede Gemeinschaft jonglieren Verwalter mit mehreren Policen, Deckungssummen und Ansprechpartnern. Seit einigen Jahren kann die Entwicklung von InsurTechs beobachtet werden, wobei längst nicht jedes InsurTech auch für die Immobilienverwaltung relevant ist. Insbesondere vier Kategorien verdienen Aufmerksamkeit: 1. Digitale Makler und Versicherungsplattformen: Neben etablierten und auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten Versicherungsmaklern wie z. B. Attikon oder Pantaenius streben auch neue Anbieter wie Thinksurance oder Clark auf den Markt. Diese kombinieren klassische Maklerleistung mit digitalen Verwaltungs- und Schadenprozessen. Allerdings gehören Verwaltungsprozesse nicht zur Kern-DNA. Sie denken von der Versicherung her, nicht vom Verwalteralltag und adressieren häufig B2C. 2. Schadenmanagement- und Automatisierungsplattformen: Anbieter wie PropertyExpert oder oqio setzen nicht beim Vertragsabschluss an, sondern beim laufenden Schadenprozess. KI-gestützte Schadenbearbeitung, automatisierte Kommunikation und Prozesssteuerung werden speziell für die Immobilienwirtschaft angeboten. Die Integration in ImmobilienVerwaltersysteme bleibt leider oft ein Stückwerk und kann nicht immer über Schnittstellen in die Software des Tagesgeschäfts integriert werden. 3. Risk- und Compliance-orientierte Lösungen: Derartige Lösungen adressieren Risikotransparenz und Monitoring, vor allem für große Portfolios und institutionelle Bestandshalter. Für die klassische WEG- oder Mietverwaltung sind solche Systeme meist überdimensioniert. Sie sind konzipiert für Fondsmanager und institutionelle Investoren, nicht für den Verwalter mit 2.000 Einheiten. 4. Embedded-Insurance-Ansätze: Hier verschwimmen PropTech und InsurTech. Anbieter bieten Versicherungsprodukte als API, die sich in Verwaltungssoftware einbetten lassen. Das Modell klingt elegant, birgt aber Risiken: Der Verwalter wird womöglich zum Versicherungsvermittler durch die Hintertür mit den regulatorischen Konsequenzen. DIE BESONDERE KOMPLEXITÄT DER IMMOBILIENVERWALTUNG Die Versprechen klingen verlockend: schnellere Schadenabwicklung, bessere Tarifvergleiche, weniger Papierkram. Doch bei genauer Betrachtung zeigen sich strukturelle Grenzen. Die digitale Erfassung von Schadenmeldungen spart Zeit. Plattformen, die Fotos, Dokumente und Statusmeldungen an einem Ort bündeln, reduzieren EMail-Chaos und Telefonschleifen. Vergleichstools können bei der Tarifauswahl unterstützen, wenn die Deckungskonzepte tatsächlich vergleichbar sind. Allerdings bleibt die Integration in bestehende Verwaltungssysteme das Nadelöhr. Wenn der Schadenstatus zwar digital erfasst ist, aber manuell ins ERP-System übertragen werden muss, verschiebt sich der Medienbruch nur. Bidirektionale Schnittstellen sind noch die Ausnahme. Zudem unterschätzen gerade frisch auf den Markt strebende Player oftmals die spezifischen Anforderungen und Probleme in der Immobilienverwaltung. Gerade in der Wohnungseigentumsverwaltung bringen Prozess-Know-how, die Rolle des Verwalters und die unterschiedlichen Stakeholder eine besondere Komplexität mit, mit der sich die meisten Lösungsansätze schwertun. Der Verwalter agiert nicht als Eigentümer, sondern als Treuhänder einer Gemeinschaft. Er muss Eigentümer informieren, den Verwaltungsbeirat einbinden, Beschlüsse herbeiführen und das alles rechtssicher dokumentieren. Die Anforderungen unterscheiden sich zudem je nach Versicherungsart erheblich. Ein Tool, das nur den Prozess eines Versicherungsschadens innerhalb der Wohngebäudeversicherung abbildet, ist nicht umfassend.
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