36 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2026 Regionreport Berlin Marktbericht Berlin ist besonders. Die über Jahrzehnte hinweg finanziell gestützte Bundeshauptstadt erlebte bis zum Abflauen des Zyklus eine Marktnormalisierung im Rekordtempo. Noch vor fünf Jahren lagen die Leerstandsquoten im Büromarkt bei zwei bis drei Prozent, spekulativer Neubau war vielerorts möglich. Die Neuvertragsmieten im Wohnsegment stiegen so stark wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Was in Berlin flächendeckend als „Gentrifizierung“ beschrieben wurde, war positiv gewendet ein deutliches Zeichen für höhere Einkommen und qualifizierten Zuzug in die Stadt. Beflügelt durch einen blühenden Start-up-Sektor, Niederlassungen der großen US-Digitalkonzerne und Prestigeprojekte wie den Flughafen oder das Stadtschloss herrschte eine sichtbare Aufbruchstimmung im Berliner Immobilienmarkt. Davon ist im Jahre 2026 leider nicht mehr viel übrig. Das betrifft zwar grosso modo das gesamte Bundesgebiet, aber Berlin ist im besonderen Maße betroffen: „Das größte Hemmnis für weitere Unternehmensansiedlungen in Berlin ist derzeit das begrenzte Angebot an bezahlbarem Wohnraum“, bringt es Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development, auf den Punkt. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl neu gekommener Unternehmen im ersten Halbjahr 2025 um rund 17 Prozent. Im selben Zeitraum meldeten über 1.700 Betriebe in Berlin Insolvenz an – ein bundesweiter Rekordwert mit Blick auf die Gesamtzahl der Firmen vor Ort. Bestehende Unternehmen verkleinern sich, neue Unternehmen kommen nur spärlich in die Kapitale. „Am Berliner Büromarkt sehen wir derzeit keine einzelnen Segmente oder Branchen als Treiber“, urteilt Dirk Wichner, Geschäftsführer der Deutschen Bürohaus GmbH. „Gefragt sind vor allem kleinere Büroflächen mit langfristiger Nutzungsperspektive.“ Wenn überhaupt, so die Experten, kommt Nachfrage im Büromarkt entweder aus der Forschung oder aus steuerfinanzierten Sektoren wie Bildung oder Behörden. Martin Schubert, Head of Letting Management bei der HIH, hält fest: „Im laufenden Jahr zeigt sich insbesondere die öffentliche Verwaltung als verlässlicher Nachfragetreiber mit einer konstant hohen Flächennachfrage in der Hauptstadt.“ Wie in anderen deutschen Metropolen auch sind es vielfach Binnenumzüge, die das Berliner Büromarktgeschehen dominieren. Eine Flächenreduzierung geht häufig mit einem Umzug in besser ausgestattete, modernere Bürokomplexe in zentralen Lagen einher. Vom toten Büroneubau ist in Branchenkreisen zu hören. BÜROMARKT: REVITALISIERUNG STATT NEUBAU Unternehmen wie Goldbeck fokussieren sich daher neben dem Wohnungsbau auf das Produkt Büro-Refurbishment: „Allein in Berlin besteht in diesem Segment ein Marktpotenzial von einer Milliarde Euro“, zeigt sich der Berliner Niederlassungsleiter Dietmar Rekow optimistisch. Dementsprechend sind die großen Gewerbeentwicklungen der Stadt derzeit Revitalisierungen. Dazu zählen das „Funkytown“ von Trockland in Oberschöneweide rund um das erhaltene DDR-Rundfunkgebäude, das „re:o“ am Berliner Ostkreuz unter Federführung eines Immobilienfonds aus Singapur oder das Mixed-Use-Quartier „GoWest“ von Die Wohnkompanie im Stadtteil Schmargendorf. Effektiven Büroneubau im Großformat verantworten aktuell BEOS mit den „Berlin Decks“ in Moabit, EDGE mit seinem „Friedrichspark“ mit rund 36.500 Quadratmeter Mietfläche sowie Covivio mit seinem Wolkenkratzer am Alexanderplatz. Doch die Zeit der großen Bürokomplexe ist vorbei. Fast alle Projekte haben einen beträchtlichen Wohnanteil, die Vermietung wird kleinteilig ausfallen: „Tragfähig sind heute vor allem Konzepte mit klarer Vorvermietung oder Single Tenants“, so Rekow. Vom Senat genehmigt, dem Bezirk entzogen, aber lange noch nicht rechtssicher sind drei Hochhausentwicklungen in Friedrichshain. Denn allein gegen die im Herbst der Öffentlichkeit vor- B TEXT Dr. Ulrich Nagel
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