45 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Menschen & Märkte Immobilienmärkte hoher Qualität und besten Lagen, die sich weitgehend problemlos vermieten lassen. Auch Value-addLiegenschaften waren wieder gefragt – Objekte mit Modernisierungs- und Repositionierungsbedarf. „Insbesondere im Value-add-Bereich dürften sich zahlreiche Investmentmöglichkeiten ergeben“, prognostizierte Marcus Lemli, Head of Investment bei der Beratungsgesellschaft CBRE, im Oktober vergangenen Jahres. Ein Trend, der in den ersten beiden Monaten dieses Jahres vor Kriegsausbruch auch am Wohnungsmarkt zu beobachten war. Dort, analysierte Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets beim Immobiliendienstleister Savills, seien „Value-add-Investoren sehr aktiv“. Tempi passati. Für die Akademie der Immobilienwirtschaft hat der Ökonom Hanspeter Gondring jetzt ein Weißbuch verfasst – eine Sammlung von Vorschlägen zur Bewältigung der gegenwärtigen Krise. Die wichtigsten Prognosen: Das Transaktionsvolumen dürfte in diesem Jahr „unter dem langjährigen Durchschnitt“ liegen. Und: „Core-Immobilien werden als sicherer Hafen verstärkt nachgefragt, während die Investitionsneigung für Value-add-Immobilien entsprechend abnimmt.“ Investoren dürften eine zunehmende Risikoaversion zeigen. FLUCHT IN DIE SICHERHEIT „Die lange Liste an Krisen der vergangenen Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg mitsamt seinen wirtschaftlichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus“, sagt auch Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany beim Immobiliendienstleister Savills. Obwohl der Krieg erst am 28. Februar begann, sei das Transaktionsvolumen im ersten Quartal dieses Jahres auf rund 7,8 Milliarden Euro gesunken und habe damit fünf Prozent unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres gelegen. Es sind keine positiven Entwicklungen, die Peter Windmeißer, Head of Portfolio Management Real Estate beim Grünwalder Investmentmanager KGAL, derzeit am deutschen Immobilienmarkt registriert. „Transaktionen liegen zum Teil auf Eis und Prozesse laufen langsamer.“ Eine Beobachtung, die Thomas Meyer, CEO des Münchner Fondsanbieters und Projektentwicklers Wertgrund Immobilien, so schildert: „Etliche Investoren haben die Pausetaste gedrückt, um die Lage neu zu sondieren.“ MARKT IN SCHOCKSTARRE Was gegenwärtig die meisten Investoren von Immobilienkäufen Abstand nehmen lässt, ist der durch den Iran-Krieg verursachte Inflationsschub und die dadurch ausgelöste Verteuerung von Finanzierungen. „Die Erwartung, dass die Transaktionsmärkte kurzfristig wieder deutlich anspringen, dürfte sich kaum erfüllen“, sagt Aydin Karaduman, Vorsitzender der Geschäftsführung des Asset und Property Managers IC Immobilien Gruppe in Frankfurt am Main. „Die wieder anziehende Teuerung und die damit verbundenen Zinsrisiken führen dazu, dass viele Investoren zunächst abwarten und Entscheidungen sorgfältiger abwägen.“ Kurzum: Kaum etwas geht mehr. Der Krieg in der Ferne hat damit jäh die begonnene Erholung an den deutschen Immobilienmärkten beendet. „Die frühzyklische Marktphase bietet vielfältige Chancen für Investoren“, verkündete Felix von Saucken, CEO Deutschland beim Immobiliendienstleister Colliers, zu Jahresbeginn noch optimistisch. Die Wirtschaft erhole sich langsam und „auch der Immobilienmarkt zeigt erste Zeichen der Stabilisierung“. Investoren waren bereits in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres wieder bereit, bei der Jagd nach hohen Renditen stärker ins Risiko zu gehen. Gesucht waren damals nicht länger nur sichere Core-Objekte – Gewerbe- und Wohnimmobilien in KOLLATERALSCHADEN Zuletzt waren sogar riskantere Problemimmobilien in den Fokus von Schnäppchenjägern geraten. Doch der IRAN-KRIEG hat das abrupt beendet: Gestiegene Energiepreise treiben mit der Inflation die Finanzierungskosten in die Höhe – und lassen Investoren von neuen Deals Abstand nehmen. TEXT Richard Haimann 7,8 Obwohl der Krieg erst am 28. Februar begann, ist das Transaktionsvolumen im ersten Quartal dieses Jahres auf rund 7,8 Milliarden Euro gesunken – fünf Prozent unter dem Vorjahreszeitraum
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