47 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 „INSBESONDERE IM VALUE-ADD-BEREICH DÜRFTEN SICH ZAHLREICHE INVESTMENTMÖGLICHKEITEN ERGEBEN.“ Marcus Lemli, Head of Investment bei der Beratungsgesellschaft CBRE an welchen Standorten Logistikobjekte künftig besonders gefragt sind. „Die gestiegenen Energie- und Transportkosten erhöhen den operativen Druck auf viele Nutzer“, sagt Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe. Dies wirke sich „auf Flächenentscheidungen und Mietverhandlungen aus“. Auch am Wohnimmobilienmarkt hinterlassen die steigenden Zinsen deutliche Bremsspuren, wie eine Studie der Immobiliengesellschaft Lübke Kelber in Frankfurt am Main zeigt. Danach wechselten im ersten Quartal dieses Jahres nur noch rund 8.400 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Portfolios den Eigentümer, was in etwa einem Drittel des Volumens im Vorjahreszeitraum entsprach. Mit 2,1 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen zwölf Prozent niedriger als im ersten Quartal 2025. SCHNÄPPCHENJÄGER LAUERN WEITER Investoren hätten sich vor allem auf teure, aber risikoarme Core-Objekte fokussiert, auf Wohnungen sehr guter Qualität in besten Lagen, die langfristige Vermietungssicherheit bieten, analysiert das Unternehmen. „Wir haben im ersten Quartal im Wohnimmobilienbereich eine Flucht in die Sicherheit gesehen, insbesondere bei institutionellen Anlegern“, erklärt Mark Holz, Head of Strategy and Research bei Lübke Kelber. Zugleich hängen etliche potenzielle Mega-Deals in der Luft. „Einige große Portfolios, die Ende vergangenen Jahres an den Markt gingen, wie 5.500 Wohneinheiten von der DWS oder 4.400 Wohneinheiten von der BASF, sind bisher nicht zu einem Abschluss gekommen“, so Holz. Zugleich orientieren sich potenzielle Verkäufer neu, da ihnen nun Abnehmer für ihre Objekte fehlen. „Der Fokus verschiebt sich in Richtung Bestandsoptimierung“, sagt IC-Immobilien-Chef Karaduman. Auch dies sei herausfordernd, meint er. Die Zurückhaltung potenzieller Käufer könnte die Krise der offenen Immobilienfonds weiter verschärfen. Hohe Abwertungen der Portfolios nach den Leitzinserhöhungen von 2022 bis 2024 bescherten deren Anlegern im Schnitt einen Verlust von 1,3 Prozent und im vergangenen Jahr von 1,2 Prozent, zeigen Auswertungen der Berliner Ratingagentur Scope. Immer mehr Investoren flüchten deshalb aus den Investmentvehikeln. Allein im vergangenen Jahr flossen 7,7 Milliarden Euro daraus ab, zeigen Daten des BVI Bundesverbands Investment und Asset Management, der Interessenvereinigung der Fondsgesellschaften. Andererseits bringen sich Schnäppchenjäger in Stellung, um günstig in Deutschland einzukaufen. Der 586 Milliarden US-Dollar schwere, in Los Angeles ansässige Investmentmanager Ares hat im März umgerechnet rund 1,7 Milliarden Euro für den neuen Fonds Ares European Property Enhancement Partners IV eingesammelt, um Liegenschaften in Europa zu erwerben. Weitere 1,4 Milliarden Euro hat der Londoner Private-Equity-Investor ICG bis Ende März für seinen Opportunisten-Fonds Metropolitan Fund II eingeworben. „Eine Reihe von internationalen Investoren steht zurzeit am Spielfeldrand und wartet auf attraktive Opportunitäten“, sagt Hoenen. ginn des Krieges nicht ihre Margen reduziert hätten, um bei der geringen Anzahl von Transaktionen im wettbewerbsintensiven Umfeld Geschäft machen zu können“, erklärt Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank. „Der Zinsanstieg frisst nun diese Margenanpassungen auf.“ Viele Kaufinteressenten verlangen deshalb deutliche Preisreduktionen der Verkäufer oder sind kurzfristig aus beinahe unterschriftsreifen Deals ausgestiegen. „Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten“, sagt Maximilian Radert, Head of Product Development and Research beim Münchner Investmentmanager Kingstone Real Estate. „Das setzt Bewertungen unter Druck.“ DEALS AUF DER KIPPE „Käufer stellen sich die Frage, ob ausgehandelte Konditionen unter den heutigen Bedingungen noch realistisch sind“, so Hoenen. „Das Äquilibrium bei der Preisfindung war vor dem Krieg in Teilen des Immobilienmarktes noch nicht erreicht, jetzt muss in vielen Fällen neu justiert werden.“ Ein Beispiel dafür sind Logistikimmobilien. „Viele Investoren agieren derzeit vorsichtiger und selektiver“, beobachtet Jan Philipp Daun, Geschäftsführer bei dem auf Logistik- und Industrieimmobilien spezialisierten Hamburger Investor Garbe Industrial. Das liegt aber nicht nur an den höheren Zinsen. Es herrscht auch Unsicherheit, „CORE-IMMOBILIEN WERDEN ALS SICHERER HAFEN VERSTÄRKT NACHGEFRAGT, WÄHREND DIE INVESTITIONSNEIGUNG FÜR VALUE-ADD-IMMOBILIEN ENTSPRECHEND ABNIMMT.“ Hanspeter Gondring, Ökonom VOR dem Iran-Krieg: (Oktober 2025) NACH Beginn des Iran-Kriegs: (Mai 2026)
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