MIETRECHT URTEIL DES MONATS: INDEXMIETE BEI GESCHÄFTSRAUMMIETVERTRAG Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Hält eine Klausel der Inhaltskontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam. BGH, Urteil vom 11.3.2026, XII ZR 51/25 Fakten: Vermieterin und Mieterin von Gewerberäumen streiten über die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel. Die Parteien hatten einen Gewerberaummietvertrag über eine Physiotherapiepraxis geschlossen. Der Vertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel (Indexierungsklausel), die die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes koppelte. Als Bezugspunkt für die Indexentwicklung war der VPI-Stand von Mai 2017 vereinbart – also mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn im September 2019. Der erste Satz der Klausel sah eine automatische Änderung der Miete bei Indexänderungen vor, der zweite Satz nannte eine schriftliche Aufforderung der Vermieterin als Voraussetzung. Die Mieterin zahlte ab April 2022 zunächst eine von der Vermieterin verlangte höhere Miete. Später berief sie sich darauf, dass die Wertsicherungsklausel unwirksam sei. Entscheidung: Zu Recht. Die Vermieterin müsse die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückzahlen. Bisher sei ungeklärt, welche Vorschrift bei einer unwirksamen Indexierungsklausel die Rechtsfolgen bestimmt: • § 8 PrKG (Preisklauselgesetz) sieht vor, dass eine unzulässige Preisklausel erst ab dem Zeitpunkt der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung unwirksam wird – also nur für die Zukunft. • § 307 Abs. 1 BGB (AGB-Recht) erklärt eine unangemessen benachteiligende oder intransparente Klausel hingegen von Anfang an für unwirksam – mit der Folge, dass überzahlte Beträge zurückgefordert werden können. Der BGH stellt klar: Beide Regelungen stünden nebeneinander. Die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel benachteilige die Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Der Ausgangszeitpunkt Mai 2017 liege mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn. Die Mieterin habe damit die Inflation eines Zeitraums getragen, in dem sie noch keine Gegenleistung erhielt. Das sei mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbar. Fazit: Die Klausel verstößt außerdem gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie enthält einen inneren Widerspruch – einerseits automatische Mietanpassung, andererseits Wirksamkeit erst nach schriftlicher Aufforderung. Für die Mieterin war damit nicht klar erkennbar, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen tatsächlich eintreten. UNTERVERMIETUNG NACH AUSZUG EINES MITMIETERS Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung kann bestehen, wenn ein Mitmieter auszieht und die verbliebenen Mieter das frei gewordene Zimmer vermieten wollen, um ihre Mietbelastung zu reduzieren. BGH, Beschluss v. 7.10.2025, VIII ZR 11/24 Fakten: Drei Mieter bewohnten seit Mai 2020 gemeinsam eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Die vereinbarte Miete betrug 1.012 Euro monatlich. Im September 2022 zog einer der Mieter endgültig aus der Wohnung aus. Die beiden verbleibenden Mieter baten die Vermieterin daraufhin um die Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer ab Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Die Miete für das Zimmer sollte 330 Euro betragen. Die Vermieterin lehnte eine Erlaubnis ab. Sie verweigerte sowohl eine Fortführung des Mietvertrags nur mit den beiden verbliebenen Mietern als auch einen Austausch des ausgezogenen Mieters durch die namentlich vorgeschlagene Person. Die Mieter klagten daraufhin auf Erteilung der Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer unterzuvermieten. Entscheidung: Zu Recht. Ein Mieter könne vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstehe. Das ergebe sich aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein solches Interesse liege vor, wenn dem Mieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe zur Seite stünden. Ob bei einer Mietermehrheit sämtliche Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben müssen, ließ der BGH offen. Das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründe jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse, wenn ein Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen sei und der in der Wohnung verbleibende Mieter deswegen – aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen – einen Dritten in die Wohnung aufnehmen wolle. Fazit: Dass Unzumutbarkeit nicht vorlag, folgte insbesondere daraus, dass die Wohnung von Beginn an mit drei Personen belegt war. Dies würde sich durch den Einzug der Untermieterin nach dem Auszug des dritten Mieters nicht ändern. Eine stärkere Belegung der Wohnung, die einen Untermietzuschlag rechtfertigen könnte, lag damit nicht vor. 92 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Verwaltung & Vermarktung Recht
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