14 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung genannten Stranded Assets zu werden – Objekte, die technisch zwar nutzbar sind, aber wirtschaftlich an Attraktivität verlieren, weil Finanzierungen schwieriger werden, Mietinteressenten ausbleiben oder Käuferkreise schrumpfen. Der regulatorische Druck wird damit unmittelbar zu einem marktwirtschaftlichen Druck. Für Portfoliomanager und Asset Manager bedeutet das: Das Thema Energieeffizienz ist längst aus dem Bereich des technischen Gebäudemanagements in die Investitionsstrategie gewandert. BELASTBARER ENTSCHEIDUNGSPROZESS: DREI SCHRITTE Vor diesem Hintergrund gewinnt ein strukturierter, ganzheitlicher Ansatz an Bedeutung. Die strategische Kernfrage lautet nicht: „Welche Einzelmaßnahme ist möglich?“, sondern: „Welche Zielposition soll das Gebäude in fünf bis zehn Jahren erreichen – und welcher Weg ist dafür wirtschaftlich tragfähig?“ Ein belastbarer Entscheidungsprozess umfasst typischerweise drei Schritte: 1. Klarheit schaffen: Ausgangslage verstehen Am Anfang steht eine fundierte Bestandsaufnahme. Dazu gehören nicht nur Energiekennwerte und Verbräuche, sondern auch die Frage, welche baulichen und technischen Grenzen bestehen, welche Nutzungsperspektive realistisch ist und welche Investitionslogik sich daraus ableitet. 2. Optionen bewerten: Maßnahmenpakete statt Einzelmaßnahmen Auf Basis der Analyse werden Sanierungsfahrpläne und Transformationsstrategien entwickelt. Entscheidend ist die Priorisierung nach Wirtschaftlichkeit, regulatorischem Druck und Nutzungsstrategie. So entsteht Planungssicherheit: Es wird sichtbar, ob ein Gebäude eher für eine Mindeststandard-Sanierung geeignet ist oder ob eine tiefere Transformation notwendig ist. 3. Umsetzung steuern: Capex, Zeit und Risiko kontrollieren Transformation ist ein komplexes Vorhaben mit vielen Abhängigkeiten: Planung, Genehmigung, Mieterkommunikation, Sanierung im laufenden Betrieb, Schnittstellen mit Finanzierung und Fördermitteln. Ohne strukturiertes Projektmanagement entstehen schnell Zeitverzug, Kostensteigerungen und Qualitätsrisiken – und damit eine schleichende Entwertung statt einer Wertsteigerung. PRAXISBEISPIEL: VOM EINZELGEBÄUDE ZUM PORTFOLIO Wie groß der Unterschied zwischen regulatorischer Einordnung und tragfähiger Transformationsstrategie in der Praxis ist, zeigt ein aktuelles Mandat aus dem Portfolio eines großen Versicherers. Der Auftrag lautete, den Bestand so zu bewerten, dass daraus eine belastbare Reihenfolge für Investitionen entsteht. Genau hier liegt die praktische Lücke der EPBD: Sie setzt den Rahmen und erhöht den Druck auf die energetisch schwächsten Gebäude – ersetzt aber keine Strategie. Denn ein Energielabel bildet immer nur eine Momentaufnahme ab. Für die eigentliche Priorisierung im Bestand ist entscheidend, wie sich Energieeffizienz, CO2-Pfad, Investitionsbedarf und Stranding-Risiko zueinander verhalten. Deshalb wurde der Bestand nicht isoliert, sondern systematisch auf Portfolioebene untersucht – mit einer zweistufigen Vergleichssystematik: 1. Portfolioeinheitliches Labeling als schnelle Bestandsrangfolge über ein BVI-kompatibles A–HSchema zur internen Vergleichbarkeit und Kommunikation. 2. Pfad- und Risikoanalyse als Entscheidungsgrundlage für Investitionen – unter anderem über das CRREM-Modell (Carbon Risk Real Estate Monitor), um Stranding-Risiken sichtbar zu machen. Ausgangspunkt war eine strukturierte Bestandsaufnahme der Gebäude, technischen Anlagen und verfügbaren Verbrauchsdaten. Darauf aufbauend wurden die Objekte nach DIN V 18599 energetisch modelliert und entlang zweier Perspektiven bewertet: einer CO2-Sicht auf die Dekarbonisierung und einer Effizienzsicht auf Energiebedarf, Marktrobustheit und Stranding-Risiko. Diese doppelte Betrachtung war entscheidend. In mehreren Objekten zeigte sich, dass eine bilanziell gute CO2-Perspektive – etwa durch Fernwärme oder zertifizierten Grünstrom – noch keine ausreichende Antwort auf die Effizienzanforderungen liefert. Umgekehrt wurde deutlich, dass gasversorgte Gebäude trotz funktionierender Technik mittelfristig zum Risiko werden, wenn die Wärmeversorgung fossil bleibt. Die eigentliche Erkenntnis lag nicht im Einzelgebäude, sondern im Muster des Bestands: wiederkehrend lückenhafte Verbrauchsdaten, durch Leerstände verzerrte Ist-Werte, energetisch schwache Fenster- und Türsysteme, punktuelle Defizite in der Gebäudehülle sowie Anlagen, die zwar betriebsfähig, aber nicht zukunftsfähig waren. Aus dieser Analyse entstand kein pauschaler Sanierungsreflex, sondern eine klare Priorisierung: zuerst Transparenz und Datensicherheit schaffen, dann Effizienzpotenziale heben, anschließend die Drei strategische Entscheidungsoptionen nach EPBD Quelle: THOST Projektmanagement GmbH, eigene Darstellung Option Ziel Geeignet für … Risiko Sanieren Regulatorische Mindest- anforderungen erfüllen Objekte mit kurzem Haltehorizont oder begrenztem Capex Erneuter Druck in wenigen Jahren Transformieren Langfristige Markt- und Finanzierungsfähigkeit Kernbestände mit klarem Nutzungskonzept Höhere Investition, komplexe Umsetzung Abriss/Neubau Neues Nutzungskonzept realisieren Technisch oder wirtschaftlich erschöpfte Objekte Hoher Kapital- und Zeitaufwand Quelle: EU-Kommission/ EPBD 2024/1275 36 36 % der energiebedingten CO2Emissionen in der EU verursachen Gebäude. 26 26 % des ener- getisch schlechtesten Nichtwohngebäudebestands müssen bis 2033 auf ein höheres Effizienzniveau gebracht werden.*
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