Dort hatte Foncia unter anderem das Hausverwaltungsportfolio der Bautra-Immobiliengruppe übernommen. „Wenn wir vorher gewusst hätten, was auf uns zukommt, hätten wir es gelassen“, wurde eine Verwalterin in der „Neuen Westfälischen“ zitiert. Steine des Anstoßes: fehlende Abrechnungen, mangelhafte Kommunikation. Solche Symptome machen deutlich, wie anspruchsvoll Skalierung in der Verwaltung ist: Man benötigt nicht nur Kapital und Software, sondern belastbare Prozesse, die das Tagesgeschäft stabil tragen und nicht beeinträchtigen. Denn eine WEG-Verwaltung zahlt für schlechtere Erreichbarkeit oder verzögerte Beschlusserledigung bekanntlich einen hohen Preis: Vertrauensverlust, Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft bis hin zum Verwalterwechsel. Birgt Skalierungsdruck nicht die Gefahr, dass das eigentliche Leistungsversprechen der Hausverwaltung kaputtgespart wird: verlässliche persönliche Ansprechpartner, Objektkenntnis und aktive Steuerung von Instandhaltung und Beschlussumsetzung? Diese Frage richtet sich gezielt an Justus Freudenberg. Der CEO wirft in die Waagschale, was das Konzept von EHV von den meisten anderen unterscheidet: „Viele Plattformmodelle im Verwaltermarkt sind primär als Finanzinvestment gedacht. Häufig steht der Zukauf im Vordergrund, während die operative Realität erst im zweiten Schritt betrachtet wird. Unser Ansatz ist ein anderer. Wir sind überzeugt, dass Wohnungsverwaltung nur dann zukunftsfähig ist, wenn man bereit ist, operativ einzugreifen und Wertschöpfung aktiv neu zu denken“ (siehe Interview). BODENHAFTUNG BEHALTEN Das unterstreicht Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). Konsolidierer müssten erstens das entscheidende Instrumentarium beherrschen: einheitliche IT, Datenqualität, Prozessdesign, klare Rollen, messbare Servicelevels, konsequentes Onboarding neuer Einheiten. Zweitens bleibe WEG-Verwaltung Konflikt- und Kommunikationsarbeit. Eigentümerinnen und Eigentümer erwarteten Verbindlichkeit, Erreichbarkeit und eine Umsetzung von Beschlüssen, die im Gebäude sichtbar wird. Allerdings stehen die Strukturen des Verwaltermarkts einer konzerngetriebenen Konsolidierung teils entgegen. Es gebe eine „Akquisitionsschwelle“. Erst ab etwa 2.000 Einheiten seien Verwaltungen für zentrale Plattformen in der Regel attraktiv. Rund 58 Prozent der Verwaltungen in Deutschland liegen unter 1.000 Einheiten. Rechnet man die in der Statistik nicht separat ausgewiesene Gruppe unter 2.000 Einheiten hinzu, schrumpft das adressierbare Akquisitionsuniversum weiter. Und drittens müssten Käufer damit rechnen, dass nach einer Übernahme „mindestens zehn bis 15 Prozent Schwund“ entstehen – also Bestände abwandern. Und viertens benennt er die Kernhebel, die in der Praxis über Integration oder Dauerkrise entscheiden: Welche Software nutzen die Unternehmen, und bleiben die Mitarbeitenden an Bord? NICHT JEDER KOMMT IN FRAGE Konsolidierung – in welchem formalen Rahmen auch immer – ist zweifellos eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit. Nachfolgefragen sind ungelöst oder Teams arbeiten operativ am Limit. Das VDIVBranchenbarometer 2025 charakterisiert die Branche als Feld zwischen Wachstum, Transformation und Fachkräftemangel; zugleich steigen Mindestgrößen und Mandatsselektion, gerade kleinere Gemeinschaften finden immer häufiger keinen Verwalter. Parallel wächst die Bedeutung IT-gestützter Prozesse – nicht nur für Effizienz, sondern auch für Nachweisfähigkeit und Qualitätssteuerung. Für viele kleine, inhabergeführte Einheiten ist genau diese Investitions- und Professionalisierungslast allein schwer zu tragen. Somit sind sie eine ideale Zielgruppe für Akquisitionen. Aus Sicht von Immobilienmarkt-Experte Prof. Dr. Marco Wölfle, Studienleiter am Center for Real Estate Studies (CRES), sind Spezialrollen und Eigenentwicklungen (IT, Technik, Recht, Prozessentwicklung) erst ab rund 3.000 Einheiten realistisch. Gleichzeitig betont er die Stärke kleinster Verwaltungen in der Kundennähe: „Die Mitte schmilzt in den letzten Jahren zusammen.“ Es liege „nur gut ein Achtel aller Wohnungen“ in Gebäuden „mit mehr als zwölf Einheiten“; zugleich werde „die Nische unter sechs Einheiten“ in den kommenden Jahren „das profitabelste Marktsegment bleiben“. Auch in der digitalen Welt werde es eine Zielgruppe geben, „die nicht von der KI die Nebenkostenabrechnung erklärt bekommen möchte“. Der persönliche Kontakt mit Handwerkern lasse sich ebenfalls nicht so einfach digital abbilden. Bevor sie Geld abwirft, muss Konsolidierung erst einmal bezahlt werden. Was den Blick auf die Verwalterentgeltstudie 2024/2025 (CRES/ IVD) richtet. Diese weist für Neuabschlüsse in der WEG-Verwaltung Basissätze je Einheit und Monat in einer Bandbreite von 27,37 bis 41,65 Euro aus. Als Partner eines Buy-and-build-Konzeptes kommen nur Verwalter in Frage, deren Vergütungsmodell eine Skalierung nicht ins Minus laufen lässt. 58 % Erst ab etwa 2.000 Einheiten sind Verwaltungen für zentrale Plattformen in der Regel attraktiv. Rund 58 % der Verwaltungen in Deutschland liegen unter 1.000 Einheiten. Rechnet man die in der Statistik nicht separat ausgewiesene Gruppe unter 2.000 Einheiten hinzu, schrumpft das adressierbare Akquisitionsuniversum weiter. 80 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Konsolidierung
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