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2.2017
tisch das Bremslicht ein. Solche Mecha-
nismen fehlen beim Immobilienbaumeist
komplett, obwohl sie planbar und baubar
sind.“ Das gelte etwa für die in Büroge-
bäuden häufig vorkommenden Bedarfe an
Heizung und Kühlung, die mit einer ent-
sprechenden Technologie intelligent mit-
einander verknüpft in ein Systemgebracht
werden könnten. Eine intelligente Steue-
rung sorge dann für die nötige Effizienz.
KOSTEN ALS GRUNDLAGE
Um solche Me-
chanismen zu implementieren, legt BOB,
wie andere Immobilienentwickler auch,
die Kosten bezogen auf 20 Jahre zugrun-
de. Dazu folgendes Beispiel eines durch-
schnittlichen Bürogebäudes:
Der größte Block bleiben die Nebenko-
sten, die hier immerhin 2,6 Millionen
Euro betragen. Zudem ist das Gebäude
zu diesem Zeitpunkt bei einer angenom-
menen Lebensdauer von 60 Jahren zu
einem Drittel abgenutzt. Rechnet man
das hinzu, addieren sich die gesamten
Nebenkosten in etwa auf die Höhe der
Investitionskosten.
F
ür eine Reduzierung der Nebenkosten
spricht ein deutlich finanzieller Fakt.
Denn diese sind 2015 durchschnittlich
für Deutschlands Büros imVergleich zum
Vorjahr erneut angestiegen – um drei bis
fünf Cent. Zu diesem Ergebnis kommt
der jüngste Oscar-Bericht des Immobili-
endienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL).
3,99 Euro je Quadratmeter und Mo-
nat für klimatisierte und 3,39 Euro für
unklimatisierte Gebäude verzeichnet der
Bericht. Das sind die höchsten jemals
registrierten Durchschnittswerte. Kli-
matisierte Gebäude legten um rund ein
Prozent (2015: zwei Prozent) und sechs
Prozent im Fünfjahresvergleich (2015:
sieben Prozent) zu. Bei unklimatisierten
Gebäuden lagen die Steigerungenmit zwei
Prozent auf dem Niveau des Vorjahres.
Leicht höher zeigte sich hier der Fünfjah-
resvergleich mit rund vier Prozent. Kein
Wunder, ist doch der Bestand überaltert.
Die Experten von effin, demFinanzforum
für Energieeffizienz imGebäude, schätzen
die Investitionslücke bei Büroimmobilien
auf fünf Milliarden Euro pro Jahr.
Deswegen sind gerade in Bürogebäu-
den Lösungen gefragt, die Nebenkosten
dauerhaft senken. In Neubauten ist das
einfacher als im Bestand. Doch auch im
Neubau wird meist wenig vorausgedacht.
„Die Bauwirtschaft arbeitet mit Methoden
des 19. Jahrhunderts“, bemängelt Volker
Zappe vom Bürogebäude-Systemanbieter
und Immobilien-Energie-Spezialisten
BOB. „Technik und Bauphysik von Bau-
werken sind meist nicht integriert. Unse-
re Vorbilder dagegen sind Produkte der
Automobilindustrie: Wenn in einemAuto
die Bremse betätigt wird, korrespondiert
sie mit dem Motor und schaltet automa-
Bürogebäude: Energie-Effizienz ist planbar
SUMMARY
»
Nebenkosten
sind für Büroimmobilien ein entscheidender Faktor für
Rentabilität
.
»
Sowohl beim Neubau als auch bei Bestands-
sanierungen bedarf es einer
integralen Planung
, etwa bei der Kombination von Heizung und Kühlung.
»
Die muss von vornherein
smarte Techno-
logien
für die Haustechnik zur Effizienzsteigerung berücksichtigen.
»
Die
Flächeneffizienz
kann nicht uneingeschränkt optimiert werden.
»
Denn das
Nutzerverhalten
muss eingerechnet werden.
Die Energieversorgung von
Bürogebäuden ist besonders:
Tagsüber erreichen sie Spit-
zenlast, nächtens reicht fast
Notversorgung. Neue Ar-
beitswelten wie Shared Desk
oder Home Office lassen den
Bedarf gerade bei Bestands-
immobilien schrumpfen. Wie
eine flexible Technik beschaf-
fen sein muss, ohne die Kos-
ten in die Höhe zu treiben.
»
TABELLE 1
Alle genannten Zahlen verstehen sich zzgl.
Mehrwertsteuer, Quelle:
Kostenposition
in 20 Jahren
Kosten
in Euro
Grundstück, Außenanlage,
Bürogebäude, Innenausbau
4.400.000
Energiekosten (Heizung, Kühlung,
Lüftung, Beleuchtung)
800.000
Nebenkosten (Wartung, Verwal-
tung, Steuern, Reinigung ...)
1.800.000
