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2.2018
Finanzierungen auch Bereiche abdecken,
die so nicht oder aus regulatorischen
Gründen nicht mehr von Banken angebo-
ten werden. Denn imUnterschied zu klas-
sischen Finanzierern können alternative
Geldgeber auch in Spezialfällen handeln
– zum Beispiel bei Vorratsgrundstücken,
bei denen das Baurecht zwar gesichert ist,
aber noch konkretisiert werden muss.
ALTERNATIVEN ERGÄNZEN BANKEN
Denn
Banken sind hier durch regulatorische
Vorgaben stärker eingeschränkt. Insofern
sind alternative Finanzierer nicht nur reine
Konkurrenten für Banken, sondern treten
meist bank-ergänzend anstatt bankerset-
zend auf. So finanzieren Banken klassisch
mit Laufzeiten von ein bis zehn Jahren.
Versorgungswerke dagegen präferieren
dagegen Laufzeiten von bis zu 20 Jahren.
Mit ihren Finanzierungsangeboten haben
alternative Geldgeber nach unserer Ein-
schätzung bereits einen Marktanteil von
rund zehn Prozent. Dieser wird 2018 wei-
ter ansteigen.
Die Auswirkungen des gestiegenen
Wettbewerbsdrucks aufgrund der neu-
en Akteure zeigen sich ebenso an der
steigenden Risikobereitschaft auf der
Angebotsseite. Die Banken sind ebenso
wie alternative Finanzierungsanbieter
gezwungen, höhere Risiken einzugehen,
um ihre Finanzierungsvolumina konstant
zu halten. Das zeigen die Ergebnisse des
BF.Quartalsbarometers zum Jahresende
2017, das quartalsweise von Bulwienge-
sa erhoben wird. Sowohl Loan-to-Values
(LTV) bei Bestandsimmobilien als auch
Loan-to-Costs (LTC) bei Projektentwick-
lungen steigen deutlich an. Der durch-
schnittliche LTV erreicht zum Jahresende
mit 72,0 Prozent denHöchstwert seit dem
Start der Erhebung des Barometers. Der
LTC liegt im Schnitt bei 74,5 Prozent und
verzeichnet damit den Höchstwert seit
demviertenQuartal 2014. Allerdings han-
delt es sich nicht um einen dramatischen
Anstieg und den Finanzierern gelingt
es, sich die Risiken vergüten zu lassen.
Das signalisiert einen funktionierenden
Markt und spricht gegen eine Blasenbil-
dung. Die Margen steigen – nachdem
sie jahrelang gesunken sind – bei Pro-
jektenwicklungsfinanzierungen auf 207
Basispunkte (plus acht Basispunkte). Bei
Bestandsfinanzierungen ist eine Zunahme
auf 140 Basispunkte zu verzeichnen (plus
vier Basispunkte). Trotz der Zunahme von
risikobehafteten Finanzierungen treffen
die meisten Banken die Entscheidung für
eine Kreditvergabe gemeinsam mit dem
Neugeschäftsbereich und der Risikoab-
teilung (67,5 Prozent der Befragten des
BF.Quartalsbarometers gaben dies an).
MEZZANINE ALS HAUPTINSTRUMENT
Neben
den erstrangigen Finanzierungen werden
auch zunehmend alternative Finanzie-
rungsinstrumente – insbesondere für
Projektentwicklungen und Wachstums-
finanzierungen – genutzt. Dazu zählen
Nachrangdarlehen, Equity-Joint-Venture-
Finanzierungen, Finanzierungen durch
Mezzanine-Fonds, Schuldscheindarlehen,
eine Kapitalerhöhung (bei Börsennotie-
rung), Wandelanleihen, Unternehmens-
anleihen oder Kreditfonds.
Der Markt hierfür hat sich seit etwa
drei Jahren stark weiterentwickelt, als
Reaktion auf das Niedrigzinsumfeld und
den Anlagedruck. Mittlerweile handelt
es sich um ein etabliertes Segment. Am
meisten wird dabei Mezzanine-Kapital
genutzt (fast 40 Prozent der Befragten
des BF.Quartalsbarometers). An zweiter
Stelle folgen nachrangig besicherte oder
unbesicherte Fremdkapitalinstrumente
(zum Beispiel Anleihen) mit 22 Prozent.
Einer der Hauptaspekte für viele Inve-
storen ist die deutlich höhere Verzinsung
bei Mezzanine-Kapital, die je nach Ausge-
staltung und individueller Risikosituation
momentan zwischen acht und 15 Prozent
beträgt. Falls Baurecht vorliegt, beträgt
die Verzinsung meist unter zehn Prozent.
Steht dieses noch aus, sind Zinsen von
deutlich über zehn Prozent die Regel. Ein
weiterer wichtiger Faktor ist die Laufzeit.
Die Kapitalbindung ist in der Regel bei Fi-
nanzierungen von Projektentwicklungen
sehr kurz – beispielsweise nur sechs Mo-
nate. Dies pusht die Rendite, da oft eine
Mindestlaufzeit von einem Jahr verein-
bart und der Zinsberechnung zugrunde
gelegt wird. Eine weitere Stellschraube für
die Rendite ist der Anteil des Mezzanine-
Kapitals an der Gesamtfinanzierung.Wird
beispielsweise der Beleihungsauslauf zwi-
schen 75 und 90 Prozent über diese Ka-
pitalart finanziert, ist die Verzinsung hö-
her, als wenn der größere – aber weniger
riskante – Abschnitt zwischen 60 und 80
Prozent finanziert wird.
Fest steht: Die Banken haben ihr Mo-
nopol bei der gewerblichen Immobilien-
finanzierung verloren, da die alternativen
Geldgeber zunehmend in das Finanzie-
rungsgeschäft drängen. Dieser Trend
wird sich fortsetzen. Der Marktanteil al-
ternativer Finanzierer kann mittelfristig
auf 30 Prozent anwachsen. Gleichzeitig
wird 2018 auch der Anteil der alternativen
Finanzierungsformen weiter zunehmen.
Denn für Investoren gibt es kaum Aus-
weichmöglichkeiten mit vergleichbarem
Rendite-Risiko-Profil.
SUMMARY
»
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB
sorgt dafür, dass vermehrt Versicherungen und Pensionskassen als
Erstrangfinanzierer am Markt zu sehen sind.
»
Ein weiterer Grund für den Zuwachs
der alternativen Geldgeber ist, dass ihre Finanzierungen auch
Bereiche abdecken, die inzwischen so nicht oder aus regulatorischen Gründen nicht mehr von Banken angeboten werden.
»
Alternative Finanzierer
sind jedoch nicht nur reine Konkurrenten für Banken, sondern treten meist bankergänzend auf.
»
Die Banken sind mittlerweile ebenso wie alternative
Finanzierungsanbieter gezwungen,
höhere Risiken
einzugehen, um ihre Finanzierungsvolumina konstant zu halten.
Foto: BF.direkt AG
Francesco Fe-
dele
ist CEO bei
der BF.direkt AG
in Stuttgart, die
auf komplexe
Finanierungsvor-
haben speziali-
siert ist.
AUTOR
«
Francesco Fedele, Stuttgart
