24 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Schwerpunkt Die Immobilie 4.0 WER HEUTE IN NEUE TOOLS INVESTIERT, OHNE DIE EIGENE SYSTEMLANDSCHAFT ZU VERSTEHEN, DIGITALISIERT DAS CHAOS. 25 Die durchschnittliche Verwaltervergütung liegt bei etwa 25 Euro netto pro Einheit und Monat. Davon müssen Personal, Büro, Software, Versicherungen und der Unternehmerlohn bestritten werden. Was für Investitionen übrig bleibt, ist überschaubar. das auf Vertrauen, Kontinuität und Rechtssicherheit basiert. Eine weitere Hürde ist der Fachkräftemangel. Wer kaum Personal findet, hat wenig Kapazität für Veränderungsprojekte. Rund 80 Prozent der Hausverwaltungen in Deutschland betreuen weniger als 3.000 Einheiten, viele sind inhabergeführte Betriebe mit unter zehn Mitarbeitenden. Wichtig ist zudem, dass sich die klassische WEG- und Mietverwaltung bis maximal 10.000 Einheiten fundamental vom institutionellen Asset Management unterscheidet. Während dort datenbasiert mit professionellem Reporting und Benchmarking gearbeitet wird, kämpfen kleinere Verwaltungen mit den oben genannten Problemen. Technologielösungen, die für Portfoliomanager mit hunderten Millionen unter Verwaltung konzipiert wurden, verfehlen die Bedürfnisse inhabergeführter Hausverwaltungen. INSURTECHS: AKTEURE UND ANGEBOTE IM ÜBERBLICK Gerade der Versicherungsbereich verdient einen genaueren Blick. Hier treffen hohe Prozesskomplexität, viele einzubindende Stakeholder mit unterschiedlichen Bedürfnissen, regelmäßige Schadenfälle und chronische Informationsasymmetrien aufeinander. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Rechtsschutz – für jede Gemeinschaft jonglieren Verwalter mit mehreren Policen, Deckungssummen und Ansprechpartnern. Seit einigen Jahren kann die Entwicklung von InsurTechs beobachtet werden, wobei längst nicht jedes InsurTech auch für die Immobilienverwaltung relevant ist. Insbesondere vier Kategorien verdienen Aufmerksamkeit: 1. Digitale Makler und Versicherungsplattformen: Neben etablierten und auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten Versicherungsmaklern wie z. B. Attikon oder Pantaenius streben auch neue Anbieter wie Thinksurance oder Clark auf den Markt. Diese kombinieren klassische Maklerleistung mit digitalen Verwaltungs- und Schadenprozessen. Allerdings gehören Verwaltungsprozesse nicht zur Kern-DNA. Sie denken von der Versicherung her, nicht vom Verwalteralltag und adressieren häufig B2C. 2. Schadenmanagement- und Automatisierungsplattformen: Anbieter wie PropertyExpert oder oqio setzen nicht beim Vertragsabschluss an, sondern beim laufenden Schadenprozess. KI-gestützte Schadenbearbeitung, automatisierte Kommunikation und Prozesssteuerung werden speziell für die Immobilienwirtschaft angeboten. Die Integration in ImmobilienVerwaltersysteme bleibt leider oft ein Stückwerk und kann nicht immer über Schnittstellen in die Software des Tagesgeschäfts integriert werden. 3. Risk- und Compliance-orientierte Lösungen: Derartige Lösungen adressieren Risikotransparenz und Monitoring, vor allem für große Portfolios und institutionelle Bestandshalter. Für die klassische WEG- oder Mietverwaltung sind solche Systeme meist überdimensioniert. Sie sind konzipiert für Fondsmanager und institutionelle Investoren, nicht für den Verwalter mit 2.000 Einheiten. 4. Embedded-Insurance-Ansätze: Hier verschwimmen PropTech und InsurTech. Anbieter bieten Versicherungsprodukte als API, die sich in Verwaltungssoftware einbetten lassen. Das Modell klingt elegant, birgt aber Risiken: Der Verwalter wird womöglich zum Versicherungsvermittler durch die Hintertür mit den regulatorischen Konsequenzen. DIE BESONDERE KOMPLEXITÄT DER IMMOBILIENVERWALTUNG Die Versprechen klingen verlockend: schnellere Schadenabwicklung, bessere Tarifvergleiche, weniger Papierkram. Doch bei genauer Betrachtung zeigen sich strukturelle Grenzen. Die digitale Erfassung von Schadenmeldungen spart Zeit. Plattformen, die Fotos, Dokumente und Statusmeldungen an einem Ort bündeln, reduzieren EMail-Chaos und Telefonschleifen. Vergleichstools können bei der Tarifauswahl unterstützen, wenn die Deckungskonzepte tatsächlich vergleichbar sind. Allerdings bleibt die Integration in bestehende Verwaltungssysteme das Nadelöhr. Wenn der Schadenstatus zwar digital erfasst ist, aber manuell ins ERP-System übertragen werden muss, verschiebt sich der Medienbruch nur. Bidirektionale Schnittstellen sind noch die Ausnahme. Zudem unterschätzen gerade frisch auf den Markt strebende Player oftmals die spezifischen Anforderungen und Probleme in der Immobilienverwaltung. Gerade in der Wohnungseigentumsverwaltung bringen Prozess-Know-how, die Rolle des Verwalters und die unterschiedlichen Stakeholder eine besondere Komplexität mit, mit der sich die meisten Lösungsansätze schwertun. Der Verwalter agiert nicht als Eigentümer, sondern als Treuhänder einer Gemeinschaft. Er muss Eigentümer informieren, den Verwaltungsbeirat einbinden, Beschlüsse herbeiführen und das alles rechtssicher dokumentieren. Die Anforderungen unterscheiden sich zudem je nach Versicherungsart erheblich. Ein Tool, das nur den Prozess eines Versicherungsschadens innerhalb der Wohngebäudeversicherung abbildet, ist nicht umfassend.
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