URTEIL DES MONATS: BGH KASSIERT „DREI-ANGEBOTE-REGEL“ Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen. Die langjährige gerichtliche Praxis, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote zu kippen, wird nicht aufrechterhalten. BGH, Urteil v. 27.3.2026, V ZR 7/25 Fakten: In einer Eigentümerversammlung im September 2023 fassten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen, unter anderem TOP 11: Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.100 Euro. Vergleichsangebote hatten die Eigentümer zuvor nicht eingeholt, weil sie mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ zusammenarbeiten. Mehrere Eigentümer haben gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Sie meinen, vor einer Beschlussfassung hätten Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Entscheidung: Die Anfechtungsklage sei unbegründet, so der BGH. Insbesondere würden die Beschlüsse nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, weil sie ohne Vorlage von Vergleichsangeboten gefasst worden seien. Dem Gesetz lasse sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Erst recht gelte dies für die von den Instanzgerichten bislang praktizierte Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und nur so genannte Bagatellmaßnahmen davon auszunehmen. Diese schematische Betrachtungsweise werde der Vielgestaltigkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Wohnungseigentümer zu stark ein. Ob eine Beschlussfassung hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richte sich danach, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten. Bei Kleinaufträgen mit geringerem Volumen könnten die Eigentümerinnen und Eigentümer häufig selbst beurteilen, ob die geplante Maßnahme den angebotenen Preis wert sei. Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen könnten die erforderlichen Informationen auf anderem Wege beschafft werden – etwa durch die Beratung von Sonderfachleuten. Der Umstand, dass ein Unternehmen bereits in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Gemeinschaft tätig war, könne es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Fazit: Die bisherige „Drei-Angebote-Regel“ war eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt. Auch ohne Vergleichsangebote muss das Angebot geeignet und wirtschaftlich sein. Ein Beschluss kann weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Hierbei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtende fristgerecht darlegen und beweisen muss. VEREINBARUNG: ENTZUG DES STIMMRECHTS MÖGLICH? Es ist grundsätzlich möglich, das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers durch eine Vereinbarung objektbezogen zu beschränken (im Fall: „Angelegenheiten der Tiefgarage“). Eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder auf die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, ist aber nichtig. BGH, Urteil v. 27.2.2026, V ZR 189/24 Fakten: In der Gemeinschaftsordnung heißt es zum Stimmrecht wie folgt: „In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Kfz-Stellplätzen ist.“ In einer Versammlung im Dezember 2022 fassen die Wohnungseigentümer zu TOP 4 nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG mehrheitlich einen Vorschussbeschluss. Die Verwaltung zählt die Stimmen der Teileigentümer nicht. Unter TOP 5 wird beschlossen, den Einbau einer Briefkastenanlage zu dulden. Auch insoweit blieben die Stimmen der Teileigentümer unberücksichtigt. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Insolvenzverwalter über das Vermögen einer X-GmbH. Der Insolvenzverwalter rügt, die URTEILE WEG-RECHT 88 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Recht
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