23 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 und dann wieder aufgelöst werden. Eine weitere Variante sind virtuelle Sekundärrohstoffzentren, die Informationen zu Art, Menge, Zustand, Lagerort und Qualität der einzelnen Rohstoffe digital verknüpfen und bereitstellen. Im Zuge der Transformation entstehen nicht nur neue Infrastrukturen und Logistikkonzepte, sondern auch innovative Geschäftsfelder – von MaterialMarktplätzen bis hin zu Miet- und Rücknahmesystemen von Bauteilen. Das „Gebäudeforum klimaneutral“ hat etwa neue zirkuläre Geschäftsmodelle identifiziert, die für die Bestandssanierung an Bedeutung gewinnen (s. Tabelle oben). DER LEBENSZYKLUS RÜCKT IN DEN VORDERGRUND Ganz gleich, ob serielles Sanieren, Shared-Use-Modelle oder Productas-a-Service (PaaS) – bei jedem Bau- und Sanierungsvorhaben stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit. Fest steht: Staatliche Fördermöglichkeiten spielen eine wichtige Rolle. Doch die bestehende Förderlogik orientiert sich primär an Energieeffizienz und Klimaschutz, etwa die Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Das zirkuläre Sanieren wird bisher meist nur indirekt berücksichtigt. Als wichtige Brücke fungiert derzeit das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, kurz QNG-Siegel: Um die maximale Förderung bei bestimmten Programmen zu erhalten, ist eine Ökobilanz für den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes nötig. Zirkuläre Konzepte und Materialien sind oft ein entscheidender Hebel, um die geforderten Grenzwerte einzuhalten und so attraktive Tilgungszuschüsse sowie höhere Kreditrahmen zu erhalten. Der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) mahnt, dass dies nur ein erster Schritt sein kann. In seiner Stellungnahme „Zirkulär bauen: Bestand erhalten, Kreisläufe schließen“ vom April 2026 fordert der Rat, die Kreislaufgerechtigkeit künftig als eigenständiges Kriterium in der Förderlandschaft zu verankern. Ziel müsse es sein, die Wiederverwendbarkeit von Bauteilen direkt finanziell zu belohnen, statt Zirkularität lediglich als Hilfsmittel zur CO2-Einsparung zu betrachten. In der Stellungnahme des SRU heißt es: „Bestehende Förderprogramme berücksichtigen Kreislaufkriterien bislang kaum.“ Als eines der wenigen positiven Beispiele nennt der Rat den in 18 Materialgruppen umfasst. Das Kataster liefert detaillierte Daten nach Landkreisen, Städten und Kommunen sowie einzelnen Gebäudetypen – und bildet damit eine wichtige Grundlage, um ressourcenschonendes Bauen und Sanieren voranzutreiben. AUSBAU DER ZIRKULÄREN INFRASTRUKTUR Dennoch gilt es noch einige Herausforderungen zu lösen. So fehlt es für ein hochwertiges Recycling sekundärer Rohstoffe bislang an standardisierten Re-Use-Prozessen und notwendiger Infrastruktur, etwa an regionalen Zwischenlagern. Für Recyclingbetriebe oder Hersteller, die ihre Produkte nach der Nutzung zurücknehmen würden, gestaltet es sich schwierig, an Rohstoffe aus dem Rückbau zu gelangen. Genau hier setzen Sekundärrohstoffzentren an: Als lokale und regionale Knotenpunkte der Industrie sammeln sie gebrauchte Baumaterialien, bereiten sie hochwertig auf und stellen sie für ein zweites Leben zur Verfügung. Von hohem Nutzen sind sowohl stationäre Zentren, also fest etablierte Lager- oder Betriebshöfe, als auch temporäre Zentren, die in direkter Nachbarschaft von zeitlich begrenzten Bauprojekten entstehen Zirkuläre Geschäftsmodelle im Überblick Modell Kurzbeschreibung Typische Anwendungsfälle Digitale Plattformen und Materialregister Systematische Dokumentation von Materialien und Bauteilen für die hochwertige Wiederverwendung in neuen Projekten Umbau- und Erweiterungsprojekte, selektiver Rückbau, denkmalgerechte Sanierung Product-as-a-Service (PaaS) Fokus auf Leistung (z.B. Wärme, Licht, Komfort) statt Besitz, der Anbieter bleibt Eigentümer und sichert Rücknahme und Verwertung Technische Gebäudeausrüstung wie Heizung, Lüftung oder Beleuchtung; auch Produktarten wie Fassaden sind denkbar Shared-Use-Konzepte Effizientere Flächennutzung durch Coworking, Mehrfachnutzung und flexible Grundrisse Umnutzung, gemischt genutzte Gebäude, Quartierskonzepte Serielles Sanieren nach Energiesprong-Prinzip Hochgradig vorgefertigte, kreislauffähige Module (z.B. Fassaden oder Dachelemente) in Kombination mit digitaler Planung für schnelles, wirtschaftliches und energieeffizientes Sanieren Großwohnsiedlungen, serielle Nichtwohngebäude (Schulen, Verwaltungen), größere Bestände mit ähnlichen Gebäudetypen BEG-Bonus und innovative Finanzierungsmodelle für WEG Hochgradig vorgefertigte, kreislauffähige Module (z.B. Fassaden oder Dachelemente) in Kombination mit digitaler Planung für schnelles, wirtschaftliches und energieeffizientes Sanieren Eigentumswohnanlagen, Mischbestände mit komplexen Eigentumsverhältnissen Innovations- und Pilotprogramme Finanziell geförderte Reallabore zur Erprobung und Entwicklung von zirkulären Sanierungslösungen und neuen Recycling-Dienstleistungen Leuchtturm-Projekte, Quartiere, kommunale und öffentliche Bestände Quelle: Marcel Özer, Drees & Sommer
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