50 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Menschen & Märkte Mipim-Vorschau zierungsspezialisten BF.direkt, bemerkt bei seinen institutionellen Kunden ebenfalls „zunehmendes Interesse an Investments in Kreditfonds“. Die im englischsprachigen Finanzmarktjargon auch Debt Funds genannten Investmentvehikel „bieten mit Ausschüttungen von sechs bis acht Prozent pro Jahr deutlich höhere laufende Erträge als Direktinvestments in Immobilien mit, je nach Nutzungsart, jährlichen Ausschüttungen von vier bis fünf Prozent“, sagt Sangermano. Dies macht sie insbesondere für Assekuranzen und Vorsorgeeinrichtungen interessant, die auf hohe stetige Kapitalflüsse angewiesen sind, um ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber ihren Versicherten erfüllen zu können. Vorsichtig agierende institutionelle Investoren setzten dabei primär auf Kreditfonds, die ausschließlich risikoreduzierte Senior- und Whole-Loan-Finanzierungen ausreichen, berichtet Michael Morgenroth, CEO des Düsseldorfer Immobilienfinanzierungsspezialisten Caerus Debt Investments. „Ihre Zielrenditen liegen deshalb nur um die sechs Prozent.“ Bei Senior Loans handelt es sich um erstrangig besicherte Darlehen, die im Fall eines Zahlungsverzugs den sofortigen Zugriff auf die Immobilie ermöglichen. Bei Whole Loans – zu deutsch Komplett-Kredit – schnürt der Debt Fund ein Paket aus einer Bank-Finanzierung über einen Beleihungsauslauf von maximal 55 Prozent und einem darüber hinausgehenden eigenen Kredit. Der Darlehensnehmer muss dabei nur mit dem Kreditfonds verhandeln und keine separaten Gespräche mit Banken führen. Kreditfonds könnten Investoren mit geringem Eigenkapital helfen, die von Banken nur Finanzierungen über Beleihungsausläufe von bis zu 55 Prozent erhielten, so Morgenroth. „Durch die Debt Funds können mit Sicherheit Finanzierungslücken geschlossen werden.“ KREDITFONDS IM FOKUS Assekuranzen investieren nicht nur in Kreditfonds. Einige legen selbst solche Anlagevehikel auf. Ein Beispiel dafür ist die HanseMerkur Grundvermögen, deren Debt Fund in Deutschland, Österreich und der Schweiz aktiv ist. Das Geschäftsmodell erinnert allerdings an das der Banken. Vergeben würden „Darlehen für erstklassige, Cashflow generierende Bestandsobjekte sowie für Immobilien, die sich in der Fertigstellung befinden und kurzfristig Einnahmen generieren werden“, sagt Vorstand Andes. „Finanzierungen für Projektentwicklungen werden nicht angeboten.“ Auch etliche große europäische institutionelle Investoren wie milliardenschwere Versicherungen und Pensionskassen kalkulieren mit einer Leitzinsanhebung, so Immobilienökonom Beyerle. „Sie wollen deshalb keine weiteren Liegenschaften erwerben, sondern investieren stattdessen in Immobilien-Kreditfonds.“ Diese Investoren fürchteten, dass steigende Zinsen die Buchwerte von Immobilien wieder drücken werden, da sie Finanzierungen verteuern, meint Beyerle. „Zum anderen erwarten diese Investoren höhere Erträge bei geringerem Risiko im Immobilienfinanzierungsgeschäft.“ Eugenio Sangermano, CEO des Investmentmanagers BF.capital, einer Tochter des Finan- „DER GRÖSSERE WETTBEWERB TRÄGT DAZU BEI, DASS FINANZIERER BEREIT SIND, EINE GERINGERE MARGE IN KAUF ZU NEHMEN.“ Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung, IREBS 1 1 2.500 AUSSTELLER werden 2026 auf der Mipim erwartet – nach 2.300 im Vorjahr
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