45 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Welche Bedeutung, Frau Bojens, hat für Instone der Berliner Speckgürtel? Bojens: Der Speckgürtel ist unterentwickelt. Berlin sollte sich stärker mit Brandenburg vernetzen und den Fokus auf Lebensqualität und Infrastruktur legen. Viele Berliner sehen den Speckgürtel noch als außerhalb. Das muss geändert werden. Es gibt großes Potenzial, das bisher nicht ausgeschöpft wurde. Mit besserer Anbindung und einer klaren Strategie könnte der Speckgürtel eine wichtige Rolle bei der Lösung des Wohnraummangels spielen. Herr Wolters, zum Schluss: Wie sehen Sie die Entwicklung der Metropolregion Berlin-Brandenburg? Wolters: Der Speckgürtel bietet enormes Potenzial, besonders durch Satellitenkerne entlang der Verkehrsknotenpunkte. Die Herausforderung liegt darin, Wohnraum und Gewerbe in Balance zu entwickeln und die Infrastruktur auszubauen. Berlin und Brandenburg müssen enger zusammenarbeiten, um diese Chancen zu nutzen. Es braucht eine klare Vision und eine langfristige Strategie, um die Metropolregion erfolgreich zu entwickeln. Standorte mit modernen Büroimmobilien haben weiterhin Potenzial. Berliner Toplagen haben ihre Berechtigung, durchaus nicht nur City West und Mitte, sondern auch wenn ich nach bestimmten Orten etwa in Neukölln schaue. Die funktionieren. Allerdings ist die Vermietung zäher geworden. Und Vorvermietungen sind für die Finanzierung entscheidend. Dennoch sehen wir weiterhin eine Nachfrage auch nach hochwertigen Neubauten, die den heutigen Anforderungen entsprechen. Das Bürobashing ist keinesfalls gerechtfertigt. Woher, Herr Maaß, kommen denn die Investoren für solche Objekte? Maaß: In Situationen, die wirtschaftlich anspruchsvoll sind, wird der Heimatmarkt – gerade hier in Berlin – von inländischen Investoren vorsichtig betrachtet. Gleichzeitig sehen wir derzeit eher Investoren aus dem Ausland, die Opportunitäten zumindest im Büro- und Gewerbebereich, aber auch in der Logistik sehen, da die Preisbildung wohl ihren Boden erreicht hat – beim Wohnen ist dies noch nicht der Fall. Herr Wolters, zum Thema Finanzierung öffentlicher Infrastrukturen oder öffentlicher Gebäude: Funktioniert das auch mit privaten Investoren? Wolters: Das ist für uns ein ganz wichtiges Thema, weil wir in der Projektentwicklung in Tegel mehr oder weniger vom Berliner Haushalt abhängig sind. Wir haben erste Gespräche mit privaten Investoren geführt und sind ganz zuversichtlich. Aber das Thema Sicherheiten durch den Senat ist noch ein neuralgischer Punkt. In die öffentliche Projektentwicklung müssen wir noch mehr Offenheit, mehr Freiheiten reinbekommen. Herr Brumbauer, welche Faktoren sind für Sie aktuell zentral bei der Finanzierung von Projekten? Brumbauer: Die Kapitaldienstfähigkeit ist entscheidend. Cashflow, Vermietbarkeit und die Qualität des Entwicklers sind zentrale Kriterien. Das gestiegene Zinsniveau erfordert angepasste Finanzierungsmodelle, Stichwort: höherer Eigenkapitaleinsatz. Verzögerungen bei Planungs- und Genehmigungsprozessen sind ein großes Problem, da sie die Rentabilität gefährden können. Für uns als Bank ist es wichtig, dass Projekte wirtschaftlich tragfähig sind und dass die Beteiligten über die nötige Expertise verfügen, um die Projekte erfolgreich umzusetzen. Frau Bojens, mal aus der Entwicklungspraxis: Was sind Ihre Erfahrungen mit dem Bauquartier Friedenauer Höhe? Bojens: Trotz der Krisen der letzten Jahre haben wir das Projekt mit 1.100 Wohnungen erfolgreich umgesetzt. Der Schlüssel war, frühzeitig zu verkaufen und Risiken zu minimieren. Ohne klare Planung wäre es schwieriger gewesen. Die Bauzeit lag trotz der Ukraine-Krise und steigender Materialkosten im Plan. Wir hatten das Glück, frühzeitig Investoren zu finden, was uns Planungssicherheit gab. Dieses Projekt zeigt, dass auch in schwierigen Zeiten erfolgreiche Entwicklungen möglich sind, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen. „WENN DIE PLANUNGSZEITRÄUME ÜBER FÜNF JAHRE HINAUSGEHEN, DANN BEGINNT DIE ZINSUHR ZU TICKEN. DIES TUT SIE MIT DIREKTEN FOLGEN FÜR DIE RENTABILITÄT.“ Heiko Maaß Alle Highlights des Gesprächs in unserem L’Immo-Podcast
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