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3.2016
dieser Städte sind für einige internationale
Investoren immer noch unbekannt oder
werden als eher unbedeutend eingestuft.
In der Praxis scheitert diese Neuaus-
richtung zudem häufig an der fehlenden
Marktkenntnis. Vor allem aber bedarf
es eines Partners, der in der Lage ist, In-
vestmentpotenziale für Handelskonzepte
in Deutschland regional differenziert zu
betrachten, und der weiß, welche Einzel-
handelsstandorte langfristig erfolgreich
sein werden.
EIN GENAUER BLICK LOHNT SICH
Insgesamt
lässt der Ausblick auf das Investmentjahr
2016 keine massiven Schwankungen am
Transaktionsmarkt für deutsche Einzel-
handelsimmobilien erwarten. Der einzige
limitierende Faktor ist die Produktver-
fügbarkeit, nicht jedoch das Kapital.
Zwar stellt das schrumpfende Angebot an
Core-Objekten eine Hürde dar, gleichzei-
tig rücken jedoch bisher vernachlässigte
Teilsegmente und -lagen in den Fokus vie-
ler Investoren. Davon werden vor allem
die B-Standorte profitieren, bei denen im
Vergleich zu den Top-5-Standorten noch
Entwicklungspotenziale vorhanden sind.
Entscheidend ist, dass die Rahmenbe-
dingungen in Deutschland aufgrund der
guten Wirtschaftslage weiterhin sehr at-
traktiv bleiben.
Euro. Mit Investitionen in Höhe von gut
10,1 Milliarden Euro im zurückliegenden
Jahr hatten internationale Anleger mit 56
Prozent einen deutlich höheren Anteil am
Gesamtvolumen als im Vorjahr mit rund
4,5 Milliarden Euro oder 49 Prozent.
Damit waren im Rekordjahr 2015
mehr internationale Anleger am deut-
schen Markt für Einzelhandelsimmobi-
lien aktiv als deutsche. Nur in den skan-
dinavischen Staaten liegt ihr Anteil noch
höher. Es ist nicht absehbar, dass sich die
internationale Lage im laufenden Jahr
beruhigen wird. Deutsche Einzelhandels-
immobilien dürften somit mittelfristig
weiterhin für viele Investoren als sicherer
Hafen dienen.
SINKENDE RENDITEN IM CORE-SEGMENT
Dass die Anziehungskraft Deutschlands
wächst, bleibt nicht ohne Folgen. So übt
der Kapitalüberhang für Einzelhandels-
immobilien einen spürbaren Druck
auf die Anfangsrenditen aus. Bei Core-
Shopping-Centern in Toplagen sank die
Rendite zum Jahresende sogar um bis zu
0,2 Prozentpunkte. Dabei ist nicht aus-
zuschließen, dass sich die Preisbildung
noch weiter verschärft. Es bleibt somit
abzuwarten, ob die weitere Verknappung
von Prime-Objekten den Druck auf die
Rendite noch weiter erhöht. Es wird aber
deutlich, dass eine Verschiebung in andere
Marktsegmente stattfindet.
Zu diesen Alternativen gehören vor
allem Value-Add-Objekte. Der Grund:
Mithilfe von Manage-to-Core-Strategien
können bei bisher vernachlässigten Ob-
jekten noch deutliche Potenziale gehoben
werden. Indem Investitionsstaus bewältigt
und der Mietermix verbessert werden,
kann die Immobilie im Exit-Fall zudem
für einen größeren Investorenkreis geöff-
net werden. Für Strategien wie diese ist
jedoch ein hohes Maß an Expertise im
Management der jeweiligen Einzelhan-
delsimmobilien erforderlich.
Damit einher geht ein weiterer Trend,
der auch bereits 2015 verstärkt zu beob-
achten war: die Verschiebung von Inves-
titionen in B-Lagen und Mittelstädte mit
attraktiven Wachstumspotenzialen. Viele
SUMMARY
»
Das Transaktionsvolumen
für deutsche Einzelhandelsimmobilien hat sich im vergangenen Jahr auf rund 18,1 Milliarden Euro im
Vergleich zum Vorjahr verdoppelt, besonders das Interesse aus dem Ausland ist groß.
»
Bereits heute ist absehbar, dass
der hohe Kapitalzufluss
weiterhin ungebremst bleibt.
»
Das gilt insbesondere für Investitionen, die auf
Core-Objekte
zielen.
»
Interessant bleiben
jedoch bisher vernach-
lässigte Teilsegmente und -lagen. Dort können Investoren weiterhin von der guten Stimmung am Markt profitieren.
«
Jan Dirk Poppinga, Berlin
Jan Dirk
Poppinga
Head of Retail
Investment bei
CBRE
AUTOR
Es muss nicht immer
die Toplage sein – so
wie die „Mall of Berlin“
am Potsdamer Platz in
Berlin (rechtes Bild).
B-Lagen und Mittel-
städte haben durchaus
attraktive Wachstums-
potenziale – zum Bei-
spiel Leipzig (links).
Fotos: 360b, Sergey Kohl/shutterstock
