24 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Schwerpunkt Bestandssanierung KfW-Bonus in Höhe von 15 Prozent für das serielle Sanieren von Häuserfassaden. Dabei werden modular vorgefertigte Fassaden- und Bauelemente genutzt, was die Bauzeit verkürzt und eine spätere Kreislaufführung erleichtert. Trotz der Kritik an der aktuellen Förderpolitik betonen die Sachverständigen: Kreislaufgerechtes Bauen im Bestand kann bereits heute kostengünstiger sein als eine konventionelle Ausführung. Voraussetzung dafür ist jedoch der Wechsel der Perspektive: Es gilt nicht nur auf die Anfangsinvestitionen zu schauen, sondern den gesamten Lebenszyklus zu betrachten – von der Planung über Bau, Nutzung und Wartung bis hin zum Rückbau. Weiter betont der Sachverständigenrat: „Kreislaufgerechte Konstruktionen und Bauprodukte helfen mittel- bis langfristig Kosten zu sparen.“ Ein Beispiel: Durch lösbare Verbindungen lassen sich einzelne Bauteile einfacher und zerstörungsfrei austauschen, anstatt komplette, fest verbundene Schichten erneuern zu müssen. Kreislaufgerechte Bauprodukte sind in der Regel qualitativ hochwertig hergestellt und haben eine lange Lebensdauer, müssen also seltener ersetzt werden. Vor allem in der Rückbauphase fällt weniger Abfall an, sodass die Ausbau- und Entsorgungskosten (z. B. Deponiekosten) im Vergleich zu konventionellen Bauweisen geringer sind. Der Rat verweist auf Fallbeispiele, die zeigen, „dass beim Neubau eines kreislaufgerechten Einfamilienhauses im Vergleich zu einer linearen Bauweise über ein Fünftel der Kosten eingespart werden kann, sofern neben der Errichtung auch Instandsetzungsmaßnahmen sowie Rückbau- und Entsorgungskosten berücksichtigt werden.“ GESETZE ALS TREIBER DER ZIRKULÄREN ZUKUNFT Impulse für zirkuläres Bauen und Sanieren kommen aus Politik und Gesetzgebung. Allein die EU-Vorgaben sind komplex: Der europäische Green Deal und der Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft bilden die Basis für eine ressourceneffiziente Wirtschaft und benennen den Gebäudesektor als zentrales Handlungsfeld. Den Takt für die energetische Transformation des Gebäudebestands setzt die neue EU-Gebäuderichtlinie, die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Sie gewinnt auch für die Kreislaufwirtschaft im Bausektor an Relevanz, da sie die Betrachtung des Lebenszyklus stärkt: Nicht nur der Energieverbrauch im Betrieb zählt, sondern auch die Emissionen aus Herstellung, Austausch und Entsorgung von Materialien. Für Investoren verschiebt sich damit die Optimierungslogik: Abriss und Neubau können bilanziell und regulatorisch schlechter abschneiden als eine zirkuläre Sanierung. Zugleich ist die EPBD ein zentraler Sanierungstreiber: Mindeststandards für die Energieeffizienz führen zwangsläufig zu Eingriffen in den Materialbestand von Gebäuden. Ob Investoren konventionell oder zirkulär sanieren, beeinflusst maßgeblich Kosten, CO2Bilanz und Regelkonformität. Ein weiterer rechtlicher Baustein ist die EU-Taxonomie-Verordnung, die Unternehmen dabei unterstützen soll, nachhaltige Investitionsentscheidungen zu treffen. Eines der Ziele der EU-Taxonomie ist der Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft. Nur Bauprojekte, die bestimmte Kriterien zur Materialeffizienz, Wiederverwendbarkeit und Rückbaufähigkeit erfüllen, gelten als nachhaltig und können Zugang zu grünen Finanzierungsinstrumenten erhalten. EU: CIRCULAR ECONOMY ACT Parallel dazu zielt die EU-Abfallrahmenrichtlinie im Gebäudesektor darauf ab, Abfallmengen zu vermeiden sowie die Wiederverwendung und das Recycling von Bau- und Abbruchmaterialien zu fördern. Der neue Circular Economy Act (CEA) der EU, mit Legislativvorschlag für Quartal 3 dieses Jahres angekündigt, soll PRAXISBEISPIEL: ZIN BRÜSSEL Mit dem Projekt ZIN entwickelte die belgische Immobiliengesellschaft Befimmo, heute Teil von Covivio, im Norden von Brüssel eines der größten Urban-Mining-Vorhaben Europas. Auf dem Gelände der ehemaligen zwei Türme des Brüsseler World Trade Centers (WTC) entstand ein multifunktionales Ensemble mit rund 110.000 Quadratmeter Fläche. Bereits in der Planungsphase haben die beteiligten Experten Materialien aus den Bestandsgebäuden systematisch erfasst und bewertet. Über 1.000 Tonnen Materialien, darunter Doppelböden, Trennwände, Dämmstoffe und Dachziegel, wurden wiederverwendet und 140 Tonnen recycelt. Darüber hinaus hat das verantwortliche Bauunternehmen 30.000 Tonnen alten Beton aus den WTC-Türmen in hochwertigen Cradle-to-Cradle-Certified®Silver-zertifizierten Rundbeton umgewandelt und beim Wiederaufbau des ZIN als voll tragende Bodenplatte wiederverwendet.
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