42 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Menschen & Märkte Offene Immobilienfonds publikumsfonds dürften in diesem Jahr wie im Vorjahr öfter auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite auftreten“, heißt es dort in einem aktuellen Report. Der Zwang, zyklisch agieren zu müssen, sei vielleicht das größte Manko offener Immobilienpublikumsfonds, stellt Sebastian fest: „Sind die Zinsen niedrig und die Immobilienpreise hoch, überschütten Investoren sie mit Anlagegeldern. Dreht sich der Trend, wollen viele ihre Einlagen so schnell wie möglich abziehen.“ Antizyklisch von Anlagechancen zu profitieren, sei somit kaum möglich. „Gerade offene Immobilienfonds, die erst in der Schlussphase des letzten Immobilienhypes viele Objekte erwarben, mussten nach dessen Abebben hohe Bewertungsabschläge hinnehmen“, sagt Knorr. Dadurch wurden die auch sonst schon recht mageren Renditen zum Teil tief ins Minus gedrückt (siehe Tabelle S. 41). BOOM-KÄUFE RÄCHEN SICH Der überwiegende Teil der offenen Immobilienpublikumsfonds erzielte in diesem Zeitraum zwar positive Renditen, doch lagen selbst diese meistens deutlich unter denen von Bundesanleihen. Selbst offene Immobilienspezialfonds blieben von mitunter hohen Mittelabflüssen nicht verschont. Institutionelle Investoren, die sonst in Schwächephasen an den Immobilienmärkten oft sogar Investments aufstockten, kehrten ihnen zuhauf den Rücken. „Viele stiegen während des letzten Booms erst spät in Immobilienfonds ein und mussten in den letzten Jahren mit ansehen, wie gestiegene Zinsen die Fondserträge und den Wert der Immobilienportfolien dahinschmelzen ließen“, erläutert Sebastian. Statt eine Marktkorrekturphase, wie wir sie seit rund vier Jahren erleben, auszusitzen, schichtet man lieber um, auch weil sich die konjunkturellen Perspektiven nicht aufhellen. Insofern ist für offene Immobilienspezialfonds die Struktur ihrer Anleger ein wichtiger Faktor zur Fixierung der Investmentstrategie. „Eine überschaubare Zahl von Investoren kombiniert mit einem klaren Anlagefokus erleichtert die koordinierte Entscheidungsfindung“, ist Tim Schomberg, Mitgründer von Kingstone Real Estate, überzeugt. „Dass Investoren, darunter Pensionswerke und Versorgungswerke, meist sehr langfristig in unsere Fonds einsteigen, reduziert das Risiko von Fund Runs deutlich.“ Der Vermögensverwalter hat bislang fünf offene Immobilienspezialfonds (verwaltetes institutionelles Fondsvermögen: rund 900 Millionen Euro) aufgelegt. Investiert wird in Gewerbe- und Wohnimmobilien. Der Fonds Kingstone Bezahlbares Wohnen Deutschland (geplantes Fondsvolumen: 300 Millionen Euro) verfügt gegenwärtig über genügend Mittel, um antizyklisch zu agieren. Kürzlich erwarb er mehrere Wohnobjekte inklusive einer Kita und vier kleineren Büro- und Einzelhandelsflächen. Für vorteilhaft hält Schomberg ferner, dass sich bei offenen Immobilienspezialfonds die Anlagebedingungen flexibler gestalten lassen als bei Publikumsfonds, etwa die Höhe der Liquidität oder die Regelung der Rücknahme von Anteilen. Dass Fonds in Liquiditätsnöte geraten könnten, sei deshalb praktisch ausgeschlossen, stellt er fest. SCHLIMMER ALS 2008? Nicht nur Fonds-Kritiker Claudius Meyer befürchtet, dass sich der Liquiditätsdruck auf offene Immobilienpublikumsfonds im Verlauf des Jahres weiter zuspitzen könnte. Erinnerungen an die Situation infolge der Finanzkrise 2008/2009 werden wach: Zwölf offene Immobilienpublikumsfonds setzten die Rücknahme von Anteilen aus, acht mussten später dauerhaft schließen. „Nun sind die Rahmenbedingungen problematischer“, findet Meyer. Damals hätten gestiegene Zinsen und infolgedessen Abwertungen im Immobilienvermögen den Fonds zu schaffen gemacht, der Cashflow der Immobilien und die Nutzernachfrage seien aber stabil geblieben, resümiert er. Jetzt setzten ihnen obendrein sich rasch ändernde, mitunter disruptive Trends wie das Arbeiten im Homeoffice zu, die die Attraktivität vieler Büroimmobilien, der klassischen Hauptstütze vieler Immobilienportfolien, stark schmälerten. Meyer erwartet, dass es zu einer breiten Marktkonsolidierung bei offenen Immobilienpublikumsfonds kommt. LIQUIDITÄTSTOOLS – UND JETZT? „Gut überstehen werden dies fast nur die über viele Nutzungsarten diversifizierten Schwergewichte“, prophezeit er. Diese verfügten über die notwendige breite Marktexpertise, das erforderliche Know-how für Transaktionen und die Finanzkraft, um Portfolien an sich wandelnde Trends anzupassen. Zudem hätten sie aufgrund ihrer Zugehörigkeit zu großen Finanzkonzernen unmittelbar Zugriff auf starke Vertriebskanäle. Das allein wird seiner Ansicht nach allerdings nicht reichen, um offene Immobilienpublikumsfonds dauerhaft aus dem Krisenmodus zu bugsieren. „Sie müssen ihr Asset Management intensivieren und konsequent Wertsteigerungspotenziale heben“, rät der Branchenkenner. Die Konsequenz: Sie sollten zielorientierter und mehr investieren sowie ihre Immobilien kürzer halten. „Ein bisschen mehr Handelseifer würde der Performance vieler Fonds gewiss nicht schaden“, so Meyer. Dass ein großes Immobilienportfolio für umtriebige Handelsaktivitäten vorteilhafter ist als ein kleines, dürfte keiner bestreiten. Aber wichtig für den Erfolg ist sicher ebenso eine durchdachte Strategie. „Ein wohlüberlegter Anlagefokus ist besser als ein unstrukturierter Gemischtwarenladen“, betont Oliver Weinrich, Leiter des Portfoliomanagements von Habona Invest. Die Hessen (verwaltetes Vermögen: über eine Milliarde Euro) offerieren Investoren eine breite Produktpalette, darunter den offenen Immobilienpublikumsfonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, für Investments in Nah- und Grundversorgungsimmobilien. Dieses Segment habe seine Krisenresistenz mehrfach bewiesen, findet er. Dass die Liquiditätsquote auf rund sieben Prozent abgesackt ist, beunruhigt Weinrich nicht. „Wir sind im Vertrieb gut vernetzt, der Großteil unserer Privatanleger ist langfristig orientiert und stammt aus dem Kundenkreis von Ge3 Seit Mitte Januar mussten schon drei offene Immobilienfonds die Notbremse ziehen: der Wertgrund Wohn- select D (Fondsvermögen: 288,7 Millionen Euro), der Industria Fokus Wohnen Deutschland (641,2 Millionen Euro) und der UBS (D) Euroinvest Immobilien (408,9 Millionen Euro).
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