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FINANZIERUNG, INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
IMMOBILIENBANKEN
Finanzierungsanfragen immer öfter
im dreistelligen Millionenbereich
I
nvestoren sind weiter scharf auf deut-
sche Immobilien. 2018 überstieg das In-
vestmentvolumen bei Gewerbeimmobi-
lien erstmals 60Milliarden Euro, 2019 soll
es mit 55 Milliarden Euro kaum darunter
liegen. Objekte sind knapp, vor allem in
den Top-7-Städten. Daher boomen Pro-
jektentwicklungen. Im vergangenen Jahr
entfiel laut Immobiliendienstleister JLL
bei Einzeltransaktionen ein Fünftel der In-
vestmentumsätze auf nicht fertiggestellte
Objekte. Auch die Nachfrage nach Finan-
zierungen für Projektentwicklungen zog
spürbar an.
Das betrifft nicht nur die Metropol-
regionen. „In letzter Zeit häufen sich bei
uns Anfragen für Projektfinanzierungen
im dreistelligen Millionenbereich“, sagt
Nicole Farrelly, Leiterin Bauträger- und
Immobilienprojekte der Sparkasse Frei-
burg. Noch vor drei oder vier Jahren seien
in Freiburg oder Heidelberg 30 bis 50Mil-
lionen Euro das oberste Limit gewesen.
Verstärktes Interesse
an Projektinvestments
in B-Städten
Ihre Erklärung für die veränderte Si-
tuation lautet: Die Märkte in den A-Städ-
ten seien leergefegt, begehrte Objekte im
Core-Segment teuer, was die Renditen
auf historische Tiefstände gedrückt habe.
Vor allem Pensionskassen und Versiche-
rungenwürden verstärkt Interesse an Pro-
jektinvestments in B-Städten zeigen. In
den großen Ballungszentren sind in den
traditionell dominierenden Nutzungs-
klassen Büro, Einzelhandel und Wohnen
nur unter Inkaufnahme größerer Risiken
Renditen von deutlich über drei Prozent
zu erzielen.
„In B-Städten sind mitunter weit at-
traktivere Renditen drin“, stellt Francesco
Fedele, CEO der BF.direkt AG, fest. Doch
Bestandsfinanzierungen beträgt sie im
Schnitt gut 120 Basispunkte, kann jedoch
bei heiß begehrten Objekten in Toplagen
der Big Seven auf weniger als dieHälfte zu-
sammenschmelzen. „Dafür ist deren Ab-
wicklung anspruchsvoller, und sie bergen
höhere Risiken in sich“, gibt Anke Herz,
TeamLeader Debt Advisory JLLGermany,
zu bedenken.
Stimmt, denn man muss sich mit den
Tücken des Baurechts und behördlicher
Genehmigungsverfahren auseinanderset-
zen, etwa bei der Umwidmung von Ob-
jekten. Schließlich ist das Monitoring der
Bauentwicklung und der Baukosten sowie
des Geldeingangs der Projekterwerber un-
erlässlich.
Das weiß auch die Münchener Hy-
pothekenbank (MHB), die nach mehr als
zehnjähriger Abstinenz wieder in die ge-
werbliche Projektfinanzierung einsteigen
will. „Zurzeit sind wir dabei, die Prozesse
zu entwickeln“, erklärt Ingo Glaeser, der
seit Jahresbeginn den Aufbau des Pro-
jektfinanzierungsgeschäfts bei der MHB
für Projektentwickler sei es dort, insbe-
sondere bei hohen Darlehenssummen,
nicht leicht, einen Finanzierungspart-
ner zu finden. Überregionale Immobi-
lienfinanzierer bevorzugten die großen
Ballungsräume, sagt er. Nur wenige von
ihnen – wie die Bremer Kreditbank oder
die Deutsche Hypo – fielen in der Provinz
durch rege Aktivitäten auf.
Bezogen auf ihr Geschäftsvolumen
schwankt der Anteil der Projektfinan-
zierungen am Neugeschäft bei der Deut-
schen Hypo zwischen 25 und 30 Prozent.
Bezogen aufs letzte Geschäftsjahr sind das
gut eine Milliarde Euro. Bei den anderen
großen Immobilienbanken bewegt sich
die Projektfinanzierungsquote (inklusive
Bauträgerkrediten) meist zwischen 15 bis
20 Prozent des Neugeschäftsvolumens –
Ausnahme Hamburg Commercial Bank:
35 Prozent. Lukrativ sind Projektfinan-
zierungen aus Bankensicht, da sie eine
erheblich höhere Marge einbringen. Laut
BF.Quartalsbarometer liegt diese bei etwa
200 Basispunkten. Zum Vergleich: Bei
„In B-Städten sind mit-
unter weit attraktivere
Renditen drin.“
Francesco Fedele,
CEO der
BF.direkt AG
„Zurzeit entwickeln wir
die Prozesse für das
Projektfinanzierungs
geschäft.“
Ingo Glaeser,
Leiter Projekt-
finanzierungsgeschäft,
Münchener Hypothekenbank
„Die Topadressen der
Baufirmen können sich
aktuell aussuchen, welche
Aufträge sie annehmen.“
Axel Jordan,
Bereichsleiter Ge-
werbekunden, Mittelstand
und Verbund der DZ Hyp
