43 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 1 Herr Meyer, vielen Immobilienpublikumsfonds machen hohe Mittelabflüsse zu schaffen. Erste Fonds mussten die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Wie schätzen Sie die derzeitige Situation ein? Ich befürchte, dass die temporäre Schließung einiger Fonds erst der Anfang einer längeren Marktkonsolidierung sein wird. Gerade für viele kleine Fonds ohne einen eigenen starken Vertrieb wird es eng werden. Hinzu kommen schwierige wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Sollte die Situation eskalieren, ist die Branche nicht wirklich gut vorbereitet. Viele Aktionen erwecken den Eindruck, dass man sich durchlavieren will. 2 Was meinen Sie damit konkret? Die Transaktionsmärkte sind derzeit Käufermärkte. Es ist für Verkäufer schwierig, für Immobilien wie Büros gute Preise zu erzielen, außer wenn sie hochwertig sind. Offene Immobilienpublikumsfonds mit dünner Liquiditätsdecke sind fast schon gezwungen, ihre guten oder sogar die besten Immobilien zuerst zu veräußern. Besser wäre es, wenn sie sich zügiger von Problemimmobilien trennen. Sonst sind vor allem die Investoren die Dummen, die den Fonds lange die Treue halten, da sich im Zuge der Verkäufe die Portfolioqualität zusehends verschlechtert. 3 Ist es sinnvoll, dass der Gesetzgeber den Fonds mit Liquiditätsmanagementtools ein neues Instrumentarium verschafft hat, solchen Tendenzen entgegenzuwirken? Die ändern nichts an vielen grundsätzlichen Schwächen offener Immobilienpublikumsfonds: der hohen Kostenbelastung durch Vertriebsprovisionen und einem häufig zu wenig Cashflow-optimierenden Asset Management des Immobilienbestandes. Wenn ihre Performance wenigstens langfristig attraktiv wäre, wären viele Anleger eher bereit, auch mal Schwächephasen durchzustehen. Außerdem müssen sie dringend digitaler werden, insbesondere was ihren Vertrieb betrifft. Offenen Immobilienpublikumsfonds machen hohe Mittelabflüsse zu schaffen. Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management, erläutert, warum sich ohne ein radikales Umdenken deren derzeitige Liquiditätskrise nur schwer bewältigen lassen dürfte. D R E I F R A G E N A N CLAUDIUS MEYER „ICH BEFÜRCHTE, DAS IST ERST DER ANFANG EINER LÄNGEREN MARKTKONSOLIDIERUNG.“ Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management nossenschaftsbanken und Sparkassen.“ Dennoch muss Habona das Liquiditätsmanagement seines offenen Immobilienpublikumsfonds nachschärfen. Laut neuem Fondsrisikobegrenzungsgesetz müssen offene Immobilienpublikumsfonds zwei Liquiditätsmanagementtools auswählen, um temporären Liquiditätsengpässen entgegenzuwirken. „Wir haben entschieden, unter anderem eine Rücknahmegebühr einzuführen, da das am fairsten ist“, meint Weinrich. Auf diese Weise würden die Kosten, die durch die zur Liquiditätsstärkung nötigen Verkäufe entstünden, denen auferlegt, die sie verursachen. Die Erlöse würden zu 100 Prozent dem Fondsvermögen zufließen. „Liquiditätsmanagementtools sind sinnvoll, sie führen aber nicht dazu, dass Anleger mehr Geld in die Fonds stecken“, gibt ScopeAnalystin Knorr zu bedenken. Das Strukturproblem offener Immobilienpublikumsfonds bleibe bestehen, dass sie das Investment in ein langfristiges Asset wie Immobilien mit der Möglichkeit kombinierten, daraus relativ kurzfristig wieder aussteigen zu können. Hinzu kommt die schwache Performance. Ob da neue Investmentmöglichkeiten in erneuerbare Energien ausreichen, um eine bessere zu erzielen, bleibt abzuwarten. „Aber auch bei den Kosten muss sich unbedingt etwas ändern“, fordert Finanzwissenschaftler Sebastian. Die schwache Rendite werde durch hohe Vertriebsprovisionen (fünf Prozent Ausgabeaufschlag plus Bestandsvergütung) zusätzlich geschmälert. Trotz der aktuellen Probleme gibt sich die Branche selbst beinahe trotzig optimistisch. So hofft Wertgrund-Vorstand Meyer, dass der Turnaround des Wertgrund Select D spätestens bis Mitte 2028 gelingt: „Unsere deutschen Wohnimmobilien sind durchweg hochwertig. Wir brauchen, wie in solchen Marktlagen üblich, nur etwas Geduld, bis Verkaufsprozesse, die wir zum Großteil bereits initiiert haben, erfolgreich abgeschlossen sind.“
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