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2.2018
für Wohnen, und in Frankfurt herrschen
zwar strenge Auflagen, aber die Verwal-
tungbehandelt hier InvestorenalsKunden,
denen imGenehmigungsprozess unter die
Arme gegriffenwird. Die unterschiedliche
Effizienz der Verwaltungen spiegelt sich in
den Fertigstellungszahlen wider. In Berlin
werden jährlich 3,7 Wohnungen je 1.000
Einwohner errichtet. Frankfurt undHam-
burg schaffen 4,6 und München 5,3 Woh-
nungen. Am Platz kann das kaum liegen.
Egal aus welcher westdeutschenGroßstadt
Gäste nach Berlin kommen: Sie sind je-
des Mal verwundert, welche Reserven es
in Berlin noch gibt.
Während die Herausforderungen bei
Grundstückspreisen und der Unterstüt-
zung durch die Verwaltung regional diffe-
renziert werdenmüssen, entfaltenKapazi-
tätsengpässe und Baukostensteigerungen
eine bundesweiteWirkung quer durch alle
Nutzungsarten. Glücklich darf sich schät-
zen, wer nach einer Ausschreibung für ein
Projekt noch zwischen zwei Generalunter-
nehmern wählen kann. Glück brauchen
aber auch die Planer auf der Suche nach
den jeweiligen Gewerken. Vom Tiefbauer
bis zum Dachklempner melden alle volle
Auftragsbücher und knappe Kapazitäten.
Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf
die Kostenvoranschläge. Hinzukommen
Steigerungen bei den Rohstoffpreisen. Be-
tonstahl hat sich nach Angaben des Statis-
tischen Bundesamtes schon 2016 um 22,8
Prozent verteuert, Beton geschätzt um 15
Prozent. Und auch der Gesetzgebermischt
mit verschärften Anforderungen in Be-
zug auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit,
Standsicherheit sowie Brand- und Schall-
schutz kräftig mit. Allein die jüngste No-
vellierung der EnEV bedeutet Mehraus-
gaben zwischen fünf und zehn Prozent.
Branchenverbände warnen zu Recht vor
den sozialen Herausforderungen dieser
Art von Klimapolitik.
Auf der anderen Seite muss man aber
auch konstatieren, dass die Bauwirtschaft
technologischen Veränderungen nicht
eben aufgeschlossen gegenübersteht und
der hohe Handwerksanteil die Baukosten
treibt. Jede andere Industrie beginnt bei
steigendenKosten auch nach Effizienzvor-
teilen zu suchen. In der Bauwirtschaft sind
Module und industrielle Vorproduktion
zwar auf dem Vormarsch, aber der Weg
ist weit. Statt auf einen Technologiewan-
del setzen die Entwickler auf den Markt
und die Politik. Institutionelle Investoren
kaufen in den deutschenMetropolen zum
25-Fachen der stark steigenden Neu-
baumieten. Und meist reichen sich die
Interessenten die Klinke in die Hand.
Auch der Einzelverkauf bietet neue
Chancen über die bloße Preissteigerung
hinaus, zum Beispiel durch Flächenop-
timierungen und immer kleinere Woh-
nungen. In Berlin können 30 Quadratme-
ter imNeubau leicht für 250.000 Euro an-
geboten werden und erwirtschaften dann
eine Mietrendite von rund drei Prozent.
Vorausgesetzt das Vermietungsziel von
25 Euro pro Quadratmeter wird erreicht.
Solche Angebote sind aufgrund der ver-
gleichsweise geringen Investitionssumme
vor allem für viele private Anleger attrak-
tiv. Der Trend zur Versingelung und die
wachsenden Mobilitätsanforderungen im
Beruf spielen dem sicher in die Hände. Ob
die Mieternachfrage wirklich nachhaltig
sein wird, vermag aber niemand zu sagen.
INTERNATIONALISIERUNG ALS CHANCE
Eine
weitere Möglichkeit, teure Wohnflächen
an denMann oder die Frau zu bringen, ist
die wachsende Internationalisierung des
deutschenWohnungsmarktes, von der al-
lerdings in nennenswertem Umfang nur
sehr wenige Metropolen, darunter Mün-
chen, Frankfurt und Berlin, erfasst sind. In
diesen Städten sorgt der Ruf Deutschlands
als sicherer Hafen für steigendes Interesse
zumBeispiel aus denUSA, der Türkei oder
Großbritannien. Und entsprechend ihren
aktuellen Herausforderungen zeigen sich
eben auch deutsche Bauträger verstärkt
an internationalen Vermarktungskompe-
tenzen interessiert.
SUMMARY
»
Baureife Grundstücke
werden immer häufiger weiterverkauft, ohne dass ein Stein bewegt wird.
»
Der Grund: Die rasch
steigenden Grundstückspreise führen dazu, dass
Gewinne beim Grundstückshandel oft deutlich höher ausfallen als beim Bau von
Wohnungen.
»
Aber auch bis zur
Genehmigung
ist es oft ein weiter Weg.
»
Zudem werden private Projekte mit
wachsenden Auflagen
beim mietpreisgebundenen Wohnen
belegt.
»
Während die Herausforderungen bei Grundstückspreisen und Genehmigungen regional
differenziert werden müssen, entfalten
Kapazitätsengpässe und Baukostensteigerungen
eine bundesweite Wirkung.
«
Seven Henkes, Berlin
Seven Henkes
ist Geschäftsfüh-
rer der Ziegert-
Bank- und
Immobiliencon-
sulting GmbH
AUTOR
Die rasch steigenden Grundstückspreise
in den Großstädten führen dazu, dass
baureife Grundstücke immer häufiger
weiterverkauft werden, ohne dass ein
Stein bewegt worden ist.
