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3.2019
Die deutschen Bauunternehmen sind komplett ausgelastet. Wann sich diese Situation ent-
spannt, ist nicht absehbar. Doch nicht nur deshalb müssen manche Vorhaben verschoben
werden. Denn viele Immobilienbanken prüfen immer penibler, welche Projekte sie begleiten.
Recht zurückhaltend ist die pbb auch
gegenüber Einzelhandelsprojekten ein-
gestellt. „Da sind wir sehr selektiv unter-
wegs.“ Mit dieser Sichtweise steht Schenk
nicht allein da. Vor allem Projekte für
neue Shopping-Center beäugt die Bran-
che kritisch. „In Deutschland sind so gut
wie alle interessanten Standorte besetzt“,
argumentiert Sabine Barthauer, Vorstand
der Deutschen Hypo. Weit höher im
Kurs stehen Projektentwicklungen von
Fachmärkten. „Deren Umsatz wird vom
boomenden Onlinehandel kaum negativ
beeinflusst“, so Barthauer.
Bei Bauvorhaben für Hotels und Lo-
gistik agiert manche Immobilienbank
ebenfalls zurückhaltend. Barthauer teilt
diese Skepsis nicht: „Im Hotelsektor ist,
auch abseits der Ballungszentren, einiges
in Bewegung.“ Eigentümergeführte Häu-
ser würden zunehmend Neueröffnungen
von Hotelketten weichen. Ähnlich positiv
gestimmt ist Peter Axmann, Leiter Immo-
bilienkunden der Hamburg Commercial
Bank (ehemals HSH Nordbank): „In den
Big Seven sind die Übernachtungszahlen
signifikant gestiegen, die Gefahr von
Überkapazitäten sehe ich nicht.“
des Projektentwicklers oder eines Inves
tors, sollten nur in Ausnahmefällen in
die Bücher genommen werden“, rät JLL-
Branchenkennerin Herz. Und sie hält es
für geboten, die Loan to Cost Ratio (LTC)
nicht zu großzügig – maximal 80 Prozent
– zu bemessen. Die LTC fast aller großen
Immobilienbanken bewegen sich – deren
eigenen Angaben zufolge – innerhalb
dieses Limits. Bei Sparkassen und Volks-
banken hat Herz vereinzelt allerdings auch
Finanzierungsausläufe bis zu 90 Prozent
ohne Zusatzsicherheiten wie Garantien
und Bürgschaften registriert.
Branchenbeobachter Fedele bedau-
ert es, dass sich das Gros der bundesweit
agierenden Immobilienbanken auf die Fi-
nanzierung von Projekten in den großen
Ballungszentren konzentriert: „Bauvor-
haben in B-Städten wie Ingolstadt oder
Augsburg sind kaum riskanter als solche
in München oder Hamburg, aber rendi-
teträchtiger.“ Andreas Schenk, Vorstand
der Deutschen Pfandbriefbank (pbb),
sieht das differenzierter: „Bei Wohnim-
mobilien unterscheiden sich die Risiken
in A- und B-Städten gewiss weniger stark,
bei zyklischerenNutzungsarten wie Büros
schätzen wir die Risiken außerhalb der A-
Städte allerdings erheblich höher ein.“
leitet. Die erste Finanzierung soll Anfang
2020 über die Bühne gehen. Geplant ist,
zunächst bei Konsortialfinanzierungen
mit von der Partie zu sein. Spätestens 2021
soll dann die erste Projektfinanzierung al-
lein gestemmt werden.
Womit Projektentwickler momen-
tan besonders konfrontiert werden, ist
der rasante Baukostenanstieg. „In den
letzten zwei Jahren sind sie um bis zu 30
Prozent nach oben geschnellt“, gibt Axel
Jordan, Bereichsleiter Gewerbekunden,
Mittelstand und Verbund der DZ Hyp,
zu bedenken. Das liege vor allem daran,
dass die Bauindustrie an ihre Kapazitäts-
grenzen gestoßen sei. Viele Baufirmen,
allen voran die Topadressen der Branche,
könnten sich aussuchen, welche Aufträge
sie annähmen undwelche nicht, so Jordan.
Es dauert mitunter
fünf Jahre bis zur
Fertigstellung
Außerdem können sich Projektent-
wicklungen hinziehen. Normal dauert es
zwei bis drei Jahre, bis diese abgeschlossen
sind. „Kommt es zu Verzögerungen, etwa
wegen Problemen mit Behörden oder in
der Bauphase, vergehenmitunter fünf Jah-
re bis zur Fertigstellung. Selbst erfahrene
erfolgreiche Projektentwickler können
von solchen Ereignissen überrascht wer-
den“, weiß Matthias Frenzel, Abteilungs-
leiter Finanzierung Büroimmobilien der
BayernLB. Zusätzlich wird die Situation
dadurch verschärft, dass in den meisten
Nutzungssegmenten die Baukosten mitt-
lerweile viel schneller steigen als die Ver-
kaufspreise neuer Objekte.
Banken tun also gut daran zu über-
legen, zu welchen Bedingungen sie Pro-
jekte mitfinanzieren wollen. „Spekulative
Vorhaben, ohne Vorvermietungsauflagen
und angemessenen Eigenkapitaleinsatz
Fotos: BF.direkt AG; Münchener Hypothekenbank eG; DG HYP
«
Norbert Jumpertz, Staig
GROSSE IMMOBILIENBANKEN
PROJEKTFINANZIERUNGSENGAGEMENT
Quelle: Angaben der Immobilienbanken
*Schätzung
Projektfinanzie
rungen Neuge
schäft (2018)
in Mrd. Euro*
Anteil am Neuge
schäft gewerblicher
Immobiliendarlehen
in Prozent
Finanzierungs
spanne für Einzel
engagements
in Mio. Euro
BayernLB
0,8
ca.10 - 15
i.d.R. 20 - 90
Berlin Hyp
k.A.
ca. 20
20 - 200
Deutsche Hypo
1,0
ca. 25 - 30
10 - 80
Deutsche Pfandbriefbank
k.A.
weniger als 20
10 - 120
Hamburg Commercial Bank
1,6
ca. 35
10 - 150
