URTEIL DES MONATS: DIE SCHULDNER DER JAHRESABRECHNUNG Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist. BGH, Urteil v. 26.9.2025, V ZR 206/24 Fakten: B ist bis Ende Dezember 2022 Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K. In der Versammlung vom 8.12.2022 wird mit Wirkung ab dem 1.1.2023 ein neuer Verwalter bestellt. Mit der Klage nimmt K den B auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 in Anspruch. Das LG verneint einen Anspruch. Die Pflicht zur Abrechnung setze den Ablauf des Kalenderjahres voraus und könne daher erst am 1.1.2023 entstanden sein. Zu diesem Zeitpunkt sei B nicht mehr der Verwalter gewesen. Aus dem Verwaltervertrag ergebe sich nichts anderes. Hiergegen richtet sich die Revision. Entscheidung: Der BGH stimmt dem LG zu! Die Klage lasse sich nicht auf § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG stützen. Denn § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiere keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der Gemeinschaft. Als ausführendes Organ müsse daher der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Daneben könne allerdings auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen. Dies sei der Fall, sofern die Pflicht der Gemeinschaft, abzurechnen, bereits während seiner Amtszeit entstanden sei. Hier sei B jedoch nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet gewesen. Denn die Pflicht sei erst am 1. Januar des Folgejahres entstanden. Es könne zwar vereinbart werden, dass der Verwalter die Jahresabrechnung auch dann zu erstellen habe, wenn die Abrechnungspflicht erst nach seinem Ausscheiden entstehe. Das bedürfe jedoch einer ausdrücklichen Regelung im Verwaltervertrag. Fazit: Der BGH erinnert daran, dass es nicht die Pflicht der Verwaltung, sondern der Gemeinschaft ist, die Jahresabrechnung aufzustellen. Die Verwaltungen müssen künftig noch mehr als bislang einpreisen, gegebenenfalls auch dann noch aus ihrem Vertrag eine Abrechnung zu schulden, wenn sie aus dem Amt abberufen wurden. BAULICHE VERÄNDERUNG: GESTATTUNGSBESCHLUSS Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer Vereinbarung (hier: Keller) zu nutzen, widerspricht der Beschluss keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die bauliche Veränderung auch einen nach der Vereinbarung zulässigen Gebrauch ermöglicht. BGH, Urteil v. 10.10.2025, V ZR 192/24 Fakten: In einer Wohnungseigentumsanlage sind den Wohnungen Nr. 2 und 3 Sondernutzungsrechte an mehreren jeweils als „Kellerraum“ bezeichneten Räumen zugewiesen. Die Gemeinschaft gestattet den Eigentümern per Beschluss, im Bereich dieser Räume bauliche Veränderungen vorzunehmen (etwa den Einbau einer Toilette mit Tür mit Anschluss an die Frischwasser- und Abwasserleitung und anderer Dinge, die zur Aufwertung der Räume führen). Gegen diesen Beschluss klagt Wohnungseigentümer K mit dem Argument, die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergebe, dass die vereinbarte Zweckbestimmung als Keller den Gebrauch der Räume beschränke. Entscheidung: Letztlich ohne Erfolg! Wenn die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung gestatten, die die Möglichkeit eröffne, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führe dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich sei. Der Einbau einer Toilette oder einer Dusche sei für sich genommen mit einem Gebrauch der Räumlichkeiten als Hobbyraum nicht unvereinbar. Dass die Maßnahmen (auch) eine zweckbestimmungswidrige Wohnnutzung ermöglichten und deren Vorbereitung dienen könnten, ändere nichts. Fazit: Die Verwaltungen sollten den Wohnungseigentümern in vergleichbaren Fällen erklären, dass es einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, in einem Kellerraum eine Wohnung einzubauen. Hingegen ist es, wie der Fall zeigt, möglich, den Kellerraum zu Hobbyzwecken auszubauen. Würde der Raum bewohnt werden, müsste die Verwaltung aber einschreiten. URTEILE WEG-RECHT 88 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Recht
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