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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
OFFENE IMMOBILIENFONDS
Bei beiden Fonds wurde der Verkauf von
Anteilen bisher nicht eingeschränkt. Bis
geeignete Anlageobjekte gefunden sind,
muss neues Geld von Anlegern jedoch
auf Konten und in festverzinslichenWert-
papieren geparkt werden. Das pusht die
Cashquote. Bei manchen Fonds – wie bei-
spielsweise dem Grundbesitz Europa mit
26,6 Prozent und dem UniImmo: Europa
mit 25 Prozent – übersteigt sie deutlich die
20-Prozent-Marke.
Union Investment steckt die freie Li-
quidität von Immobilienfonds wie andere
Immobilienfondsgesellschaften in einen
Mix aus Tagesgeld, Termineinlagen und
Bundesanleihen. Dadurch konnten sie
bislang eine Negativverzinsung offenbar
abblocken. Als Instrument setzt Union In-
vestment hierzu vor allem auf hauseigene
Wertpapier-Spezialfonds.
DAS ANGEBOT IST KNAPPER DENN JE
„Na-
türlich ist es ratsam“, so Knorr, „einge-
sammeltes Kapital rasch zu investieren.“
Aber das wollen fast alle Immobilien-
fonds. Und das Angebot an geeigneten
Objekten ist knapper denn je, weil an-
dere Investoren, wie Pensionskassen und
Versorgungswerke, ebenfalls gern die
Immobilie kaufen, auf die es Immobili-
enpublikumsfonds vor allem abgesehen
haben: die langfristig voll vermietete
Core-Immobilie, am liebsten in einer der
deutschen Top-7-Großstädte.
Deshalb bieten solche Objekte immer
seltener verlockende Renditeperspektiven,
weshalb in den Fondsmanagementetagen
an Ausweichstrategien getüftelt wird. Eine
verstärkt zu beobachtende Reaktion ist,
dass sich inzwischen fast alle Immobili-
enfonds, darunter auch der UniImmo: Eu-
ropa, verstärkt in der Projektentwicklung
tummeln. „Das heißt nicht, dass wir zum
Bauträger mutieren, sondern wir steigen
nur früher in den Immobilienerwerbspro-
zess ein und übernehmen zumBeispiel das
Vermietungsrisiko“, stellt Thiemann klar.
V
or nicht einmal fünf Jahren durch-
litt die Branche der Offenen Immo-
bilienfonds ihre schlimmste Krise.
Zahlreiche Fonds schlossen und mussten
später abgewickelt werden, da viel Anlage-
kapital zu schnell abgezogen worden war.
„Das war ein harter Konsolidierungspro-
zess, der einschneidende regulatorische
Änderungen – verankert im Kapitalanla-
gegesetzbuch (KAGB) – nach sich gezogen
hat“, resümiert Sonja Knorr, Leiterin der
Immobilienfondsanalyse bei Scope.
Das scheint längst vergessen zu sein.
Die großen Offenen Immobilienpubli-
kumsfonds werden zurzeit mit Geld gera-
dezuüberschüttet. Allein inden erstendrei
Monaten 2016 waren es fast 2,5Milliarden
Euro – zumVergleich 2015 (Gesamtjahr):
5,3 Milliarden Euro. Die Konsequenz: Ei-
nige Fonds verweigern inzwischen die
Annahme von frischem Anlagekapital.
„In den ersten drei Monaten 2016 be-
trug die Nettovertriebsleistung für unse-
re Offenen Immobilienpublikumsfonds
– Deka-ImmobilienEuropa und Global
sowie Westinvest InterSelect – rund eine
Milliarde Euro“, sagt Deka-Immobilien-
Geschäftsführer TorstenKnapmeyer. „Zur
Sicherung der Qualität unserer Produkte
haltenwir auch in diesem Jahr an unserem
Kontingentierungssystem fest“, fügt Knap-
meyer hinzu.
VERTRIEBSAMPELN STEHEN AUF ROT
Union
Investment setzt auf einAmpelsystem: Ak-
tuell stehen die Zeichen auf Rot. „Als sie in
den ersten drei Wochen dieses Jahres auf
Grün geschaltet waren, haben Privatan-
leger für 820 Millionen Euro Anteile am
UniImmo: Europa gekauft“, sagt dessen
Manager Björn Thiemann. Etwas kleiner
war die Geldwelle, die auf die Commerz
Real – mit 650 Millionen Euro – beim
hausInvest und auf die Deutsche Asset
Management beim Grundbesitz Europa
– mit gut 500 Millionen Euro – im ersten
Quartal 2016 zurollte.
Der fatale Sog der niedrigen Zinsen
Der boomende Immobilien-
markt beschert Offenen
Immobilienpublikumsfonds
enorme Mittelzuflüsse. Das
setzt die Fonds zunehmend
unter Zugzwang und zwingt
sie, ihre Anlagestrategie zu
überdenken. Ein möglicher
Brexit bereitet der Branche
indes kaum Kopfzerbrechen.
„Unser Engagement in
der Projektentwicklung
heißt nicht, dass wir
zum Bauträger mutieren.
Wir steigen nur früher
in den Prozess ein.“
Björn Thiemann,
Union Investment,
Frankfurt am Main
Foto: Union Investment Real Estate GmbH
