66 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2026 Menschen & Märkte Kolumne RITUALE DER ERNEUERUNG Einfamilienhäuser neben Bürotürmen, Tempel neben Tankstellen: JAPAN baut in einem fundamental anderen regulatorischen Universum. Bruno Taut war zu Tränen gerührt. Als er kurz nach seiner Flucht vor den Nazis die Katsura-Villa in Kyoto sah, hatte er in Berlin bereits die Hufeisensiedlung und Onkel Toms Hütte realisiert. Damals die ersten Sozialwohnungsbauten, heute Weltkulturerbe. Er sah in der Katsura-Villa mit ihren einfachen, eleganten Häusern und dem Garten aus dem 17. Jahrhundert die Vorwegnahme des Neuen Bauens. Sie wurde durch seine Bücher zum westlich anerkannten Höhepunkt japanischer Baukunst: Reduktion, Funktionalität, Modulbau. Diese Vorstellungen brachte ich mit nach Japan. Wer Bauwerke von neun Pritzker-Preisträgern und Meisterwerke in fast allen handwerklichen und künstlerischen Ausdrucksformen erleben will, fährt zurzeit dorthin. Der Katsura-Garten zeigte auch mir alle Tricks und Perspektiven, Pfade kreuz und quer, rauf und runter, über Brücken, Stege, Gräben, Bäche, Seen, Felsen, Bäume, Büsche, Moose, Farne, Teehäuser, Ahs und Ohs, hier gluckst es, dort gurgelt es, ein Wunderwerk. Nach weiteren Tempeln, Palästen, Gärten, Hochhäusern, Gemälden, Keramiken und Mangas landauf, landab schwirrt mir der Kopf. All das bekomme ich nicht in das reduzierte Japan- Bild von Taut. Erst recht nicht das städtebauliche Chaos drumherum: Einfamilienhäuser neben Bürotürmen, Tempel neben Tankstellen. Für den Architekten Arata Isozaki ist das Japanische nicht Holzbau, nicht Tatami, nicht Wabi-Sabi. Der Ise-Schrein wird seit 1.300 Jahren alle 20 Jahre exakt gleich neu gebaut – shikinen sengū. Die Authentizität liegt im Ritus der Erneuerung, nicht in der materiellen Erscheinung. Architektur ist ein temporärer Zustand, kein Monument. Tadao Andos Beton wirkt monumental, ist aber genauso vergänglich gedacht mit willkommenen Altersspuren wie ein Holzhaus von Kengo Kuma. Das hat Folgen für die Immobilienwirtschaft. Japan baut in einem fundamental anderen regulatorischen Universum, nicht aus Achtlosigkeit, sondern aus bewusster Überzeugung. Das Baurecht gilt landesweit und ist deutlich anspruchsloser. Innerhalb von zwölf Nutzungszonen sind nur wenige Parameter geregelt: Höhe, GFZ, GRZ, Schattenwurf, Brandschutz. Wer das einhält, hat Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung – ohne B-Plan, Ermessensabwägung, Naturschutzprüfung, Stellplatz- oder Gestaltungssatzung. Fast überall ist Wohnen erlaubt. Was ich schon seit Jahren vorschlage, ist in Japan gängige Praxis: Die Baugenehmigung läuft bei einfachen Vorhaben über akkreditierte, private Prüfer mit Checkliste. Und ist in zwei bis vier Wochen erteilt. In Japan werden Holzbauten über 22 Jahre und Stahlbetonbauten über 47 Jahre abgeschrieben. Danach gelten sie als nicht beleihbar und werden zum Abrisskandidaten. Daher hat Japan, trotz rasant alternder Bevölkerung, Rekord-Neubauraten. Ein Berliner Altbau ist eine wertgeschätzte Anlage, ein Haus in Tokio von 1985 hat es schwer, nicht abgerissen zu werden. Japanische Architekten entwerfen das einzelne Haus als autarkes Objekt. Ich bin begeistert von den vielen kleinen, innovativen Wohnhäusern, mal als Würfelberg, Plattformbaum oder Lichtfilter gebaut. Die sind möglich, weil die Regulierung sich ausschließlich auf das einzelne Grundstück bezieht und die Nachbarschaft nicht als gestaltEIKE BECKER leitet seit 1999 zusammen mit Helge Schmidt das Büro Eike Becker_ Architekten in Berlin. Internationale Projekte und Preise be- stätigen seitdem den Rang unter den erfolgreichen Architekturbüros in Europa.
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