lich ändern würden. Es spricht daher nicht gegen die Wirksamkeit der Kündigung, dass die bisherige Wohnung des Vermieters und die gekündigte Wohnung in Größe und Schnitt ähnlich sind. Es liegt auch keine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, da der Vermieter nicht die vermietete, sondern seine eigene Wohnung verkaufen möchte. KEIN SELBSTSTÄNDIGES BEWEISVERFAHREN ÜBER ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE Vermieter können nicht im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen. Dies liefe dem gesetzlich geregelten Mieterhöhungsverfahren zuwider. BGH, Beschluss v. 15.7.2025, VIII ZB 69/24 Fakten: Die Vermieter einer Wohnung forderten vom Mieter eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter verweigerte dies mit dem Hinweis, dass die vom Vermieter herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale nicht zuträfen. Daraufhin beantragten die Vermieter beim Amtsgericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts. Amts- und Landgericht wiesen den Antrag als unzulässig zurück. Hiergegen zogen die Vermieter vor den BGH. Entscheidung: Ohne Erfolg. Die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbstständigen Beweisverfahrens lägen nicht vor. Insbesondere hätten die Vermieter kein rechtliches Interesse an solch einem Verfahren. Ein solches rechtliches Interesse sei anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen könne. Ob diese Voraussetzungen vorliegen können, wenn ein Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lassen will, sei umstritten. Die überwiegende Auffassung verneine dies, ebenso nun der BGH. Das Mieterhöhungsverfahren sei in den §§ 558 bis 558b BGB detailliert geregelt. Dieses Verfahren solle einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen und Streitigkeiten möglichst vermeiden. Fazit: Ein selbstständiges Beweisverfahren würde die Schutzmechanismen der §§ 558 ff. BGB umgehen. Der Mieter müsste sich bereits vor Ablauf der gesetzlichen Fristen mit dem Gutachten auseinandersetzen und sich hierzu äußern, um seine Einwände dagegen in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess nicht zu verlieren. Die Regelungen zur Mieterhöhung sollen den Mieter aber gerade vor Entscheidungen unter Zeitdruck schützen. MIETRECHT URTEIL DES MONATS: EIGENBEDARF WEGEN VERKAUFS DER VERMIETER-WOHNUNG Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann berechtigt sein, wenn der Vermieter plant, die von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen und in die bisher vermietete Wohnung umzuziehen. BGH, Urteil v. 24.9.2025, VIII ZR 289/23 Fakten: Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Räumung. Der Vermieter bewohnt die direkt darüberliegende, ebenfalls ihm gehörende Wohnung im vierten OG, die der vermieteten Wohnung in Größe und Schnitt vergleichbar ist. Er plane, das über seiner Wohnung gelegene Dachgeschoss auszubauen, es mit seiner Wohnung zu verbinden und die zusammengelegte Einheit zu verkaufen. Nach den Umbauarbeiten wolle er in die vermietete Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen. Nachdem die Räumungsklage vor dem Amtsgericht zunächst Erfolg hatte, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es liege kein Eigenbedarf vor. Der Vermieter benötige die vermietete Wohnung nicht, da seine aktuellen Wohnverhältnisse denen in der vermieteten Wohnung entsprächen. Ihm gehe es allein darum, eine seiner Wohnungen veräußern zu können. Es handle sich daher um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Deren Voraussetzungen lägen aber nicht vor. Entscheidung: Doch, so der BGH. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs könne wirksam sein. Entscheidend sei, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liege gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich benötige. Dabei reiche es aus, wenn sein Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, auf nachvollziehbaren Gründen beruhe. Die Gerichte müssten den Entschluss des Vermieters zur Selbstnutzung grundsätzlich respektieren. Sie dürften nicht ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Vorstellungen des Vermieters setzen. Allerdings dürften sie prüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt werde und nicht rechtsmissbräuchlich sei. Fazit: Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund selbst verursacht hat. Für berechtigten Eigenbedarf ist es auch nicht erforderlich, dass sich die Wohnverhältnisse des Vermieters durch den Umzug wesent92 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Recht
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