Fakten: Der Kläger als Verkäufermaklerkunde nimmt die Maklerin auf Rückzahlung einer bereits gezahlten Provision in Anspruch. Zunächst waren die Parteien über einen Maklervertrag zum Kauf einer Immobilie miteinander verbunden. Im Laufe der Zeit wollte der Kläger sein eigenes Haus veräußern. Nachdem die beklagte Maklerin einen Käufer gefunden hatte, teilte sie dieses dem klagenden Verkäufer mit und wies in derselben E-Mail auf die beim Verkauf zu zahlende Provision hin. Auf diese E-Mail antwortete der Kläger nur mit der Bitte zur Organisation eines Notartermins zum Zwecke der Beurkundung eines Kaufvertrages. Im Kaufvertrag wurde eine rein deklaratorische Maklerklausel aufgenommen. Das LG Celle gab der Klage des Verkäufers auf Rückzahlung der Provision statt; die Maklerin legte Berufung ein. Entscheidung: Ohne Erfolg. Das OLG Celle stellt klar, dass der konkludente Maklervertragsabschluss durch die Mitteilung, dass ein Notartermin vereinbart werden solle, nicht der Textform genüge, auch wenn die Korrespondenz per E-Mail erfolgt sei. Bloße „verbalisierte Verhaltensweisen“, wie die Bitte um einen Besichtigungstermin oder die Bitte zur Organisation eines Notartermins, reichten nicht aus, um einen wirksamen Maklervertrag abzuschließen, der der Textform genügt. Es fehle ein eindeutiger Schluss auf einen bestimmten Erklärungswillen. Hierzu hätte es eines Zusatzes wie z. B. „Ich bin mit der Maklerprovision in Höhe von xy einverstanden, bitte vereinbaren Sie einen Notartermin“ bedurft. Die im Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel half der Maklerin ebenfalls nicht weiter. Nach Auffassung des OLG hatte diese Klausel lediglich deklaratorische Bedeutung und diente nur der Beweiserleichterung Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen abgeschlossen werden. OLG Celle, Urteil vom 2.10.2025 – 11 U 23/25, Revision zugelassen; nach Fachberichterstattung beim BGH anhängig unter I ZR 202/25. PRÄSENTIERT VON: RECHTSANWÄLTIN CONSTANZE BECKER FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGS- EIGENTUMSRECHT, MÜNCHEN hinsichtlich der Maklertätigkeit. Ein eigenständiger Provisionsanspruch lasse sich daraus nicht herleiten. Fazit: Bei Verbraucherverträgen im Hinblick auf Wohnungen und Einfamilienhäuser ist Vorsicht geboten. Laut dem Urteil genügt es nicht, dass der Kunde Maklerdienste entgegennimmt oder um Terminorganisation bittet. Das Gericht verlangt ein ausdrückliches Angebot und eine ausdrückliche Annahme, jeweils in Textform. §656a BGB schreibt dies für entsprechende Maklerverträge vor; §126b BGB verlangt hierfür eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger. Ein Mailaustausch genügt, aber darin sollte der Passus enthalten sein, dass der Kunde die Leistung in Kenntnis der Provision entgegennimmt. Makler sollten nicht erst Exposés versenden, Besichtigungen koordinieren oder Notartermine abstimmen und hoffen, dass sich daraus schon ein Vertrag ergeben werde. Praktisch sauber ist nur eine Antwort des Kunden wie etwa: „Ich beauftrage Sie mit der Vermittlung / dem Nachweis betreffend [Objekt]. Ich akzeptiere die Provision in Höhe von … % inkl./zzgl. USt.“ Bis zur Entscheidung des BGH ist dringend anzuraten, sich nicht auf einen konkludenten Maklervertragsabschluss zu verlassen. MAKLERRECHT MAKLER SOLLTEN KEINE EXPOSÉS VERSENDEN, BESICHTIGUNGEN ODER TERMINE ABSTIMMEN IN DER HOFFNUNG, ES KOMME DANN SCHON EIN VERTRAG ZUSTANDE. 93 · Immobilienwirtschaft · 03/ 2026
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