Entscheidung: Mit Erfolg! K sei zur Prozessführung berechtigt. Sie handele in gesetzlicher Prozessstandschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG für die jeweiligen Eigentümer des Weges. Bei dem Unterlassungsanspruch handele es sich um einen Anspruch, der unmittelbar aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folge. Die Verwaltung könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch ohne einen Beschluss, der sie dazu ermächtige, vertreten. Den jeweiligen Eigentümern stehe gegen die Beklagten ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung (§ 903 BGB) sei gegeben. Aus der Baulast lasse sich ein Wegerecht nicht ableiten. Es bestehe auch keine Duldungspflicht im Sinne von § 1004 Abs. 2 BGB. Fazit: Die Verwaltung kann einen Dritten namens der Gemeinschaft verklagen, ohne dass die Wohnungseigentümer dies beschließen müssten. Es liegt allerdings nahe, dass sie dazu im Innenverhältnis weder nach einer Vereinbarung noch nach § 27 WEG befugt war. Jede Verwaltung sollte daher nach § 27 Abs. 2 WEG beschließen lassen, ob sie berechtigt sein soll, solche Klagen zu erheben. Die auf einem Grundstück ruhende Baulast vermittelt keinen Anspruch auf Einräumung eines Fahrt- oder Leitungsrechtes (BGH, Urteil v. 27.6.2025, V ZR 150/24). UMLAGEVEREINBARUNG: UNKLARHEITEN BESEITIGEN Die Wohnungseigentümer können durch einen Umlagebeschluss eine unklare Umlagevereinbarung klarstellen. AG Würzburg, Urteil v. 30.4.2024, 30 C 1655/23 Fakten: In der Gemeinschaftsordnung heißt es: „Die allgemeinen Betriebskosten z. B. Hausbetreuer- und Aufzugskosten … usw. werden nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung … umgelegt, sofern die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit Zustimmung des Verwalters keine besonderen Verteilerschlüssel festlegen.“ Es gibt eine Ergänzung durch Schreibmaschine. Diese lautet wie folgt: „Alle Kosten d. Aufzüge in Haus A, E 1 u. 2 sind nur von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen.“ Die Eigentümer beschließen, zwei Aufzugsanlagen zu „modernisieren“. Die Mittel sollen durch weiteren Vorschuss in Höhe von 140.000 Euro aufgebracht werden. Verpflichtet sind nur die Eigentümer der Wohnungen 1 bis 32 im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er beruft sich insbesondere auf den Aspekt der „Majorisierung“. Eine Mehrheit der Eigentümer, die aber über keinen Aufzug verfügten, trage das Abstimmungsergebnis. Fakten: K mietet von Wohnungseigentümer B eine Wohnung. Für die Gehwege auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück nimmt die S-GmbH im Auftrag der Gemeinschaft den Winterdienst wahr. Im Mietvertrag ist bestimmt, dass K die Betriebskosten unter anderem für das Streuen bei Glatteis nach dem „Eigentumsanteil“ zu tragen hat. K stürzt auf dem zum Haus führenden Weg, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Der war nicht von Glatteis befreit, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei verletzt sich K schwer. Fraglich ist, ob B für ihre Schäden einstehen muss. Entscheidung: Der BGH bejaht die Frage. Der Vermieter habe in seinem Einflussbereich die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Störungen des Gebrauchs der Mietsache zu verhindern. B habe sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag der S-GmbH als Erfüllungsgehilfe bedienen können. Für deren Verschulden habe er aber wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen. Im Fall der Beauftragung eines Dritten werde er nicht aus seiner vertraglichen Haftung entlassen. Fazit: Der Vermieter wird in solchen Fällen von der Gemeinschaft Freistellung oder Ersatz seines Schadens verlangen. Dann ist zu fragen, ob diese sich entlasten kann. Das dürfte zu verneinen sein. Verletzt ein Dritter, der als Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen ist, seine Pflichten und verursacht dadurch bei einem Wohnungseigentümer einen Schaden, muss die Gemeinschaft diesen ersetzen. Anschließend kann sie von ihrem Vertragspartner Schadensersatz verlangen. STÖRUNG DES GEMEINSCHAFTLICHEN EIGENTUMS Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG befugt, im Wege der Klage gegen einen Nachbarn vorzugehen, der das gemeinschaftliche Eigentum stört. LG Kleve, Urteil v. 25.1.2025, 1 O 33/22 Fakten: In der Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Weg. Er ist nicht öffentlich gewidmet. Es besteht eine Baulast. Die Nachbarn B gebrauchen diesen Weg täglich sowohl zu Fuß als auch mit ihren Autos als Zugang zu ihrem Grundstück. Die Gemeinschaft K meint, die Wohnungseigentümer hätten gegen die Beklagten einen Unterlassungsanspruch. 90 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Recht
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