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2.2018
gel vorhanden sind. Will der Besteller eine
Abnahme verhindern, muss er sich aktiv
äußern und mindestens einen Mangel be-
nennen.
BAUVERTRAG: DAS NEUE ANORDNUNGS-
RECHT DES BESTELLERS
Die bisher an
mehreren Stellen im Gesetz verstreuten
Regelungen zum Bauvertrag wurden zu-
sammengefasst und um einige neue Vor-
schriften ergänzt. Ein wesentlicher und
während des Gesetzgebungsverfahrens
umstrittener Punkt der Reform ist das
neue Anordnungsrecht des Bestellers bei
Bauverträgen, das im neuen § 650a BGB
geregelt ist.Der Besteller ist nunberechtigt,
›
eine Änderung des vertraglich verein-
barten Werkerfolgs oder
›
eine Änderung, die notwendig ist, um
den vereinbarten Werkerfolg zu errei-
chen,
zu verlangen und eine solche Änderung
notfalls auch gegen denWillen des Bauun-
ternehmers durchzusetzen. Änderungen
des vereinbartenWerkerfolgsmüssen dem
Unternehmer zumutbar sein.
Weigert sich der Besteller unter Hin-
weis auf Mängel, das Werk abzunehmen,
besteht ein Bedürfnis, den Zustand zu
diesem Zeitpunkt zu dokumentieren, um
in einem späteren Prozess die Sachauf-
klärung zu erleichtern. Daher kann der
Bauunternehmer künftig verlangen, dass
der Besteller an einer gemeinsamen Fest-
stellung des Zustands desWerkesmitwirkt
(§ 650g Abs. 1 BGB).
Neben der Abnahme ist beim Bauver-
trag nun die Erteilung einer prüffähigen
Schlussrechnung Voraussetzung für die
Fälligkeit des Werklohns. Die Anforde-
rungen an die Prüffähigkeit einer Rech-
nung werden je nach Art und Umfang des
Auftrags unterschiedlich sein. Bei Ein-
heitspreisverträgen setzt die Prüffähigkeit
in der Regel voraus, dass die Anzahl der
jeweiligen Einzelleistungen angegeben ist.
Zudemkann es erforderlich sein, Mengen-
berechnungen, Zeichnungen oder son-
stige Belege beizufügen. Um Streit über
die Prüffähigkeit zu vermeiden, muss der
Besteller Einwendungen innerhalb von 30
Tagen nach Erhalt der Schlussrechnung
erheben. Anderenfalls gilt die Rechnung
als prüffähig.Die Vorschriften über den
Verbraucherbauvertrag sind eingefügt
worden, um den Verbraucherschutz zu
stärken. Wer als Unternehmer für „Ver-
braucher“ (also für private Zwecke) einen
Neubau errichtet oder ein Bestandsge-
bäude umbaut, hat die neuen Regelungen
zwingend einzuhalten.
Hier gelten Besonderheiten, etwa dass
dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht
zusteht, es sei denn, der Vertrag wurde
notariell beurkundet. Obligatorischer In-
halt eines Verbraucherbauvertrags sind
verbindliche Angaben zur Fertigstellung
des Bauvorhabens, ersatzweise zur Dauer
der Bauarbeiten. Fehlen diese Angaben
im Vertrag, werden die diesbezüglichen
Angaben aus der Baubeschreibung Ver-
tragsinhalt.
DER NEUE BAUTRÄGERVERTRAG
Der Bau-
trägervertrag ist seit dem 1.1.2018 als ei-
gene Vertragsform gesetzlich normiert.
Zahlreiche werkvertragliche Vorschriften
gelten beim Bauträgervertrag nicht. Es
gelten unter anderem folgende Besonder-
heiten:
›
Das Recht zur freien Kündigung des
Werkvertrags oder zur Kündigung aus
wichtigemGrund gilt nicht für den Bau-
trägervertrag.
›
Angesichts der Einheitlichkeit des Ver-
trags soll es nicht möglich sein, sich
teilweise aus einem Bauträgervertrag
zu lösen. Stattdessen soll nur noch eine
Gesamtabwicklung des Vertrags nach
einem Rücktritt möglich sein.
›
Die Vorschriften über die Bauhandwer-
kersicherungshypothek, die in den neu-
en § 650e BGB verlagert werden, sind
beimBauträgervertrag nicht anwendbar,
da das Grundstück, auf dem die Bauar-
beiten stattfinden, nicht im Eigentum
des Bestellers steht.
ARCHITEKTEN- UND INGENIEURVERTRAG
Beide Verträge wurden zum 1.1.2018
ausdrücklich im BGB geregelt. Neu auf-
genommenwurden spezielle Vorschriften.
Dabei ist der Gesetzgeber der Rechtspre-
chung des BGH gefolgt, der Architekten-
und Ingenieurverträge dem Werkver-
tragsrecht unterstellt. Durch einige spezi-
elle Regelungen soll den Besonderheiten
dieser Vertragstypen Rechnung getragen
werden.
Ein wichtiger Punkt der Neuregelung
sieht vor, Architekten und Ingenieure im
Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen
Haftung mit dem ausführenden Bauun-
ternehmer zu entlasten. Bisher können
Besteller bei Mängeln infolge von Über-
wachungsfehlern, für die Bauunterneh-
mer und Architekt gleichermaßen ver-
antwortlich sind, den Architekten und
den Bauunternehmer als Gesamtschuld-
ner in Anspruch nehmen. Häufig halten
sich Bauherren in solchen Fällen an den
Architekten, weil dieser aufgrund seiner
Berufsordnung eine Haftpflichtversiche-
rung unterhalten muss.
Der Besteller muss demBauunterneh-
mer zunächst eine Frist zur Mangelbesei-
tigung setzen. Diesen Vorrang der Nach-
erfüllung sieht der neue § 650t BGB vor.
So soll zumindest bei kleineren, schnell zu
behebenden Baumängeln eine vorschnelle
Inanspruchnahme des Architekten ver-
hindert werden. Erst wenn die Frist erfolg-
los verstrichen ist, kann der Bauherr den
Architekten in Anspruch nehmen.
Die Entlastung des Architekten greift
nur bei Überwachungsfehlern. Beruht der
Mangel auf fehlerhafter Planung, kann der
Besteller den Architekten unmittelbar in
Anspruch nehmen.
SUMMARY
»
Am 1.1.2018 ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten.
»
Kern der Reform
sind neue und geänderte Vorschriften im
Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
»
Im BGB-Werkvertragsrecht
werden spezielle Regelungen für den Bauvertrag eingeführt.
»
Neu ist der Verbrau-
cherbauvertrag,
durch den der Verbraucherschutz gestärkt werden soll.
»
Der Bauträgervertrag
wird im BGB ebenfalls als eigener Vertragstyp
normiert.
»
Auch der
Architekten- und Ingenieurvertrag
wird gesetzlich normiert.
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Haufe Online Redaktion, Freiburg
