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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
GESCHLOSSENE ALTERNATIVE IMMOBILIENFONDS
Die Geschäftsführer und die Mitarbeiter
müssen gegenüber der Finanzaufsicht ihre
Qualifikation im jeweiligen Bereich nach-
weisen. Hier haben Anbieter mit langer
Historie und etablierten Prozessen einen
Vorteil. Am weitreichendsten ist die Li-
zenzierung des Gesamtunternehmens als
KVG. Mit dieser Lizenz unterliegen alle
Organisationseinheiten und Dienstleis-
tungen der unmittelbaren Überwachung
durch die BaFin. Ein Qualitätsvorteil für
den Anleger.
Für kleinere Initiatoren ist dieser
Aufwand zu hoch. Für die Neuauflage
von Produkten ist daher die Einbindung
so genannter Service-KVGs als externe
Dienstleister notwendig. Aber auch diese
kosten Geld. Aufgrund des geforderten
Auslagerungscontrollings müssen auch
diese Anbieter einen deutlich höheren
organisatorischen Aufwand betreiben. Im
Ergebnis bedarf es eines deutlich höheren
Zeitaufwandes sowohl bei der Auflage als
auch beimVertrieb von Immobilienfonds.
Positiver Effekt: Durch die neuen Quali-
tätsanforderungen können sich auf dem
Markt nunmehr die Anbieter halten, die
einem solchen Qualitätsmaßstab gerecht
werden – was den gewünschten Image-
gewinn bringt.
DIVERSIFIKATION IST DAS ZAUBERWORT
Für ein Plus an Sicherheit sorgt auch die
vom Gesetzgeber explizit geforderte Risi-
komischung. Innerhalb eines Fonds müs-
sen mehrere Objekte, mindestens aber
eine Vielzahl von Mietern, für eine breite
Risikodiversifikation sorgen. Tatsächlich
zeigen die neu aufgelegten Publikums-AIF
bereits deutlich, dass sich dieser Trend
durchsetzt. Der früher häufig vorkom-
mende „Ein-Objekt-Fonds“ mit einem
Mieter ist deutlich seltener zu finden. Der
Gesetzgeber hat hier mit der Regelung zur
Geeignetheitsprüfung des Anlegers für ein
solches nicht risikogemischtes Angebot
eine hohe Hürde für die Beteiligung auf-
A
lles ist anders auf Seiten der Initi-
atoren für ehemals Geschlossene
Fonds: Für sie hat die Neu-Regulie-
rung den Markt grundlegend verändert.
EinGrund dafür ist, dass für Geschlossene
Alternative Investmentfonds (AIF) nun
dieselbenRahmenbedingungen geltenwie
für Offene Fonds, die schon immer stärker
reguliert waren. Die Neuregulierung bie-
tet deutliche Chancen für eine Qualitäts-
verbesserung der Produkte und bedeutet
einen Aufstieg der Branche vom „grauen“
in den „weißen“ Kapitalmarkt – und damit
den Aufbau eines ganz anderen Images.
ImVorfeld der KAGB-Einführung hat die
Branche viel von den neuen Regelungen
erwartet. Bekommen haben die Anbieter
zunächst vor allem mehr Arbeit und ne-
ben höheren Kosten auch die Notwendig-
keit zur Geduld.
DIE SPREU TRENNT SICH VOM WEIZEN
Die
neue Regulierung erlaubt nur noch die
Auflage von KAGB-konformen und Ba-
Fin-geprüften Fonds. Sie umfasst nicht
nur die Regulierung der Anbieter, son-
dern auch die der Produkte und des Ver-
triebs. Dahinter steckt der Anspruch des
Gesetzgebers, Fondsprodukte und Bera-
tung transparenter bzw. besser zu ma-
chen. Was zunächst den Anlegerschutz
verbessern soll, stellt sowohl die Initia-
toren als auch den Vertrieb von Immo-
bilienfonds vor neue Herausforderungen.
Die Gründe hierfür sind unter anderem
das völlig andere Prozedere beimAufset-
zen eines Fonds. Bevor ein neues Produkt
aufgelegt werden kann, müssen sich die
Anbieter Alternativer Investmentfonds
als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KGV)
lizenzieren lassen. Dafür ist es erforder-
lich, dass Anbieter geeignete organisato-
rische Strukturen und Arbeitsprozesse
vorweisen. Zusätzlich sind regelmäßige
Reportings, Bewertungen und insbeson-
dere ein Risikomanagementsystem zu
etablieren.
Ein Markt, nicht wiederzuerkennen
Für Geschlossene Alternative
Investmentfonds (AIF) gelten
nun dieselben Rahmenbedin-
gungen wie für Offene Fonds.
Die stärkere Neuregulierung
dient der Qualitätsverbesse-
rung der Produkte. Ein ganz
neues Image schafft der
Aufstieg vom grauen in den
weißen Kapitalmarkt.
„Für die Neuauflage von
Produkten ist die Ein-
bindung so genannter
Service-KVGs als externe
Dienstleister notwendig.“
Jochen Schenk,
Real I.S. AG
Foto: auremar/shutterstock
