38 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Menschen & Märkte Offene Immobilienfonds Mehr als zehn Jahre schien in der Welt der offenen Immobilienfonds alles in bester Ordnung zu sein. In Zeiten extrem niedriger Zinsen waren sie bei risikoscheuen Anlegern heißbegehrt. Die Erträge waren nicht üppig. Aber sie lagen deutlich über den mitunter negativen Renditen anderer als sicherer betrachteten Assetklassen wie Bundesanleihen und Pfandbriefe. Viele Immobilienpublikumsfonds hatten einen hohen Investitionsdruck und limitierten die Annahme neuer Investorengelder. „Mit Kontingentierungen oder Cash-Stopps und Cash-Calls versuchten sie, Liquiditätszuflüsse und Investmentaktivitäten aufeinander abzustimmen“, resümiert Sonja Knorr, Bereichsleiterin Alternative Investments der Ratingagentur Scope. Zentralbank (EZB) in den kommenden Monaten die Leitzinsen. „Das sind keine guten Nachrichten für die Immobilienmärkte und erst recht nicht für offene Immobilienfonds“, findet Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management, die Investoren bei Immobilienengagements berät. Er befürchtet, dass weitere Immobilienpublikumsfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen könnten (siehe Interview). Seit Mitte Januar mussten schon drei die Notbremse ziehen: der Wertgrund Wohnselect D (Fondsvermögen: 288,7 Millionen Euro), der Industria Fokus Wohnen Deutschland (641,2 Millionen Euro) und der UBS (D) Euroinvest Immobilien (408,9 Millionen Euro). NOTBREMSE ALS AUSWEG Beim Wohnselect D gebe es keine Bewertungsthemen im Immobilienbestand, viele Investoren seien seit Auflage des Fonds im Jahr 2010 mit von der Partie, und gerade die langfristige Entwicklung sei recht passabel, betont Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG. Trotzdem zogen Anleger massiv Kapital ab. Selbst Immobilienverkäufe in knapp dreistelliger Millionenhöhe verhinderten nicht, dass die Liquidität unter die MindestTEXT Norbert Jumpertz NEUE KRISE, ALTE SCHWÄCHEN Anleger ziehen aus offenen Immobilienpublikumsfonds seit Längerem hohe Summen ab. Obwohl sich die Rückgabe von Anteilen bis zu mehrere Jahre hinziehen kann, wird bei immer mehr Fonds die LIQUIDITÄT KNAPP. Einige mussten bereits die Anteilsrücknahme aussetzen. Die Angst wächst, dass der Branche erneut eine massive Zäsur bevorstehen könnte. Doch diese Zeiten sind längst vorbei. Im Zuge der Zinswende – infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Krieges – verloren Immobilieninvestments enorm an Attraktivität. „Seit Mitte 2023 ziehen Anleger das mitunter in offene Immobilienpublikumsfonds investierte Kapital verstärkt wieder ab“, so Knorr. Allein im vergangenen Jahr betrugen die Mittelabflüsse mehr als 7,5 Milliarden Euro, 2024 und 2025 summierten sie sich insgesamt auf rund 13,5 Milliarden Euro. Und auch in diesem Jahr ist keine Kehrtwende in Sicht. Zumal der aktuelle Konflikt im Nahen Osten zwischen den USA und dem Iran die Inflation wieder anheizt. Die Zinsen ziehen an, womöglich erhöht die Europäische „SIND DIE ZINSEN NIEDRIG UND DIE IMMOBILIENPREISE HOCH, ÜBERSCHÜTTEN INVESTOREN OIFS MIT ANLAGEGELDERN. DREHT SICH DER TREND, WOLLEN VIELE VON IHNEN IHRE EIN- LAGEN SO SCHNELL WIE MÖGLICH ABZIEHEN.“ Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg
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