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2.2018
„Die Standortakquise wird immer mehr
zum Flaschenhals.“ 2017 wurden vier
weitere Vorhaben unter Dach und Fach
gebracht. Die rege Betriebsamkeit ver-
wundert nicht. Bei Bestandsimmobilien
seien 2017 noch Einstiegsspitzenrenditen
von 4,5 Prozent erzielbar gewesen, sodass
der Renditeabstand zu Büroobjekten auf
rund 100 Basispunkten geschrumpft sei,
sagt Matthias Hautli von Engel & Völ-
kers Hotel Consulting. 2018 werde sich
die Renditekompression wahrscheinlich
fortsetzen.
ASSET- UND FONDSMANAGER
Die bedeu-
tendste Anlegergruppe, die in Deutsch-
land in Hotels investiert, sind Asset- und
Fondsmanager. Union Investment inve-
stierte im vergangenen Jahr 460 Milli-
onen Euro in Hotelimmobilien. In den
letzten drei Jahren wurden nur Objekte
gekauft, keine veräußert. Investments er-
folgen für eineHaltedauer vonmindestens
zehn Jahren. Allein der Wert der Hotels
in den drei Immobilienpublikumsfonds
der Union Investment kumuliert sich
mittlerweile auf einen Marktwert von 2,4
Milliarden Euro. Ähnlich wie bei Union
Investment ist der Zeithorizont, den Real
I.S. bei Hotelinvestments anvisiert. „Als
Bestandshalter erwerben wir Hotels – je
nach Laufzeit des Fonds – für zehn bis
zwölf Jahre“, erklärt Maximilian Ludwig,
Head Asset Management Retail & Hotel
der Real I.S. Zunehmend stecken auch
die Münchner derzeit Geld von Anlegern
in Projektentwicklungen. Das wirke sich
positiv auf die erzielbaren Ausschüttungs-
renditen aus, merkt Ludwig an.
2017 steckten die Portfoliofonds von
Real I.S. etwa 250Millionen Euro inHotel-
immobilien, und zwar vor allem in Limi-
ted-Service-Hotels für Geschäftskunden
in großen Städten. Einen speziellen Fonds,
der das Geld der Investoren nur in Hotels
steckt, hat die Real I.S. – im Gegensatz zu
Union Investment – bisher nicht im Pro-
gramm. Das könne sich allerdings noch
ändern, so Ludwig.
Rund 600 Millionen Euro – fast so
viel wie Union Investment und Real I.S.
zusammen – investierte im abgelaufenen
Jahr die Commerz Real beim HausInvest
(Fondsvermögen: fast 13Milliarden Euro)
in Hotels. Von den Ankäufen entfielen 40
Prozent auf Projektentwicklungen. „Inte-
ressant an unseremgrößten Projektinvest-
ment One FortyWest in Frankfurt ist, dass
in dem Objekt 430 Hotelzimmer und 200
Miet- und Eigentumswohnungen gebaut
werden“, sagt Dirk Schuldes, Bereichslei-
ter Hospitality bei Commerz Real. Das
Bewirtschaftungskonzept sieht vor, Hotel-
serviceangebote auch Wohnungseigentü-
mern und -mietern zu offerieren.
MAHNENDE STIMMEN WERDEN LAUT
Zu-
nehmend werden jedoch auch mahnende
Stimmen laut. „Viele Investoren hoffen,
dass es in den kommenden Jahren so wei-
terläuft wie bisher“, gibt Hautli zu beden-
ken. „In ein bis drei Jahren werden aber
zahlreiche Neubauprojekte beendet sein,
was eine massive Kapazitätsausweitung
nach sich zieht“, warnt er. Kippe zudem
die Konjunktur, könne das zu einerMarkt-
korrektur führen. Mit Downsize-Szenari-
en und den daraus resultierenden Folgen
beschäftigen sich auch die Investment-
häuser. „Ein Manko vieler Hotels im Ver-
gleich zu Büros ist deren eingeschränkte
Drittverwendungsfähigkeit, dafür ist der
Cashflow meist langfristiger gesichert“,
sagt Kai-Uwe Ludwig, Vorsitzender der
6B47-Geschäftsführung. Vorausgesetzt,
die Pachtabdeckung ist auch in schlech-
teren Zeiten gewährleistet. Um halbwegs
auf der sicheren Seite zu sein, sollte der
Gewinn eines Hotels in Spitzenlagenmin-
destens das 1,2- bis 1,3-Fache der Pacht
betragen, in schwächeren deutlich mehr,
rät Ludwig.
Die Übernachtungs-PlattformAirbnb
halten Branchenkenner für keine ernst-
hafte Konkurrenz derHotelbranche – ganz
im Gegenteil. JLL-Experte Griesemann
hat beobachtet, dass es gerade unter den
privaten Hotelbetreibern den Trend gibt,
Zimmer dort zu vermarkten.
SUMMARY
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Kein neues Rekordergebnis
konnte der Hotelinvestmentmarkt 2017 verzeichnen. Dennoch hält der Boom der Assetklasse an.
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Grund für das schlechtere Ergebnis
sind mangelnde Objekte. Deshalb werden auch Projektentwicklungen derzeit für viele Akteure interessanter.
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Zum Flaschenhals
wird aber auch die Standortakquise.
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Die bedeutendste Anlegergruppe,
die in Deutschland in Hotels investiert, sind Asset-
und Fondsmanager.
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Zunehmend werden mahnende Stimmen laut,
dass der Boom im Hotelinvestmentmarkt nicht ewig anhalten wird.
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Norbert Jumpertz, Staig
Foto: Union Invstment
Einer der jüngsten Hotelankäufe von
Union Investment: das Hyatt Place
Gateway Gardens in Frankfurt.
