54 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Menschen & Märkte Als Büro genutzte Wohnungen von Wohnraum für ausschließlich gewerbliche oder freiberufliche Zwecke“. Dass es sich bei dieser Zweckentfremdung durch Büros, Kanzleien und Praxen nicht um ein Randphänomen handelt, legt eine Studie nahe, die die Stadt Leipzig 2019 in Auftrag gegeben hat. Demnach gab es damals ungefähr 8.400 gewerblich genutzte Wohnungen, unter denen allerdings auch bauordnungsrechtlich genehmigte Umnutzungen waren. Die Zahl neuer Zweckentfremdungen durch gewerbliche Nutzungen schätzten die Studienautoren des Beratungsinstituts Quaestio auf 200 bis 300 Wohnungen pro Jahr. Neuere oder gar bundesweite Zahlen sind nicht verfügbar. Denn obwohl es mittlerweile zu fast jedem immobilienwirtschaftlichen Thema mindestens eine Studie gibt, ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum ein unerforschtes Gebiet. Selbst das Analysehaus Bulwiengesa, selten um präzise Zahlen verlegen, hat nach eigenen Angaben keine valide Datengrundlage zu diesem Thema. Nicht viel anders sieht es in den Kommunen aus. Die Hamburger Bezirksämter führen nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen keine Statistik über die Zahl gewerblich genutzter Wohnungen. Und auch die Berliner Ämter, eigentlich immer ganz vorne dabei, wenn es gilt, sich für die Rechte von Wohnungsmietern einzusetzen, zeigen sich ahnungslos. „Nein“, antwortet die Pressestelle der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen kurz und bündig auf die Frage, ob sie über Informationen verfügt, wie viele Wohnungen in Berlin gewerblich genutzt werden. BERLINER BEZIRKE OHNE DATEN Dabei verfügt Berlin mit seinem 2013 beschlossenen Zweckentfremdungsverbotsgesetz eigentlich über ein scharfes Schwert. Wie in Hamburg gilt es auch an der Spree als Zweckentfremdung, „wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird“. Ausgenommen davon ist eine gewerbliche Nutzung, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes bestand. Wenn aber das Mietverhältnis endet, muss der Vermieter für die neuerliche Vermietung als Büro oder Praxis eine Genehmigung beantragen – theoretisch zumindest. Zur Zahl solcher Genehmigungen kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nichts sagen. Dass es nicht viele sein dürften, zeigt eine Anfrage bei ausgewählten Bezirken, die für die Umsetzung der Vorgaben zur Zweckentfremdung zuständig sind. Der Bezirk Mitte hat nach Angaben seiner Pressestelle überhaupt keine solche Genehmigung erteilt und begründet dies damit, dass Büros, Kanzleien und Praxen, die ihre Tätigkeit in Wohnräumen ausüben, dies in den allermeisten Fällen bereits vor dem Jahr 2014 getan hätten und deshalb Bestandsschutz genössen. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg bekämpft zwar konsequent die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen, kann aber nicht sagen, in wie vielen einst gewerblich genutzten Wohnungen jetzt wieder gewohnt wird. 108 WOHNUNGEN IN MÜNCHEN ZURÜCKGEWONNEN In München hingegen ist die Lage für Vermieter, die Wohnungen an gewerbliche Nutzer vermieten, deutlich weniger entspannt. Das Sozialreferat der bayerischen Landeshauptstadt geht nicht nur entschieden gegen solche Nutzungen vor, sondern verfügt auch über eine präzise Statistik. Demnach haben die Behörden im Jahr 2025 insgesamt 507 zweckentfremdete Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt. 254 Einheiten hatten zuvor leergestanden und 145 als Ferienwohnungen gedient. Hinzu kommen immerhin 108 Wohnungen, die zuvor für gewerbliche Zwecke genutzt worden waren. Für die Nutzer sei das nicht existenzbedrohend, heißt es beim Sozialreferat; schließlich stünden in der Stadt viele freie Gewerbe- und Büroflächen zur Anmietung zur Verfügung. Folgt man der Darstellung des Sozialreferats, so sparte sich die Landeshauptstadt durch die Rückgewinnung des Wohnraums einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Die Rechnung geht so: Die Gesamtgestehungskosten einer 68 Quadratmeter großen Wohnung im Rahmen der einkommensorientierten Förderung (EOF) beliefen sich im Jahr 2024 auf rund 393.000 Euro. Bei 108 Wohnungen ergibt sich so eine Summe von 42,5 Millionen Euro. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht dürften Bürovermieter vom konsequenten Vorgehen der DIE LAGE FÜR VERMIETER, DIE WOHNUNGEN AN GEWERBLICHE NUTZER VERMIETEN, IST IN MÜNCHEN DEUTLICH WENIGER ENTSPANNT ALS IN BERLIN. IN BAYERN VERFÜGT MAN AUCH ÜBER EINE PRÄZISE STATISTIK. 1
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