Fazit: Die Verwaltung ist das ausführende Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie muss die Regelungen der Wohnungseigentümer kennen. Außerdem muss sie erkennen, wenn sich ein Wohnungseigentümer außerhalb des Erlaubten bewegt. Im Fall war es daher die Aufgabe der Verwaltung, den Dachgeschossausbau zu begleiten und die Überschreitung der erlaubten Bauzeit zeitnah zu ahnden. ANFERTIGUNG VON FOTOS: RECHTMÄSSIG? Auf einem Privatgrundstück muss niemand damit rechnen, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden. Geschieht das doch, ist das rechtswidrig und künftig zu unterlassen. LG Itzehoe, Urteil v. 18.3.2025, 1 S 23/24 Fakten: Wohnungseigentümerin K verlangt von Wohnungseigentümer B, es zu unterlassen, sie auf ihrem Grundstück zu fotografieren. B meint, er habe Beweise gewinnen müssen – K habe rechtswidrig eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Hecke entfernt. Das AG gibt der auf Unterlassung gerichteten Klage statt. Dagegen richtet sich die Berufung. Entscheidung: Teilweise mit Erfolg! B müsse es nur unterlassen, K zu fotografieren, soweit sich K außerhalb seines Sondereigentums aufhalte. B habe mit den Fotos nach einer Abwägung rechtswidrig das allgemeine Persönlichkeitsrecht der K verletzt. K habe sich nicht auf einem allgemein öffentlich zugänglichen Weg befunden, sondern auf einem Privatgrundstück. Dort müsse niemand damit rechnen, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden. Soweit B vortrage, dass die Fotos dem Schutz seines Eigentums dienten und daher sein Eigentumsrecht aus Art. 14 GG in die Abwägung einzustellen sei, dürfe dies aber nicht in unverhältnismäßiger Weise auf Kosten des Eingriffs in hochrangige Rechtsgüter unbeteiligter Dritter geschehen. Allerdings sei hinsichtlich der Reichweite des Unterlassungsanspruchs zu berücksichtigen, dass B bei einem umfassenden Unterlassungsurteil selbst dann ein Foto der K untersagt wäre, wenn sich diese rechtswidrig auf dem Sondereigentum aufhalten und dort Straftaten begehen sollte. Dies ginge zu weit. Es müsse möglich sein, rechtswidrig auf sein Grundstück eingedrungene Personen zu fotografieren. Fazit: Das LG urteilt vertretbar und verurteilt den Fotografen zur Unterlassung. Das LG hätte zwar wohl Art. 6 Abs. 1 UA 1 Buchstabe f) DSGVO prüfen müssen. Das Ergebnis wäre aber kaum anders ausgefallen. Denn tatsächlich ist es nicht rechtmäßig, einen anderen gegen seinen Willen auf seinem Grundstück (oder einer Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt) zu fotografieren. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! Den Wohnungseigentümern sei ausweislich der Niederschrift bewusst gewesen, dass die Gemeinschaftsordnung nicht eindeutig gewesen sei. Vor diesem Hintergrund sei der Umlagebeschluss gefasst worden. Der Beschluss widerspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Es gebe keine „Majorisierung“. Der Begriff „Majorisierung“ beziehe sich auf eine Situation, in der eine Gruppe von Wohnungseigentümern, die über eine Mehrheit der Stimmen verfügt, Beschlüsse durchsetze, die möglicherweise die Interessen einer Minderheit missachten oder benachteiligen. Ein Missbrauch sei hier nicht erkennbar. Fazit: Der Fall ist ein „Paradebeispiel“ für die Frage, was die Wohnungseigentümer tun sollten, wenn eine Umlagevereinbarung unklar ist. Denn problematisch ist, ob die Umlagevereinbarung „Alle Kosten d. Aufzüge in Haus A, E 1 u. 2 sind nur von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen“ nur die Betriebskosten oder aber alle Kosten meint. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer versteht es im zuletzt genannten Sinn und fasst daher einen klarstellenden Umlagebeschluss. Genau so sollte man vorgehen! VEREINBARTE STRAFZAHLUNG: WIRKSAM? In einer Gemeinschaftsordnung können für den Fall einer Bauzeitüberschreitung bei der Ausübung eines Ausbaurechts Regelungen über Strafzahlungen getroffen werden, für die §§ 339 ff. BGB gelten. BGH, Urteil v. 24.10.2025, V ZR 129/24 Fakten: Nach einer Gestattungsvereinbarung (§ 20 Abs. 1 WEG) darf der Eigentümer des Wohnungseigentums 38, B, den Dachbereich aus- bzw. umbauen und das Dach aufstocken. Die Gestattungsvereinbarung bestimmt, dass Baumaßnahmen von Beginn bis zur Beendigung der Arbeiten innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden müssen. Bei einer Bauzeitüberschreitung von 15 Monaten ist eine „Konventionalstrafe“ an die Gemeinschaft K zu zahlen. Gestützt auf diese Vereinbarung verlangt K im Sommer 2023 von B, der seit Oktober 2020 baut, aber noch nicht fertig ist, die Konventionalstrafe. Fraglich ist, ob die mit der Gestattungsvereinbarung angeordnete Strafzahlung wirksam ist. Entscheidung: Der BGH bejaht die Frage! Die Gestattungsvereinbarung sei wirksam. Denn in einer Gemeinschaftsordnung könnten nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für den Fall einer Bauzeitüberschreitung bei der Ausübung eines Ausbaurechts Regelungen über Strafzahlungen getroffen werden, für die dann §§ 339 ff. BGB gelten würden. Eine Anpassung der Strafhöhe nach § 313 Abs. 1 BGB sei allerdings nicht möglich. 91 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026
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