ZUNEHMEND GÜNSTIG Wärmepumpen und Photovoltaikan- lagen funktionieren und rechnen sich NEUE KRISE, ALTE SCHWÄCHEN Offenen Immobilienfonds geht die Liquidität aus. Eine erneute Zäsur droht WOHNEN ZU BÜRO ZU WOHNEN Büros in Wohnungen könnten wieder ihrem eigentlichen Zweck dienen IMMOBILIEN WIRTSCHAFT NEUE PERSPEKTIVEN BAUEN · 03 / 2026 06228 WENN SANIEREN ZUM RISIKO WIRD MINDESTSTANDARDS REICHEN NICHT
3 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 „DIE WELT DREHT SICH SCHNELLER DENN JE. UND DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT SCHEINT MEHR UND MEHR ZUM SYMBOL ZU WERDEN FÜR DAS VERÄNDERUNGSBEREITE DEUTSCHLAND.“ Liebe Leserinnen, liebe Leser, Elon Musk will auf den Mars. Und Salesforce-CEO Marc Benioff sagte auf dem Weltwirtschaftsforum, die Führungskräfte von heute seien wohl die letzten, die eine rein menschliche Belegschaft leiten würden. Keine immobilienspezifischen Beispiele. Aber die Themen dieser revolutionären Zeit bedeuten auch eine Revolution für die Immobilienwirtschaft. In dieser Zeit, in der nicht wenige die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen fordern, wirft Feldhoff für die Immobilienwirtschaft seine neue Kollektion Silent Luxury („Produkte, die nicht dominieren, sondern unterstreichen“) auf den Markt. Die Sommer werden heißer, und in Sachsen-Anhalt fürchten sie um die Zukunft des öffentlich-rechtlichen Rundfunks bei einem möglichen Wahlerfolg der AfD. Deutschland, in dem inzwischen „jeder Bauantrag wie ein Verdachtsfall behandelt wird“ (BDA-Präsident Rainer Dulger auf dem Tag der Immobilienwirtschaft), war noch vor zehn Jahren eine Superstar-Ökonomie: Die Welt dreht sich schneller denn je. Ich sehe die vielen Aktivitäten in der Bestandssanierung (S.10), schaue mir neue Geschäftsmodelle der PropTechs an (S.62) sowie bei den Immobilienverwaltern (S.72) und stelle Erstaunliches fest: Die Immobilienwirtschaft dreht sich nicht nur mit, sie scheint mehr und mehr Vorreiter zu werden, Symbol für das veränderungsbereite Deutschland. Ein optimistischer Gruß Ihr Dirk Labusch Hier geht’s zur Immobilienwirtschaft digital Editorial
4 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Inhalt Ausgabe 03/2026 03 EDITORIAL 04 INHALT 08 KALEIDOSKOP 10 Schwerpunkt Bestand 10 STANDARDSANIERUNG Entscheidend ist nicht das bloße Sanieren, sondern eine strikt objektspezifische Transformationsstrategie 38 Menschen & Märkte 38 NEUE KRISE, ALTE SCHWÄCHEN Bei vielen Offenen Immobilienfonds wird die Liquidität knapp. Die Angst vor einer erneuten Zäsur wächst 44 INVESTMENTS Energiepreise und Inflation lassen Finanzierungskosten steigen. Investoren meiden neue Deals 48 BETRIEBLICHE GESUNDHEIT Sie steht für Leistung und Arbeitgeberattraktivität. Unternehmen fehlt oft nur der formale Rahmen 16 SANIERUNGSBOOSTER GESUCHT Bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein. Doch die Sanierung kommt nur schleppend voran 20 RESSOURCENQUELLE BESTAND Für Entscheider ist zirkuläres Bauen und Sanieren die ökologische wie ökonomische Antwort 26 WÄRMEPUMPEN & PV Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen werden günstiger. Doch es bleiben auch Herausforderungen 32 SANIEREN IM TAKT Ob serielles Sanieren zum Breitenmarkt taugt, entscheiden Daten, Skalierung, Förderung und Vergabe 36 FACHMEDIENTIPPS Steuern, Wohnen und mehr S C H W E R P U N K T BESTANDS- SANIERUNG 10 44
Unser Alles-aus-einer-Hand-Prinzip bedeutet für mich, dass Support ohne Umwege funktioniert: ein Ansprechpartner für alle Fragen und Probleme und ein System mit Komponenten, die optimal aufeinander abgestimmt sind. Sofinden wir schnell klare Lösungen für unsere Kunden.” Michael Seiltz Bereichsleiter Support „ Alles aus einer Hand – Immoware24 denkt Immobilienverwaltung ganzheitlich. In einer zunehmend komplexen Welt schafft Immoware24 Klarheit mit einem Alles-auseiner-Hand-Prinzip, das weit über Software hinausgeht. Von Beratung und Support bis zu Schulungen und Weiterentwicklung greifen alle Leistungen nahtlos ineinander. Für ein ganzheitliches Nutzungserlebnis, das Hausverwaltungen im Alltag spürbar entlastet. Erfahren Sie mehr zu unserem Alles-aus-einer-Hand-Prinzip und wie Sie Immoware24 kostenlos testen können: www.immoware24.de/alles-aus-einer-hand
6 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Inhalt Ausgabe 03/2026 70 Verwaltung & Vermarktung 70 PAKETLÖSUNG FÜR VERWALTER Klassische Abrechnungsmodelle werden der wachsenden Aufgaben- vielfalt nicht mehr gerecht 76 KLEIN KAUFT GROSS Käufer von Verwalterunternehmen sind oft Riesen. Das muss nicht sein 82 IVD-PORTAL „Immobilie1“ genießt Vertrauen. Doch noch fehlt die Reichweite 88 WEG-, MIET- & MAKLERRECHT Urteile des Monats: Drei-Angebote-Regel; Indexmiete; Textformerfordernis und mehr 52 WOHNEN ZU BÜRO ZU WOHNEN Viele Praxen und Büros in Wohnungen könnten wieder ihrem ursprünglichen Zweck zugeführt werden 56 DAS IMMOPORTRAIT "Ich komme vom Land": Dr. Christine Bernhofer von der Real I.S. AG 60 L'IMMO PODCAST AKTUELL Unterlegscheibe, 1. FC Köln, Digitalpioniere, Ökobeton 62 CAMPUS & YOUNG LEADERS Freti-Award, Start-up-Investments, Jobs und KI, PropTech-Connect, Bryck Real Estate Cluster 66 KOLUMNE EIKE BECKER Rituale der Erneuerung 68 DIE GROSSE INFOGRAFIK Transaktionen: Umsatzrückgänge in fast allen Segmenten – außer bei Gesundheits- und Sozialimmobilien 52 76 56 96 VORSCHAU 97 IMPRESSUM 98 CULTURE CLUB Doreen von Bodecker, Geschäftsführerin von Cobalt, geht zur Revoluzzerin Madonna
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Kaleidoskop Meldungen 8 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 NEUE TRENDS RUND UM DIE WELT 60 Mehr als 60 Prozent der privaten Vermieter denken laut Haus & Grund aufgrund der geplanten Mietrechtsverschärfungen über Verkäufe nach. Das könnte das Angebot an Mietwohnungen weiter verknappen. Die Immobilienwirtschaft muss derzeit lernen, mit mehreren neuen Realitäten gleichzeitig umzugehen: technologischer Disruption, volatilen Märkten und steigendem Effizienzdruck. Wer heute erfolgreich sein will, braucht nicht nur Kapital und Flächen, sondern vor allem Anpassungsfähigkeit. Im Mittelpunkt der diesjährigen Tagung RICS Focus in Berlin stand daher folgende Frage: Wie kann eine Branche, die auf langfristige Entscheidungen angewiesen ist, in einem zunehmend dynamischen Umfeld handlungsfähig bleiben? Diskutiert wurde zunächst die Frage, wie Künstliche Intelligenz die Immobilienwirtschaft verändert. Dabei ging es nicht um Zukunftsszenarien, sondern um konkrete Auswirkungen auf Assetklassen, Prozesse und Geschäftsmodelle. KI verändert wissensbasierte Tätigkeiten ebenso wie Produktionsprozesse und beeinflusst damit direkt die Nachfrage nach Büro-, Industrie- und Logistikflächen. Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen an Datenqualität, Entscheidungsprozesse und digitale Kompetenzen innerhalb von Unternehmen. Ebenso deutlich wurde: Die Marktteilnehmer befinden sich in einer Phase der Anpassung. Höhere Zinsen, sinkende Transaktionsvolumina und ein fragiles geopolitisches Umfeld haben klassische Investmentstrategien unter Druck gesetzt. Umso wichtiger werden belastbare Daten, transparente Vergleichswerte und moderne Bewertungsmethoden. Ein dritter Schwerpunkt lag auf der Umsetzung von Projekten unter erschwerten Rahmenbedingungen: Steigende Baukosten, regulatorische Anforderungen und Finanzierungshürden verlangen nach neuen Lösungen. Modulares und serielles Bauen, digitale Planungsinstrumente und effizientere Projektstrukturen gelten dabei nicht mehr als Innovationen am Rand, sondern als zentrale Hebel für wirtschaftlich tragfähige Entwicklungen. Zukunftsfähigkeit entsteht nicht durch einzelne Trends, sondern durch die Fähigkeit, technologische Innovation, wirtschaftliche Vernunft und operative Umsetzung miteinander zu verbinden – gepaart mit einer guten Prise Zuversicht. Zwischen Disruption und Anpassung RICS FOCUS 2026 JENS BÖHNLEIN MRICS, Vorstandsvorsitzender RICS Deutschland, spricht zu den Anwesenden beim RICS Focus 2026.
Allianz gegen Sanierungsstau Fünf Unternehmen – B&O Bau, Ecoworks, Niersberger, Renowate und Saint-Gobain Pre.Formance – haben die Deutsche Allianz für Serielle Sanierung (DASS) gegründet. Die Initiative als Interessensvertretung gegenüber Politik und Wohnungswirtschaft und will Aufklärungsarbeit leisten. Hintergrund: Die Sanierungsquote liegt bei nur 0,67 Prozent statt der angestrebten zwei Prozent. Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) sind rund 90 Prozent der Wohngebäude unsaniert oder teilmodernisiert. Bis zu 6,5 Millionen Wohnungen eignen sich für serielle Sanierung. Die DASS fordert einfachere Förderung, eine bundeseinheitliche Musterrichtlinie und praxisnahes Vergaberecht. Serielle Sanierungen senken den Energiebedarf demnach um über 80 Prozent; Projektdauer und Kosten sind seit 2023 deutlich gesunken. Scannen Sie den Code für weitere Informationen Assetklasse: Infrastruktur wird einfacher zugänglich Das Vergabebeschleunigungsgesetz ist beschlossene Sache: Bundesrat und Bundestag haben zugestimmt, in Kraft tritt es voraussichtlich am 1.7.2026. Für Immobilieninvestoren und Projektentwickler, die Infrastruktur als Assetklasse im Blick haben, bringt es konkrete Erleichterungen: Bei großen Vorhaben – finanziert aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität – ist künftig eine Gesamtvergabe möglich, statt Projekte kleinteilig aufzuteilen. Das beschleunigt Realisierung und Planungssicherheit. Angesichts des wachsenden Investoreninteresses an Rechenzentren, Energieprojekten und sozialer Infrastruktur kommt das Gesetz zur rechten Zeit. Mit unserer Holzhybrid-Systembauweise setzen wir neue Standards im Wohnungsbau – bezahlbar, nachhaltig, mit System. Holzhybrid-Bau mit B&O Bau 1. 5–500 12,5 15 Wohneinheiten Platz PreisChampion cm skalierbares Rastermaß Monate Bauzeit buo.de/bau Das ist es. Der Maßstab für effizienten Wohnungsbau _18DCY_B&O_Bau_AZ_Immobilienwirtschaft_210x148_print.pdf; s1; (210.00 x 148.00 mm); 27.Apr 2026 13:03:00;PDF_CMYK_Profilanwendung_ab150dpi; L. N. Schaffrath DruckMedien
Rubrik Thema Thema SANIERUNG: STANDARD REICHT NICHT Mit der novellierten EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 wird die energetische Qualität von Gewerbeimmobilien zur handfesten Wert- und Finanzierungsfrage. Eigentümer, Bestandshalter und Investoren, die jetzt reflexartig auf Mindeststandards setzen, riskieren teure Fehlinvestitionen. Entscheidend ist nicht das bloße Sanieren, sondern eine objektspezifische TRANSFORMATIONSSTRATEGIE – mit klarem Zielbild, Pfadanalyse und strukturiertem Projektmanagement. Ein Praxisbeispiel, wie das gelingen kann. 10 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026
S C H W E R P U N K T BESTANDS- SANIERUNG NUR EINE NEUE FARBE reicht nicht! Wer zu kurz denkt, läuft Gefahr, Kapital zu binden. Und das Objekt wird nicht wirklich zukunftsfähig
12 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung Die Zahlen sprechen für sich: Rund 36 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen in der Europäischen Union gehen auf das Konto von Gebäuden. Genau hier setzt die novellierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 an, die bis spätestens Mai 2026 in nationales Recht überführt werden muss. Für die gewerbliche Immobilienwirtschaft markiert das keinen fernen Planungshorizont, sondern einen konkreten Handlungsauftrag mit harten Deadlines. VOM EFFIZIENZTHEMA ZUR WERTFRAGE Die EPBD adressiert konkret energetisch schwache Nichtwohngebäude: 16 Prozent des schlechtesten Bestands müssen bis 2030 verbessert werden, 26 Prozent bis 2033. Auch wenn es im Nichtwohnbereich (noch) keine klassischen Effizienzklassen A+ bis H gibt, treffen diese Quoten in der Praxis vor allem Gebäude mit hohem Energieverbrauch und veralteter technischer Gebäudeausrüstung – funktional vergleichbar mit den Klassen F bis H im Wohngebäudebereich. Für viele Eigentümer stellt sich damit nicht mehr die Frage, ob gehandelt werden muss, sondern wie. Diese Entscheidung beeinflusst zentrale Erfolgsfaktoren eines Investments: Wertentwicklung, Finanzierbarkeit, Vermietbarkeit und Exit-Fähigkeit. Wer zu spät oder zu kurz denkt, läuft Gefahr, Kapital zu binden, ohne das Objekt im Hinblick auf die mögliche Rendite zu optimieren. DREI OPTIONEN – ABER NICHT ALLE GLEICHWERTIG Die EPBD zwingt Eigentümer zu einer strategischen Grundsatzentscheidung, die sich auf drei Optionen verdichten lässt: • Sanieren – Maßnahmen umsetzen, um regulatorische Mindestanforderungen kurzfristig zu erfüllen. • Transformieren – das Gebäude so weiterentwickeln, dass es langfristig marktfähig, finanzierbar und nachhaltig positioniert ist. • Abriss und Neubau – wenn technische Grenzen, notwendige Nutzungskonzepte oder unwirtschaftlicher Betrieb eine Sanierung nicht mehr rechtfertigen. Diese Optionen klingen nach einfachen Alternativen, stehen aber für völlig unterschiedliche Zukunftsszenarien. Nicht jede Sanierung ist automatisch eine Transformation. Und nicht jede Transformation ist wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Ausgangslage zu schlecht ist. DIE „SANIEREN“-REFLEXREAKTION UND IHRE FOLGEN In der Praxis ist derzeit häufig eine reflexartige Reaktion zu beobachten: „Wir müssen halt sanieren.“ Das ist verständlich, aber nicht zielführend. Sanierung ohne Strategie ist oft das teuerste Missverständnis, das man sich leisten kann. Wer nur Mindeststandards erfüllt, investiert unter Umständen erhebliches Kapital, ohne das Objekt wirklich zukunftsfähig zu machen. Das Ergebnis kann ein Gebäude sein, das zwar kurzfristig regulatorisch stabilisiert wird, aber in wenigen Jahren 1 D TEXT Jörg Brodeh, Bernhard Schochenmaier
13 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 erneut unter Druck gerät – durch steigende Nutzeranforderungen, höhere CO2-Kosten oder strengere Finanzierungslogiken. Gerade im gewerblichen Bestand ist die Frage nicht nur energetisch, sondern auch funktional: Viele Gebäude leiden neben schlechten Energiekennwerten auch an strukturellen Defiziten, etwa bei Flächeneffizienz, Gebäudetiefe, Technikkonzept, Flexibilität oder ESG-konformer Betriebsfähigkeit. Wer hier rein energetisch optimiert, ohne Nutzung und Marktposition mitzudenken, riskiert eine Investition mit begrenztem Return. DRUCKFAKTOR KAPITALMARKT: EU-TAXONOMIE UND MEHR Parallel zur EPBD verschärft sich der Druck über die Kapitalmärkte. Die EU-Taxonomie-Verordnung erhöht die Transparenzpflichten für Finanzinstitute und Investoren. Der energetische Zustand von Immobilien wird systematischer offengelegt, bewertet und in Risikomodelle übersetzt. Energetisch schwache Gebäude tragen damit das wachsende Risiko, zu so 1 Maßnahmen vor Strategie: Investitionen werden gestartet, bevor Klarheit über Zielbild und Wirtschaftlichkeit besteht – klassisches Beispiel: die vorschnelle Installation einer PV-Anlage ohne einge- bettetes Energiekonzept. 2 Fördermittel und Finanzierung zu spät integriert: Obwohl sie Capex und Amortisationszeit entscheidend beeinflussen können, werden Förderprogramme oft erst nachrangig berücksichtigt. 3 Digitalisierung und Betrieb unterschätzt: Ohne Energiemanagement, Monitoring und intelligente Gebäudeautomation bleibt Effizienz häufig eine rechnerische Theorie – aber kein tatsächlicher Betriebsvorteil. Drei typische Fehler, die Eigentümer jetzt vermeiden sollten In der aktuellen Marktdynamik zeigen sich drei wiederkehrende Fehlerbilder, die sich als kostspielig erweisen können: Fehler Typisches Beispiel Gegenmaßnahme 1 Maßnahmen vor Strategie PV-Anlage ohne Gesamtkonzept Zuerst Zielbild und Wirtschaftlichkeitsanalyse 2 Förderung zu spät integriert Förderantrag nach Baubeginn Frühzeitige Förder- und Finanzierungsplanung 3 Betrieb unterschätzt Kein Monitoring nach Sanierung Energiemanagement und Gebäudeautomation einplanen 1 SANIERUNG UND NEUBAU Für beides gilt: Wer nur Mindeststandards erfüllt, investiert erhebliches Kapital, ohne das Objekt im Hinblick auf die mögliche Rendite zu optimieren
14 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung genannten Stranded Assets zu werden – Objekte, die technisch zwar nutzbar sind, aber wirtschaftlich an Attraktivität verlieren, weil Finanzierungen schwieriger werden, Mietinteressenten ausbleiben oder Käuferkreise schrumpfen. Der regulatorische Druck wird damit unmittelbar zu einem marktwirtschaftlichen Druck. Für Portfoliomanager und Asset Manager bedeutet das: Das Thema Energieeffizienz ist längst aus dem Bereich des technischen Gebäudemanagements in die Investitionsstrategie gewandert. BELASTBARER ENTSCHEIDUNGSPROZESS: DREI SCHRITTE Vor diesem Hintergrund gewinnt ein strukturierter, ganzheitlicher Ansatz an Bedeutung. Die strategische Kernfrage lautet nicht: „Welche Einzelmaßnahme ist möglich?“, sondern: „Welche Zielposition soll das Gebäude in fünf bis zehn Jahren erreichen – und welcher Weg ist dafür wirtschaftlich tragfähig?“ Ein belastbarer Entscheidungsprozess umfasst typischerweise drei Schritte: 1. Klarheit schaffen: Ausgangslage verstehen Am Anfang steht eine fundierte Bestandsaufnahme. Dazu gehören nicht nur Energiekennwerte und Verbräuche, sondern auch die Frage, welche baulichen und technischen Grenzen bestehen, welche Nutzungsperspektive realistisch ist und welche Investitionslogik sich daraus ableitet. 2. Optionen bewerten: Maßnahmenpakete statt Einzelmaßnahmen Auf Basis der Analyse werden Sanierungsfahrpläne und Transformationsstrategien entwickelt. Entscheidend ist die Priorisierung nach Wirtschaftlichkeit, regulatorischem Druck und Nutzungsstrategie. So entsteht Planungssicherheit: Es wird sichtbar, ob ein Gebäude eher für eine Mindeststandard-Sanierung geeignet ist oder ob eine tiefere Transformation notwendig ist. 3. Umsetzung steuern: Capex, Zeit und Risiko kontrollieren Transformation ist ein komplexes Vorhaben mit vielen Abhängigkeiten: Planung, Genehmigung, Mieterkommunikation, Sanierung im laufenden Betrieb, Schnittstellen mit Finanzierung und Fördermitteln. Ohne strukturiertes Projektmanagement entstehen schnell Zeitverzug, Kostensteigerungen und Qualitätsrisiken – und damit eine schleichende Entwertung statt einer Wertsteigerung. PRAXISBEISPIEL: VOM EINZELGEBÄUDE ZUM PORTFOLIO Wie groß der Unterschied zwischen regulatorischer Einordnung und tragfähiger Transformationsstrategie in der Praxis ist, zeigt ein aktuelles Mandat aus dem Portfolio eines großen Versicherers. Der Auftrag lautete, den Bestand so zu bewerten, dass daraus eine belastbare Reihenfolge für Investitionen entsteht. Genau hier liegt die praktische Lücke der EPBD: Sie setzt den Rahmen und erhöht den Druck auf die energetisch schwächsten Gebäude – ersetzt aber keine Strategie. Denn ein Energielabel bildet immer nur eine Momentaufnahme ab. Für die eigentliche Priorisierung im Bestand ist entscheidend, wie sich Energieeffizienz, CO2-Pfad, Investitionsbedarf und Stranding-Risiko zueinander verhalten. Deshalb wurde der Bestand nicht isoliert, sondern systematisch auf Portfolioebene untersucht – mit einer zweistufigen Vergleichssystematik: 1. Portfolioeinheitliches Labeling als schnelle Bestandsrangfolge über ein BVI-kompatibles A–HSchema zur internen Vergleichbarkeit und Kommunikation. 2. Pfad- und Risikoanalyse als Entscheidungsgrundlage für Investitionen – unter anderem über das CRREM-Modell (Carbon Risk Real Estate Monitor), um Stranding-Risiken sichtbar zu machen. Ausgangspunkt war eine strukturierte Bestandsaufnahme der Gebäude, technischen Anlagen und verfügbaren Verbrauchsdaten. Darauf aufbauend wurden die Objekte nach DIN V 18599 energetisch modelliert und entlang zweier Perspektiven bewertet: einer CO2-Sicht auf die Dekarbonisierung und einer Effizienzsicht auf Energiebedarf, Marktrobustheit und Stranding-Risiko. Diese doppelte Betrachtung war entscheidend. In mehreren Objekten zeigte sich, dass eine bilanziell gute CO2-Perspektive – etwa durch Fernwärme oder zertifizierten Grünstrom – noch keine ausreichende Antwort auf die Effizienzanforderungen liefert. Umgekehrt wurde deutlich, dass gasversorgte Gebäude trotz funktionierender Technik mittelfristig zum Risiko werden, wenn die Wärmeversorgung fossil bleibt. Die eigentliche Erkenntnis lag nicht im Einzelgebäude, sondern im Muster des Bestands: wiederkehrend lückenhafte Verbrauchsdaten, durch Leerstände verzerrte Ist-Werte, energetisch schwache Fenster- und Türsysteme, punktuelle Defizite in der Gebäudehülle sowie Anlagen, die zwar betriebsfähig, aber nicht zukunftsfähig waren. Aus dieser Analyse entstand kein pauschaler Sanierungsreflex, sondern eine klare Priorisierung: zuerst Transparenz und Datensicherheit schaffen, dann Effizienzpotenziale heben, anschließend die Drei strategische Entscheidungsoptionen nach EPBD Quelle: THOST Projektmanagement GmbH, eigene Darstellung Option Ziel Geeignet für … Risiko Sanieren Regulatorische Mindest- anforderungen erfüllen Objekte mit kurzem Haltehorizont oder begrenztem Capex Erneuter Druck in wenigen Jahren Transformieren Langfristige Markt- und Finanzierungsfähigkeit Kernbestände mit klarem Nutzungskonzept Höhere Investition, komplexe Umsetzung Abriss/Neubau Neues Nutzungskonzept realisieren Technisch oder wirtschaftlich erschöpfte Objekte Hoher Kapital- und Zeitaufwand Quelle: EU-Kommission/ EPBD 2024/1275 36 36 % der energiebedingten CO2Emissionen in der EU verursachen Gebäude. 26 26 % des ener- getisch schlechtesten Nichtwohngebäudebestands müssen bis 2033 auf ein höheres Effizienzniveau gebracht werden.*
Wärmewende dort umsetzen, wo regulatorischer Druck, technischer Zustand und Investitionszeitpunkt zusammenpassen. AUS SANIERUNGSPFLICHT WIRD WERTENTWICKLUNG Die EPBD 2024 ist kein fernes Zukunftsszenario, sondern ein konkreter Fahrplan mit harten Deadlines. Für Gewerbeimmobilien entscheidet sich jetzt, welche Objekte zukunftsfähig bleiben und welche unter zunehmenden regulatorischen und wirtschaftlichen Druck geraten. Die zentrale Frage 15 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 AUF EINEN BLICK Exemplarischer Transformationsfahrplan eines Bestandsobjekts Analyse der Muster im Bestand: • wiederkehrend lückenhafte Verbrauchsdaten • durch Leerstände verzerrte Ist-Werte • energetisch schwache Fenster- und Türsysteme • punktuelle Defizite in der Gebäudehülle • Anlagen, die zwar betriebsfähig, aber nicht zukunftsfähig sind Kein pauschaler Sanierungsreflex, sondern klare Priorisierung: • zuerst Transparenz und Datensicherheit schaffen • dann Effizienzpotenziale heben • anschließend die Wärmewende umsetzen, unter genauem Zusammenspiel von regulatorischem Druck, technischem Zustand und optimalem Investitionszeitpunkt Quelle: THOST Projektmanagement GmbH, eigene Darstellung lautet daher nicht: „Was müssen wir tun?“, sondern: „Welche Strategie macht dieses Gebäude auch in 20 Jahren zu einem funktionierenden Asset – und wie setzen wir sie sicher um?“ Für Eigentümer und Investoren liegt in dieser Phase ein entscheidender Hebel: Wer frühzeitig Klarheit schafft, Optionen strukturiert bewertet und die Umsetzung professionell steuert, kann regulatorischen Druck in einen strategischen Vorteil übersetzen – und aus einer Sanierungspflicht eine echte, nachhaltige Wertentwicklung machen. DIE STRATEGISCHE KERNFRAGE LAUTET: "WELCHE ZIELPOSITION SOLL DAS GEBÄUDE IN FÜNF BIS ZEHN JAHREN ERREICHEN – UND WELCHER WEG IST DAFÜR WIRTSCHAFTLICH TRAGFÄHIG?"
16 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung Einerseits hat die Europäische Union das Ziel ausgegeben, den Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu machen, und mit der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) festgelegt, in welchen Stufen die Energieeffizienz von Gebäuden in den nächsten Jahren verbessert werden soll. Noch ehrgeiziger ist die Bundesrepublik mit ihrem Ziel, bereits 2045 klimaneutral zu sein. Auf der anderen Seite verfehlt der Gebäudesektor die Vorgaben deutlich. Eine Reduktion der Emissionen auf 65 Millionen Tonnen CO2 bis zum Jahr 2030 sei zwar möglich, stellt die Deutsche Energie-Agentur (dena) in ihrem „Gebäudereport 2026“ fest, um gleichzeitig einzuschränken: „Die Zielerreichung bleibt jedoch ohne kontinuierliche und verlässliche Maßnahmen herausfordernd.“ Ob Bundesregierung und Bundestag solche Maßnahmen entschlossen einleiten, scheint vor dem Hintergrund des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (das bei Redaktionsschluss noch nicht verabschiedet war) fraglich zu sein. SERIELLE SANIERUNG ALS AUSWEG? Umso wichtiger sind Impulse, die aus der Branche selbst kommen. Dabei steht ein Ansatz im Vordergrund: die serielle Sanierung. Sie soll mittels digitalisierter Prozesse und vorgefertigter Elemente die Kosten senken und das Tempo beschleunigen. „Serielles Sanieren ist ein Puzzlestein zur Beschleunigung der Transformation im Gebäudesektor“, sagt Andreas Kipp, Leiter Vertrieb und Marketing bei der Renowate GmbH. Das Düsseldorfer Unternehmen ist eines von fünf Gründungsmitgliedern der Deutschen Allianz für Serielle Sanierung (DASS), zu der sich im April dieses Jahres außerdem B&O Bau, die ecoworks GmbH, die Niersberger Group und Saint-Gobain pre.formance zusammengeschlossen haben. Die neue Allianz steht nach eigenen Angaben in Kontakt mit der dena, die seit Jahren mit der Energiesprong-Initiative das serielle Sanieren vorantreibt. Ein weiterer Anstoß kommt vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Er hat im Dezember 2025 den Startschuss für die Arbeit an einer Rahmenvereinbarung für serielles Sanieren gegeben. Diese soll sich an der Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen orientieren, die der GdW 2018 Fragt man Dr. Sören Gröbel, ob das Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2050 realistisch ist, so bekommt man eine skeptische Antwort. „Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist das Klimaneutralitätsziel aufgrund zweier Hürden sehr ambitioniert“, sagt der Director of Living Research Germany bei JLL. Diese Hürden seien die fehlenden wirtschaftlichen Anreize und die Herausforderungen der technischen Machbarkeit. „Technisch wäre für dieses Ziel mehr als eine Verdoppelung der Sanierungsquote nötig“, stellt der Fachmann fest. Das sei angesichts des Fachkräftemangels im Handwerk unrealistisch. Tatsächlich liegt die Sanierungsquote weit unterhalb der rund zwei Prozent, die als erforderlich gelten, um die Klimaziele zu erreichen. Nach Angaben des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (Buveg) ist die Quote zuletzt sogar gesunken: Während sie bei Wohngebäuden im Jahr 2022 immerhin noch 0,88 Prozent betragen hatte, waren es 2025 nur noch 0,67 Prozent. Bei Nichtwohngebäuden ermittelte die Buveg für 2025 eine Quote von 0,92 Prozent. Von einem „besorgniserregenden Niveau“ spricht deshalb Buveg-Geschäftsführer Jan Peter Hinrichs. Er fordert: „Deutschland braucht nicht nur einen Bau-Turbo, sondern dringend auch einen Sanierungsbooster!“ WIDERSPRÜCHLICHE SIGNALE DER POLITIK Nur: Woher sollen die Impulse für diesen Booster kommen? Von der Politik, könnte die Antwort lauten. Doch diese sendet widersprüchliche Signale. WO BLEIBT DER SANIERUNGSBOOSTER? Bis zum Jahr 2050 soll der Gebäudebestand in der EU KLIMANEUTRAL sein, in Deutschland sogar schon fünf Jahre früher. Doch die Sanierung kommt so schleppend voran, dass sich die Zweifel mehren, ob dieses Ziel wirklich zu erreichen ist. Branchenvertreter versuchen deshalb, mit neuen Ansätzen Schwung ins Sanierungsgeschehen zu bringen. TEXT Christian Hunziker
18 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung enthalts- und Kommunikationsbereiche. Besonders erfreulich für den Eigentümer: Durch ein zusätzliches, in Holzhybrid-Bauweise errichtetes Geschoss erhöht sich die Mietfläche von 10.000 auf 11.500 Quadratmeter. DEUTLICHE PREISABSCHLÄGE Ähnliche Sanierungsprojekte finden sich in allen größeren Städten. Laut dem im März dieses Jahres veröffentlichten Bestandskompass des Sanierungsspezialisten Apoprojekt und der Beratungsgesellschaft Bulwiengesa werden in den deutschen A-Städten zwischen 2020 und 2028 rund 2,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche modernisiert. Dabei streben die Eigentümer nicht nur eine höhere Energieeffizienz an, sondern auch einen wirtschaftlichen Vorteil. Denn Objekte mit hohem Energieverbrauch erleiden einen signifikanten Preisabschlag, wie die Studie „Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte“ des Beratungsunternehmens Wüest Partner zeigt. Demnach sinkt der Kaufpreis von Büroimmobilien je Effizienzklasse um 115 Euro pro Quadratmeter, während sich die Miete um 0,30 Euro pro Quadratmeter verringert. „ESG-Qualität“, stellt Wüest Partner fest, „ist zu einem dauerhaften, datenbasierten Faktor der Marktpreisbildung geworden.“ Bestätigt wird diese Einschätzung durch Zahlen von JLL. Demnach haben in den letzten drei Jahren die Preisabschläge für energetisch weniger gute Mehrfamilienhäuser zugenommen. Wohnimmobilien der (schlechten) Effizienzklassen G und H kosteten im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 30,8 Prozent weniger als Objekte der Klasse A oder A+. „Büroimmobilien in schlechtem energetischem Zustand verlieren insbesondere in weniger attraktiven Lagen rapide an Markt- und Finanzierungserstmals abgeschlossen und 2023 neu aufgelegt hat. Wie Fabian Viehrig, Leiter Bauen und Technik beim GdW, gegenüber der „DW Die Wohnungswirtschaft“ sagte, ist angestrebt, den Zuschlag an die ausgewählten Unternehmen Ende dieses Jahres zu erteilen. Allerdings ist das Volumen der seriell sanierten Wohneinheiten noch überschaubar. Der GdW spricht von 4.000 Einheiten, die fertiggestellt oder in Bau sind, und weiteren 18.000 in Planung (Stand Ende 2025). Nach Angaben der DASS wurden seit 2019 113 Projekte der seriellen Sanierung fertiggestellt, 46 sind in Bau, und 230 befinden sich in unterschiedlichen Planungsphasen. Die durchschnittlichen Kosten für die serielle Sanierung (Gebäudehülle und TGA) beziffert die DASS auf rund 1.600 Euro pro Quadratmeter. Darauf, dass diese Methode tatsächlich Fahrt aufnimmt, deutet unter anderem hin, dass in diesem Frühjahr der Branchenriese Vonovia eine strategische Kooperation zur seriellen Gebäudemodernisierung mit Nokera geschlossen hat. WAS IST MIT GEWERBEIMMOBILIEN? Das Beispiel von Vonovia zeigt, dass der Schwerpunkt des seriellen Sanierens derzeit auf Wohnimmobilien liegt. Nach dem Willen der dena sollen aber verstärkt auch öffentliche und gewerblich genutzte Immobilien seriell saniert werden. Beispiele dafür gibt es bereits; so hat die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) eine Feuerwache im Stadtteil Charlottenburg-Nord unter Einsatz vorgefertigter Elemente sanieren lassen. Unter Handlungsdruck sind insbesondere Eigentümer älterer Bürogebäude – nicht zuletzt deshalb, weil die EU-Taxonomie die Finanzierung von nicht energieeffizienten Objekten deutlich erschwert. In diesem Bereich ist derzeit Bewegung, da die EUKommission einen Entwurf zur Überarbeitung der Taxonomie vorgelegt hat. Dieser sieht vor, dass ein Gebäude zukünftig als „grün“ gelten soll, wenn zum Zeitpunkt des Kaufs nachgewiesen wird, dass sich die Energieeffizienz des Gebäudes innerhalb der vergangenen zehn Jahre um 60 Prozent erhöht hat. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) wertet das positiv: „Wer alte, energieintensive Gebäude saniert, wird belohnt“, sagt ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan. Sollte der Vorschlag so umgesetzt werden, ließe sich laut Özkan deutlich mehr Kapital für die Dekarbonisierung des Immobilienbestandes mobilisieren. Schon jetzt kombinieren Eigentümer und Asset Manager älterer Büroobjekte die energetische Sanierung oft mit Maßnahmen, die attraktive Arbeitsflächen schaffen. Ein Beispiel dafür sind die Karlsgärten, ein 1994 errichtetes Bürogebäude in der Nähe des Potsdamer Platzes in Berlin. Die CA Immo lässt das Objekt derzeit nach Plänen des Architekturbüros Aukett + Heese grundlegend umgestalten. Durch eine neue Fassade, den Anschluss an das Fernwärmenetz und die Installation einer Photovoltaikanlage soll der Endenergiebedarf laut Prognose von 210 kWh auf 74 kWh pro Quadratmeter und Jahr sinken. Gleichzeitig entstehen eine großzügige Dachterrasse, begrünte Außenflächen sowie weitere Auf- Quelle: Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle 2024 2025 2031 Sanierungsquote Gebäudehülle von Wohnbauten und Nichtwohnbauten (in %) Wohnbau Nichtwohnbau 0,69 0,95 0,67 0,92 1,90 1,90 Benötigte energetische Sanierungsquote: 1,9 % (Ziel Klimaneutralität)
19 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 unter anderem die Möglichkeit beinhalten, Fördermittel bereits vor dem Sanierungsbeschluss zu beantragen und den Beschluss der WEG nachzureichen. Wie schwierig die Finanzierung von größeren Sanierungsvorhaben ist, zeigt auch der VerwalterMonitor des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV). Demnach schätzen 89 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen die Rücklagen ihrer WEG als nicht ausreichend ein, um eine umfassende energetische Sanierung aus Eigenmitteln zu finanzieren. Sogar für Einzelmaßnahmen wie den Heizungstausch verfügen demnach nur 31 Prozent der WEG über ausreichende Mittel. „Wenn die Politik Eigentümergemeinschaften durch das Gebäudemodernisierungsgesetz in die Pflicht nimmt, muss sie ihnen auch die finanziellen Mittel geben, diese Pflichten zu erfüllen“, sagt VDIVGeschäftsführer Martin Kaßler. Nach Angaben des VDIV kann sich rund jeder fünfte Eigentümerhaushalt keine Sonderumlage leisten, sodass er gegen die Sanierung stimmt. Welche Hindernisse der energetischen Sanierung im Wege stehen und wie diese behoben werden können, hat der VDIV zusammen mit Partnern im Rahmen des europäischen Projekts Green Home untersucht. Entstanden ist eine Liste mit sieben „Pain Points“, also Punkten, die verhindern, dass eine WEG eine energetische Sanierung in Angriff nimmt. Einer dieser „Schmerzpunkte“ ist das fehlende Wissen, das Entscheidungen verhindert. Der VDIV fordert deshalb, einen digitalen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) einzuführen, der mit zwei Boni verknüpft wird: Zusätzliche Mittel soll es geben, wenn der Sanierungsfahrplan digital erstellt wird; außerdem soll der Zuschuss der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf zehn Prozent verdoppelt werden, wenn der iSFP tatsächlich in eine Sanierung mündet. Zudem, so eine weitere Forderung des VDIV, sollten Immobilienverwaltungen eine Förderung erhalten, um den mit einer energetischen Sanierung verbundenen Mehraufwand abzudecken. Auch Martin Kaßler ist überzeugt, dass die Bereitschaft der Eigentümer zur Sanierung vorhanden ist. Doch sie scheitere letztlich an fehlenden Rücklagen, unzureichenden Förderinstrumenten und komplexen Entscheidungsprozessen. fähigkeit“, stellt auch Ulrich Höller fest, geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group. „Der erforderliche Investitionsaufwand steht häufig in keinem Verhältnis zum erzielbaren Ertrag.“ Höller zufolge ist deshalb für viele dieser Objekte ein Abriss realistischer als eine wirtschaftliche Sanierung. JLL-Fachmann Dr. Sören Gröbel weist aber darauf hin, dass in solchen Fällen auch kostengünstigere Maßnahmen wie die Dekarbonisierung der Energieversorgung durch erneuerbare Energieträger oder die Optimierung der Anlagentechnik denkbar sind. Doch auch er stellt fest: „Wo Nachfrage herrscht, wird investiert. Wo keine Nachfrage besteht, fehlt der wirtschaftliche Anreiz – und dort droht Immobilien das Schicksal von Stranded Assets.“ WOHNUNGSEIGENTÜMER BRAUCHEN MEHR UNTERSTÜTZUNG Bei der energetischen Sanierung des Gebäudebestands tut sich eine Gruppe besonders schwer: die privaten Wohnungseigentümer. Verwalterverbände fordern deshalb Förderprogramme, die auf die spezifischen Anforderungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zugeschnitten sind. Mit einer jährlichen Sanierungsrate von 0,3 Prozent geht es bei Mehrfamilienhäusern, die einer WEG gehören, noch langsamer voran als bei Gebäuden, die im Eigentum großer Gesellschaften sind. Dabei hätten eigentlich die meisten Wohnungseigentümer erkannt, dass sie von einer umfangreichen Gebäudemodernisierung profitieren, sagt Thomas Meier, Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter e.V. (BVI). „Die energetische Sanierung von Gebäuden“, begründet er dies, „ist nicht nur für die Energiewende und damit die Erfüllung der Klimaziele unerlässlich, sie bedeutet auch eine Wertsteigerung und damit eine Investition in die Zukunft.“ Warum tut sich dann trotzdem so wenig? „Die Eigentümer brauchen finanzielle Unterstützung für die Umsetzung, denn die Rücklagen reichen bei umfangreichen Vorhaben in der Regel nicht aus“, nennt Meier einen Grund. Er fordert deshalb ein langfristig orientiertes Förderprogramm, das die Belange der WEG berücksichtigt und mindestens bis zum Ende der jeweiligen Legislaturperiode läuft. Dieses sollte 1 NOKERA Vonovia will zusammen mit Nokera die serielle Gebäudemodernisierung voranbringen. In dieser Fabrik bei Magdeburg werden die dafür erforderlichen Elemente gefertigt 1
21 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 1 Aus den Augen, aus dem Sinn – so lässt sich unser Umgang mit Müll wohl am besten beschreiben. Und das trifft auch auf die derzeit größte Abfallquelle zu: den Abriss von Gebäuden. Rund die Hälfte des Abfallaufkommens in Deutschland machen Bau- und Abbruchabfälle aus, der Bausektor gehört damit zu den rohstoffintensivsten Branchen. In ganz Deutschland summiert sich die Materialsubstanz der Gebäude auf schätzungsweise rund 21 Milliarden Tonnen – ein gigantisches Rohstofflager. Beim Umbau oder Abriss von Gebäuden landen Baustoffe wie Beton, Stahl, Holz und Kunststoff oft als Abfall auf der Deponie. Zwar wird ein Teil wiederverwertet, aber meist in minderwertiger Form. Welche volkswirtschaftlichen Schäden die lineare Wirtschaftsweise etwa durch Ressourcenverluste, steigende Abhängigkeiten von Primärrohstoffen und externe Umweltkosten verursacht, verdeutlichen beispielsweise die Analysen der Circularity Gap Reporting Initiative. Die jährlichen Reports quantifizieren diese Defizite und zeigen, dass der globale Zirkularitätsgrad seit Jahren auf niedrigem Niveau stagniert. Vor diesem Hintergrund gewinnen zirkuläre Konzepte an Fahrt, etwa und Umnutzung anstelle von Abriss und Neubau. Eine weitere Strategie ist die Reduktion, etwa durch materialeffizientes Design oder modulare Bauweisen. Praxisbeispiele sind die Holz-Hybridbauweise im Geschossbau oder optimierte Betondecken mit reduziertem Zementanteil. Außerdem ist die Wiederverwendung ein wichtiges Prinzip. Gebrauchte Bauteile aller Art lassen sich erneut nutzen, von A wie Armaturen über Fenster, Türen und Treppen bis hin zu Z wie Zäunen. Voraussetzung sind rückbaubare Konstruktionen im Sinne des Design for Disassembly sowie sortenrein trennbare Materialien. Hinzu kommt das Prinzip Recycling. Ziel ist es, verwertbare Materialien hochwertig aufzubereiten und als Sekundärrohstoffe in neue Bauprodukte zu integrieren, beispielsweise als Ziegelgranulat oder Recycling-Beton (RC-Beton). Nicht zuletzt ist die Substitution ein zukunftsorientiertes Konzept: Konventionelle, ressourcenintensive Materialien wie Beton oder Stahl werden durch nachhaltige Alternativen ersetzt, etwa durch Holz, biobasierte Dämmstoffe, Sekundäraluminium in Fassadenprofilen oder hochwertige Rezyklate als PrimärTEXT Marcel Özer NUTZT DEN BESTAND ALS RESSOURCENQUELLE Der Umgang mit Abfall und Ressourcen steht vor einer Zeitenwende. Darin spielt die Immobilienwirtschaft eine Schlüsselrolle. Die Grundidee: Wir betrachten unsere Städte als Rohstoffdepots – und extrahieren wertvolle Materialien aus bestehenden Gebäuden und Infrastrukturen. Für Entscheider ist ZIRKULÄRES BAUEN UND SANIEREN die ökologische und ökonomische Antwort auf steigende Rohstoffpreise und strengere gesetzliche Anforderungen. Es gilt, Ressourcen zu schonen und dem Klimawandel zu begegnen. das Urban Mining. Dabei geht es darum, die Stadt als Rohstoffmine zu nutzen und Materialien aus der gebauten Umwelt in den Hochbau zurückzuführen. Auch das Cradle- to-Cradle-Prinzip zielt darauf ab, Produkte so zu gestalten, dass sie am Ende ihres Lebenszyklus nicht zu Abfall werden, sondern sich als Sekundärrohstoffe in biologische oder technische Stoffkreisläufe zurückführen lassen. Dabei kann das in den Baustoffen gebundene Kapital wie eine langfristige Wertanlage fungieren und Kosten für Instandsetzung, Rückbau oder Entsorgung minimieren. Selbst bei komplexen Großvorhaben integrieren Planer mittlerweile das Cradle-to-Cradle-Konzept, so etwa bei dem ZIN-Projekt in Brüssel (s. Seite 24). EINE RUNDE SACHE: SO SCHLIESSEN SICH DIE KREISLÄUFE Grundsätzlich gelten in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft fünf Prinzipien als Basis für geschlossene Materialkreisläufe, wie die Studie „Kreislauffähigkeit des deutschen Gebäudesektors“ der Deutschen Energie-Agentur (dena, 2026) aufzeigt. Ganz oben in der Kreislaufhierarchie steht das Vermeiden, beispielsweise durch Bestandserhalt, Sanierung 1 URBAN MINING ist mehr als ein neuer Anstrich. Es nutzt die Stadt als Rohstoffmine und führt Materialien aus der gebauten Umwelt in den Hochbau zurück Schwerpunkt Bestandssanierung
22 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung rohstoff-Ersatz. Die Substitution schafft so doppelte Wirkung: Sie reduziert den Bedarf an Primärrohstoffen und senkt gleichzeitig den Embodied Carbon eines Gebäudes. Kurzum: Es existieren bereits verschiedene zirkuläre Strategien. Für die operative Umsetzung von Bau- und Sanierungsvorhaben eignen sich Checklisten als Leitplanken, um die individuelle Vorgehensweise auszuloten (s. Seite 25). Das enorme Potenzial von zirkulärem Bauen und Sanieren wird bislang nicht ausreichend ausgeschöpft. Einer der Gründe ist schlichtweg ein Defizit an Informationen: Häufig ist Bauherren, Städten und Kommunen unbekannt, welche Materialien in welchen Mengen in Gebäuden verbaut sind. WELCHE ROHSTOFFE SCHLUMMERN IN UNSEREN GEBÄUDEN? Doch es gibt Lösungsstrategien: So hat etwa die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) einen Gebäuderessourcenpass auf den Weg gebracht. Der Pass gibt Auskunft über die eingesetzten Materialien und welche Bauteile und Komponenten künftig demontierbar, trennbar und verwertbar sind. Auch die CO2-Emissionen, die beim Bau und Betrieb von Gebäuden entstehen, werden erfasst. Ähnlich wie der Energieausweis könnte in Zukunft ein Materialausweis ein wichtiger Faktor beim späteren Verkauf oder bei der Vermietung eines Gebäudes sein – und die Finanzierung und den Wert der Immobilie beeinflussen. Ein weiterer Ansatz: Das Umweltberatungsinstitut EPEA, eine Tochter von Drees & Sommer, hat gemeinsam mit der Plattform Madaster einen Urban Mining Screener entwickelt. Dieses digitale Tool schätzt, welche und wie viele Materialien in einem Gebäude vorzufinden sind – ohne aufwendige Begehungen, ausschließlich auf Basis von Daten wie Bauort, Baujahr, Gebäudevolumen und Gebäudetyp. So erhalten Bestandshalter wichtige Informationen über das Potenzial für die Wiederverwendung und das Recycling von Baumaterialien bei Sanierung, Rückbauplanung oder Abriss. Der Urban Mining Screener kam beispielsweise zum Einsatz, um ein Gebäudematerialkataster für Baden-Württemberg zu erstellen. Ziel war es, die Masse und zirkuläre Qualität der verbauten Ressourcen im gesamten Bundesland transparent zu machen. Mithilfe von Analysen, Workshops und Datenerhebungen kamen die Experten zu dem Ergebnis, dass die urbane Mine Baden-Württembergs einen Materialbestand von insgesamt 2.607 Millionen Tonnen Quelle: Madaster Germany Verbaute Materialmengen (in Millionen Tonnen in Baden-Württemberg) Mineralische Baustoffe sind am stärksten vertreten 1.174Beton 848Naturstein Metall 290Ton 127 Metall Sonstiges* * Kalk, Zement, Mörtel (60); Holz (34); Gips, Magnesium, Bindemittel (32); Füllstoffe (16); Glas (10); Bitumen (8); Kunststoffe, Kautschuk (4); anorganische Materialien (3); weitere organische Materialien (2); u.a. Hilfsstoffe. 1 SEKUNDÄRROHSTOFFZENTREN sind eine entscheidende Komponente der zirkulären Bauwirtschaft (schematische Darstellung) 1 Quelle: EPEA GmbH, Part of Drees & Sommer Zirkuläres Produktdesign Gebäude als Rohstoffdepots Zirkuläre Gebäude Bestandserhalt Industrial Re-Use-Prozesse Stoffstrommanagement Sekundärrohstoffzentren Verantwortungsvoller Rückbau / Urban Mining
23 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 und dann wieder aufgelöst werden. Eine weitere Variante sind virtuelle Sekundärrohstoffzentren, die Informationen zu Art, Menge, Zustand, Lagerort und Qualität der einzelnen Rohstoffe digital verknüpfen und bereitstellen. Im Zuge der Transformation entstehen nicht nur neue Infrastrukturen und Logistikkonzepte, sondern auch innovative Geschäftsfelder – von MaterialMarktplätzen bis hin zu Miet- und Rücknahmesystemen von Bauteilen. Das „Gebäudeforum klimaneutral“ hat etwa neue zirkuläre Geschäftsmodelle identifiziert, die für die Bestandssanierung an Bedeutung gewinnen (s. Tabelle oben). DER LEBENSZYKLUS RÜCKT IN DEN VORDERGRUND Ganz gleich, ob serielles Sanieren, Shared-Use-Modelle oder Productas-a-Service (PaaS) – bei jedem Bau- und Sanierungsvorhaben stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit. Fest steht: Staatliche Fördermöglichkeiten spielen eine wichtige Rolle. Doch die bestehende Förderlogik orientiert sich primär an Energieeffizienz und Klimaschutz, etwa die Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Das zirkuläre Sanieren wird bisher meist nur indirekt berücksichtigt. Als wichtige Brücke fungiert derzeit das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, kurz QNG-Siegel: Um die maximale Förderung bei bestimmten Programmen zu erhalten, ist eine Ökobilanz für den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes nötig. Zirkuläre Konzepte und Materialien sind oft ein entscheidender Hebel, um die geforderten Grenzwerte einzuhalten und so attraktive Tilgungszuschüsse sowie höhere Kreditrahmen zu erhalten. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) mahnt, dass dies nur ein erster Schritt sein kann. In seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“ vom April 2026 fordert der Rat, die Kreislaufgerechtigkeit künftig als eigenständiges Kriterium in der Förderlandschaft zu verankern. Ziel müsse es sein, die Wiederverwendbarkeit von Bauteilen direkt finanziell zu belohnen, statt Zirkularität lediglich als Hilfsmittel zur CO2-Einsparung zu betrachten. In der Stellungnahme des SRU heißt es: „Bestehende Förderprogramme berücksichtigen Kreislaufkriterien bislang kaum.“ Als eines der wenigen positiven Beispiele nennt der Rat den in 18 Materialgruppen umfasst. Das Kataster liefert detaillierte Daten nach Landkreisen, Städten und Kommunen sowie einzelnen Gebäudetypen – und bildet damit eine wichtige Grundlage, um ressourcenschonendes Bauen und Sanieren voranzutreiben. AUSBAU DER ZIRKULÄREN INFRASTRUKTUR Dennoch gilt es noch einige Herausforderungen zu lösen. So fehlt es für ein hochwertiges Recycling sekundärer Rohstoffe bislang an standardisierten Re-Use-Prozessen und notwendiger Infrastruktur, etwa an regionalen Zwischenlagern. Für Recyclingbetriebe oder Hersteller, die ihre Produkte nach der Nutzung zurücknehmen würden, gestaltet es sich schwierig, an Rohstoffe aus dem Rückbau zu gelangen. Genau hier setzen Sekundärrohstoffzentren an: Als lokale und regionale Knotenpunkte der Industrie sammeln sie gebrauchte Baumaterialien, bereiten sie hochwertig auf und stellen sie für ein zweites Leben zur Verfügung. Von hohem Nutzen sind sowohl stationäre Zentren, also fest etablierte Lager- oder Betriebshöfe, als auch temporäre Zentren, die in direkter Nachbarschaft von zeitlich begrenzten Bauprojekten entstehen Zirkuläre Geschäftsmodelle im Überblick Modell Kurzbeschreibung Typische Anwendungsfälle Digitale Plattformen und Materialregister Systematische Dokumentation von Materialien und Bauteilen für die hochwertige Wiederverwendung in neuen Projekten Umbau- und Erweiterungsprojekte, selektiver Rückbau, denkmalgerechte Sanierung Product-as-a-Service (PaaS) Fokus auf Leistung (z.B. Wärme, Licht, Komfort) statt Besitz, der Anbieter bleibt Eigentümer und sichert Rücknahme und Verwertung Technische Gebäudeausrüstung wie Heizung, Lüftung oder Beleuchtung; auch Produktarten wie Fassaden sind denkbar Shared-Use-Konzepte Effizientere Flächennutzung durch Coworking, Mehrfachnutzung und flexible Grundrisse Umnutzung, gemischt genutzte Gebäude, Quartierskonzepte Serielles Sanieren nach Energiesprong-Prinzip Hochgradig vorgefertigte, kreislauffähige Module (z.B. Fassaden oder Dachelemente) in Kombination mit digitaler Planung für schnelles, wirtschaftliches und energieeffizientes Sanieren Großwohnsiedlungen, serielle Nichtwohngebäude (Schulen, Verwaltungen), größere Bestände mit ähnlichen Gebäudetypen BEG-Bonus und innovative Finanzierungsmodelle für WEG Hochgradig vorgefertigte, kreislauffähige Module (z.B. Fassaden oder Dachelemente) in Kombination mit digitaler Planung für schnelles, wirtschaftliches und energieeffizientes Sanieren Eigentumswohnanlagen, Mischbestände mit komplexen Eigentumsverhältnissen Innovations- und Pilotprogramme Finanziell geförderte Reallabore zur Erprobung und Entwicklung von zirkulären Sanierungslösungen und neuen Recycling-Dienstleistungen Leuchtturm-Projekte, Quartiere, kommunale und öffentliche Bestände Quelle: Marcel Özer, Drees & Sommer
24 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung KfW-Bonus in Höhe von 15 Prozent für das serielle Sanieren von Häuserfassaden. Dabei werden modular vorgefertigte Fassaden- und Bauelemente genutzt, was die Bauzeit verkürzt und eine spätere Kreislaufführung erleichtert. Trotz der Kritik an der aktuellen Förderpolitik betonen die Sachverständigen: Kreislaufgerechtes Bauen im Bestand kann bereits heute kostengünstiger sein als eine konventionelle Ausführung. Voraussetzung dafür ist jedoch der Wechsel der Perspektive: Es gilt nicht nur auf die Anfangsinvestitionen zu schauen, sondern den gesamten Lebenszyklus zu betrachten – von der Planung über Bau, Nutzung und Wartung bis hin zum Rückbau. Weiter betont der Sachverständigenrat: „Kreislaufgerechte Konstruktionen und Bauprodukte helfen mittel- bis langfristig Kosten zu sparen.“ Ein Beispiel: Durch lösbare Verbindungen lassen sich einzelne Bauteile einfacher und zerstörungsfrei austauschen, anstatt komplette, fest verbundene Schichten erneuern zu müssen. Kreislaufgerechte Bauprodukte sind in der Regel qualitativ hochwertig hergestellt und haben eine lange Lebensdauer, müssen also seltener ersetzt werden. Vor allem in der Rückbauphase fällt weniger Abfall an, sodass die Ausbau- und Entsorgungskosten (z. B. Deponiekosten) im Vergleich zu konventionellen Bauweisen geringer sind. Der Rat verweist auf Fallbeispiele, die zeigen, „dass beim Neubau eines kreislaufgerechten Einfamilienhauses im Vergleich zu einer linearen Bauweise über ein Fünftel der Kosten eingespart werden kann, sofern neben der Errichtung auch Instandsetzungsmaßnahmen sowie Rückbau- und Entsorgungskosten berücksichtigt werden.“ GESETZE ALS TREIBER DER ZIRKULÄREN ZUKUNFT Impulse für zirkuläres Bauen und Sanieren kommen aus Politik und Gesetzgebung. Allein die EU-Vorgaben sind komplex: Der europäische Green Deal und der Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft bilden die Basis für eine ressourceneffiziente Wirtschaft und benennen den Gebäudesektor als zentrales Handlungsfeld. Den Takt für die energetische Transformation des Gebäudebestands setzt die neue EU-Gebäuderichtlinie, die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Sie gewinnt auch für die Kreislaufwirtschaft im Bausektor an Relevanz, da sie die Betrachtung des Lebenszyklus stärkt: Nicht nur der Energieverbrauch im Betrieb zählt, sondern auch die Emissionen aus Herstellung, Austausch und Entsorgung von Materialien. Für Investoren verschiebt sich damit die Optimierungslogik: Abriss und Neubau können bilanziell und regulatorisch schlechter abschneiden als eine zirkuläre Sanierung. Zugleich ist die EPBD ein zentraler Sanierungstreiber: Mindeststandards für die Energieeffizienz führen zwangsläufig zu Eingriffen in den Materialbestand von Gebäuden. Ob Investoren konventionell oder zirkulär sanieren, beeinflusst maßgeblich Kosten, CO2Bilanz und Regelkonformität. Ein weiterer rechtlicher Baustein ist die EU-Taxonomie-Verordnung, die Unternehmen dabei unterstützen soll, nachhaltige Investitionsentscheidungen zu treffen. Eines der Ziele der EU-Taxonomie ist der Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft. Nur Bauprojekte, die bestimmte Kriterien zur Materialeffizienz, Wiederverwendbarkeit und Rückbaufähigkeit erfüllen, gelten als nachhaltig und können Zugang zu grünen Finanzierungsinstrumenten erhalten. EU: CIRCULAR ECONOMY ACT Parallel dazu zielt die EU-Abfallrahmenrichtlinie im Gebäudesektor darauf ab, Abfallmengen zu vermeiden sowie die Wiederverwendung und das Recycling von Bau- und Abbruchmaterialien zu fördern. Der neue Circular Economy Act (CEA) der EU, mit Legislativvorschlag für Quartal 3 dieses Jahres angekündigt, soll PRAXISBEISPIEL: ZIN BRÜSSEL Mit dem Projekt ZIN entwickelte die belgische Immobiliengesellschaft Befimmo, heute Teil von Covivio, im Norden von Brüssel eines der größten Urban-Mining-Vorhaben Europas. Auf dem Gelände der ehemaligen zwei Türme des Brüsseler World Trade Centers (WTC) entstand ein multifunktionales Ensemble mit rund 110.000 Quadratmeter Fläche. Bereits in der Planungsphase haben die beteiligten Experten Materialien aus den Bestandsgebäuden systematisch erfasst und bewertet. Über 1.000 Tonnen Materialien, darunter Doppelböden, Trennwände, Dämmstoffe und Dachziegel, wurden wiederverwendet und 140 Tonnen recycelt. Darüber hinaus hat das verantwortliche Bauunternehmen 30.000 Tonnen alten Beton aus den WTC-Türmen in hochwertigen Cradle-to-Cradle-Certified®Silver-zertifizierten Rundbeton umgewandelt und beim Wiederaufbau des ZIN als voll tragende Bodenplatte wiederverwendet.
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