Fazit: Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen hat nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft zu erfüllen. Die Verwaltung muss die Verkehrssicherungspflicht organisieren, haftet aber nicht nach außen. Das LG sieht das anders, übersieht dabei aber die WEG-Reform 2020. B konnte nur haften, wenn sie es vertraglich übernommen hatte, für die Gemeinschaft deren Verkehrssicherungspflicht wahrzunehmen. Dies dürfte hier auszuschließen sein. Eine Verwaltung dürfte gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Freihaltung haben, sollte sie in einem vergleichbaren Fall für eine Pflicht der Gemeinschaft in Haftung genommen werden. RÜCKZAHLUNGSANSPRÜCHE JENSEITS DER JAHRESABRECHNUNG? Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft Rückzahlungsansprüche jenseits der Jahresabrechnung geltend machen. AG Krefeld, Urteil v. 29.8.2025, 13 C 15/25 Fakten: Der ehemalige Wohnungseigentümer K hat einen Vorschuss bezahlt und verlangt diesen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B zurück, nachdem der entsprechende Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für ungültig erklärt worden ist. B meint, aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft könne K lediglich die Aufnahme der zu erstattenden Sonderumlage in die Jahresabrechnung verlangen. Er habe keinen Direktanspruch, sondern müsse sich gegebenenfalls an die Käuferin seines Wohnungseigentums halten. Entscheidung: Das AG folgt dem K! Dieser könne Rückzahlung verlangen. Seine Zahlungspflicht sei weggefallen, als der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden sei. Dem Anspruch des K stehe kein Vorrang des Innenausgleichs bzw. ein Vorrang der Jahresabrechnung entgegen. Fazit: Wird ein Vorschussbeschluss für ungültig erklärt, müssen die Eigentümer neu Beschluss fassen. Diesen Beschluss kann ein Wohnungseigentümer verlangen. Nach herrschender Meinung steht ihm ein Anspruch auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Er kann nach h. M. aber nicht einfach Rückzahlung verlangen. Dies gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. Das AG sieht das – vertretbar – anders. Die Verwaltungen sollten der h. M. folgen. Es ist also ein weiterer Vorschuss zu beschließen, oder, falls der Anlass entfallen ist, zu beschließen, was mit den von den Eigentümern erhaltenen Mitteln zu geschehen hat. Entscheidung: Ohne Erfolg! K stehe kein Anspruch auf Löschung der Rezension zu. B habe mit K Kontakt gehabt. K habe die Abrechnungen erstellt und an B gerichtet. K verweigere auch die Auszahlung der Kaution. Mit ihr, der K, müsse sich B tatsächlich auseinandersetzen. Die Bewertung des B stelle ein subjektives Wertungsempfinden dar. Es handele sich um eine zulässige Meinungsäußerung, die gerade auch in Streitpunkten möglichen allgemeinen Interesses scharf, überspitzt, polemisch, abwertend, schonungslos und ausfällig sein dürfe (Hinweis auf LG Bochum, Urteil v. 23.1.2014, Az. 8 O 323/13). Fazit: Wird ein Unternehmen durch negative Äußerungen erkennbar betroffen, kann es eine Verletzung seines Persönlichkeitsrechtes oder einen Eingriff in seinen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb rügen. Zu unterscheiden sind Tatsachen und Meinungsäußerungen. Gegen die Äußerung von Meinungen besteht regelmäßig dann kein Schutz, wenn der, der sich äußert, Kontakt zum Unternehmen hatte und dieses bewertet. Macht der Verwalter bei der Sondereigentumsverwaltung Fehler, darf das so ausgesprochen werden. VERWALTUNG: VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT? Der Anspruch aus § 838 BGB richtet sich gegen einen Verwalter, weil er für die Besitzer die Unterhaltung des Gebäudes übernommen hat. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.5.2025, 2-01 S 68/24 Fakten: Die Versicherungsgesellschaft K macht mit der Klage Regressansprüche gegen die Verwalterin B geltend. B ist seit 2015 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Das Dach dieser Anlage wurde 2009/2010 neu errichtet. Am 19.3.2021 löst sich bei einer Windstärke von 7-8 Beaufort ein Dachziegel und fällt auf das Dach eines bei der K kaskoversicherten Pkws. K reguliert den Schaden und verlangt Schadensersatz von B. B behauptet, der Objektbetreuer O sei mehrfach vor Ort gewesen. Niemals seien Auffälligkeiten am Dach festgestellt worden. Das AG verurteilt B. Dagegen wendet sich die Berufung. Entscheidung: Ohne Erfolg! Gegen B streite ein Anscheinsbeweis. Diesen habe B nicht erschüttern können. Als Verwalterin sei B verpflichtet gewesen, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen. Dies folge auch aus der im Verwaltervertrag vereinbarten Verweisung auf § 27 WEG. Dieser Verpflichtung sei B nicht hinreichend nachgekommen. Es genüge dabei, wenn der Verwalter rechtzeitig die Beschlussfassung über eine Wartung herbeiführe. Das habe B jedoch nicht getan. 91 · Immobilienwirtschaft · 03/ 2026
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