Stimmen der Teileigentümer seien nicht berücksichtigt worden. Die Klage bleibt bei AG und LG ohne Erfolg. Mit der vom BGH zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge auf Ungültigerklärung der Beschlüsse weiter. Entscheidung: Mit Erfolg! Es sei zwar möglich, das Stimmrecht eines Eigentümers objektbezogen zu beschränken. Der Umfang der Beschränkung müsse sich aber eindeutig aus der entsprechenden Vereinbarung ergeben. Verblieben bei ihrer Auslegung nicht aufklärbare Zweifel, sei die Beschränkung unwirksam. So verhalte es sich im Fall. Es sei nicht klar, was für Teileigentümer gelten solle, die nicht zugleich Wohnungseigentümer seien. Da die Vereinbarung auch so verstanden werden könne, dass sie auch das Stimmrecht separater Stellplatzeigentümer auf „Angelegenheiten der Tiefgarage“ beschränke, erweise sie sich jedenfalls im Hinblick auf den Beschlussgegenstand von TOP 4 als nichtig. Bei der gegen TOP 5 gerichteten Beschlussanfechtungsklage wäre die Beschränkung nur wirksam, wenn die Kosten allein von den Wohnungseigentümern und nicht von den Teileigentümern getragen werden; dies sei zu klären. Ferner sei bei beiden Beschlüssen zu klären, ob sich der Beschlussmangel ausgewirkt habe. Fazit: Der BGH hält daran fest, dass die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichen können. Dieser bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Stattdessen können die Wohnungseigentümer beispielsweise das Wertstimmrecht (= die Höhe des Miteigentumsanteils bestimmt, wie viele Stimmen ein Eigentümer hat) oder, wie im Fall, das Objektstimmrecht anordnen (= ein Eigentümer hat so viele Stimmen, wie er Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums ist). FESTSTELLUNGSKLAGE GEGEN DIE GEMEINSCHAFT Ein Wohnungseigentümer kann das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer. BGH, Urteil v. 27.2.2026, V ZR 98/25 Fakten: Die Wohnungseigentümer streiten darüber, wie eine Umlagevereinbarung zu verstehen ist. Fraglich ist beim BGH nur, ob ein Wohnungseigentümer seine Feststellungsklage gegen die anderen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft (= LG-Ansicht) richten muss. Entscheidung: Der BGH klärt, dass die im Fall zulässige Feststellungsklage nach § 18 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sei. Das auf die Feststellungsklage eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft ergehende Urteil wirke für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei seien. § 44 Abs. 3 WEG sei nämlich auf Feststellungsklagen analog anzuwenden. Fazit: Der BGH akzeptiert es mit der Entscheidung, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, durch Beschluss festzulegen, welche Auslegung einer Vereinbarung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dieser Beschluss erleichtert die Verwaltungspraxis und sollte stets gefasst werden, wenn eine Vereinbarung sich als unklar erweist: „Die Verwaltung hat die Wohnungseigentümer darüber informiert, dass man die Umlagevereinbarung in § … der Gemeinschaftsordnung [genaue Angabe] unterschiedlich auslegen kann. Die Verwaltung hat ferner darauf hingewiesen, dass die Umlagevereinbarung unbeachtlich wäre, sollte man sie als unklar ansehen. Weiter hat der Verwalter darauf hingewiesen, dass man die Umlagevereinbarung – sollte man sie als ‚klar‘ und damit als beachtlich ansehen – wie folgt verstehen könne: ___ (Aufklärung). Schließlich hat die Verwaltung die Wohnungseigentümer darauf hingewiesen, dass es eine Beschlusskompetenz gebe, die Verwaltung in Bezug auf die Durchführung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anzuweisen. Vor diesem Hintergrund weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, die Umlagevereinbarung wie folgt anzuwenden: ___ (genaue Beschreibung).“ TECHNIKRAUM: SONDEREIGENTUMSFÄHIG? Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) gemeinschaftlichen Eigentum. BGH, Urteil vom 20.2.2026, V ZR 34/25 Fakten: Es handelt sich um eine Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungseigentumsrechten. Nach der Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 die im Keller des Gebäudes hintereinander gelegenen und als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ bezeichneten Räume. Im Technikraum befinden sich Gasthermen. Zudem enthält er die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die Gas- und Wasserzähler. Der Zugang zu den Räumen ist nur über die Wohneinheit Nr. 1 möglich. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 besteht an der Wohneinheit Nr. 1 eine beschränkte 89 · Immobilienwirtschaft · 03/ 2026
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