BAULICHE VERÄNDERUNG: TRAGENDE INNENWAND Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung, die zur Entstehung eines Beseitigungsanspruchs führt, beurteilt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Der Störer kann dem Beseitigungsverlangen dann nach § 242 BGB einen Gestattungsanspruch entgegenhalten. BGH, Urteil v. 10.10.2025, V ZR 2/24 Fakten: Wohnungseigentümer B entfernt ohne eine Gestattung im Jahr 2011 in seiner Wohnung eine tragende Innenwand. Wohnungseigentümer K klagt seit dem Jahr 2018 auf Wiederherstellung dieser Wand. Das LG gibt der Klage auf die Berufung hin statt. B könne dem Wiederherstellungsanspruch einen eventuellen Anspruch auf Gestattung nicht nach Treu und Glauben entgegenhalten, auch wenn – wie hier – zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung feststehe, dass Nachteile durch den Eingriff in die tragende Wand ausgeschlossen seien. Entscheidung: Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung beurteile sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt, wie im Fall, bereits abgeschlossen gewesen sei. An einer gemäß § 22 Abs. 1 WEG a. F. erforderlichen Zustimmung aller Eigentümer fehle es. Nach dem bis zum 30.11.2020 anwendbaren Recht könne der Störer dem Beseitigungsverlangen nach § 242 BGB einen nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG a. F. gegebenen Gestattungsanspruch entgegenhalten. Ein solcher Gestattungsanspruch bestehe, wenn kein Nachteil i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG a. F. gegeben sei. Nach den LG-Feststellungen sei das der Fall. Fazit: Im Fall wendet sich – ausnahmsweise zulässig – ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer wegen einer baulichen Veränderung. Soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht nach § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Maßnahme. Dieser Anspruch kann einem Anspruch auf Beseitigung im geltenden Recht aber nicht entgegengehalten werden. Vielmehr muss der bauwillige Wohnungseigentümer während des erstinstanzlichen Beseitigungsverfahrens eine auf Beschlussersetzung gerichtete Widerklage erheben. Im bis zum 30.11.2020 geltenden Recht gilt etwas anderes. Hier konnte B gemäß § 242 BGB geltend machen, dass die Entfernung der tragenden Wand den anderen Wohnungseigentümern nicht nachteilig war. GESTATTUNGSBESCHLUSS KANN NACHGEHOLT WERDEN! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine bauliche Veränderung auch nach ihrer Durchführung gestatten. LG Stuttgart, Urteil v. 4.12.2024, 19 S 26/23 Fakten: Das AG verurteilt Wohnungseigentümer K, von ihm im Garten errichtete Mauern zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand herzustellen. Das Urteil ist seit März 2022 rechtskräftig. Im November 2022 wird die Zwangsvollstreckung eingeleitet. Im Februar 2023 erhebt K eine Vollstreckungsabwehrklage, mit dem Ziel, die Zwangsvollstreckung aus dem AGUrteil für unzulässig zu erklären. Dieser gibt das AG statt, weil die Wohnungseigentümer die Errichtung mittlerweile gestattet haben. Dagegen richtet sich die Berufung. Entscheidung: Ohne Erfolg! Der in zulässiger Weise erst nach Durchführung der baulichen Veränderung am 10.12.2022 gefasste Beschluss sei nicht nichtig. Eine bauliche Veränderung habe die Gemeinschaft nachträglich genehmigen können. Hierzu habe sie nach § 20 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz und es genüge ein Mehrheitsbeschluss (§ 25 Abs. 1 WEG). Die so genannte „Veränderungssperre“ aus § 20 Abs. 4 WEG führe seit dem 1.12.2020 nur noch zur Anfechtbarkeit, nicht hingegen zur Nichtigkeit. Da es keine Anfechtung gebe, sei es unerheblich, ob die Beklagten durch den Beschluss „unbillig benachteiligt“ würden. Fazit: Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können nach herrschender Meinung einen Gestattungsbeschluss auch dann fassen, wenn die bauliche Veränderung bereits durchgeführt ist. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss durch die Verwaltung gegen einen Schwarzbau vorgehen. Alternativ kann man die bauliche Veränderung zu einem Gegenstand der Versammlung machen und dort klären, ob die Wohnungseigentümer bereit sind, die bauliche Veränderung nachträglich zu gestatten. VERMIETETES WOHNUNGSEIGENTUM: VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. BGH, Urteil v. 6.8.2025, VIII ZR 250/23 89 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026
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