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2-01.2018
Stufen. Durch die geringere Zimmergröße
ist es jedoch gestattet, mehrere Hotelzim
mer zu einem Brandabschnitt zusammen
zulegen.
Bei Mikrowohnungen gilt die Vor
gabe, dass jede Wohnung einen eigenen
Brandabschnitt darstellt. In Bezug auf die
Baustoffe müssen Beherbergungsbetriebe
schwer entflammbare Fußbodenbeläge
haben, imWohnungsbau sind normal ent
flammbare Böden ausreichend. Zusätzliche
Anforderungen gemäß MBeVO betreffen
Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierungsein
richtungenund Sicherheitsstromaggregate.
Im Schallschutz gibt es für Hotels und
Mikrowohnungen in der Regel identische
Kriterien inBezug auf AußenlärmundGe
räusche durch Haustechnik. Allerdings ist
der Schallschutz inHotelsweniger umfang
reich als imWohnungsbau. Im konventio
nellen Wohnungsbau gilt es hingegen, die
Geräusche durch Luft- und Trittschallü
bertragung besser abzudämpfen. So sind
die Zwischenwände durch Materialien wie
Stahlbeton und in einer gewissen Dicke zu
gestalten. Zum Flur hin fallen die Schall
schutzanforderungen generell geringer aus.
WOHNNUTZUNG ODER BEHERBERGUNG?
Bauplanungsrechtlich wesentlich ist die
Frage, ob das Nutzungskonzept eher eine
Beherbergung oder eine Wohnnutzung
darstellt. Im Bereich Mikrowohnen sind
betriebswirtschaftliche, steuerrechtliche,
bauplanungsrechtliche und konzeptionelle
Fragen engmiteinander verwoben. So viel
fältig die potenziellen Zielgruppen sind,
so unterschiedlich sind die für Bauherren,
Betreiber und Investoren zu beachtenden
Besonderheiten. Zahl undVielfalt vonMi
kroapartments und Hotelapartments wer
den weiter zunehmen. Treiber der Nach
frage sind die gesellschaftlichen Trends
Individualisierung, Flexibilisierung, Mo
bilität und Urbanisierung.
in Mikrowohnungen 0,3 pro Bewohner
statt 0,7. Dies hängt mit der verstärkten
Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel bzw.
von Fahrrädern durch die primäre Ziel
gruppe Studenten zusammen.
TEMPORÄR UND DAUERHAFT GENUTZTE
MIKROAPARTMENTS
Um grundsätzlich
zwischen Wohnen und Beherbergung zu
unterscheiden, hat die Rechtsprechung
die Kriterien Lebensmittelpunkt, eigene
Haushaltsführung und Serviceangebote
festgelegt. Je mehr klassische Hotelser
vices wie Wäscherei, Zimmerpflege oder
Frühstück im Angebot enthalten sind,
desto eher fallen Mikrowohnungen unter
die Bestimmungen der Musterbeherber
gungsstättenverordnung (MBeVO).
Dies ist in der Regel der Fall für Boar
ding Houses oder Serviced Apartments.
Steuerlich gelten sie in diesem Fall als
Gewerbe und unterliegen daher der Ge
werbe- und Körperschaftssteuer. Im Hin
blick auf die Baunutzungsverordnung
können solche Objekte nicht in reinen
Wohngebieten entstehen, denn Publi
kumsverkehr und Fluktuation erzeugen
Lärm. Konventionelle Mikrowohnungen
hingegen werden rechtlich wie normale
Mietwohnungen behandelt, solange sie
die bereits erwähnte eigenständige Haus
haltsführung ermöglichen.
Hierzu zählen die Küchenzeile und die
Möglichkeit einer freien Einrichtung. Stu
dentenwohnhäuser sind insofern ein Son
derfall, als dass sie trotz Serviceangeboten
und einer temporären Nutzung – für eine
bestimmte Anzahl von Semes
tern – keine
Gewerbenutzung, sondern aufgrund des
besonderen Charakters eine Wohnnut
zung darstellen.
VIELE PARALLELEN, EINIGE UNTERSCHIEDE
Aufgrund zahlreicher planerischer Ge
meinsamkeiten lassen sich Elemente des
Hotelbaus auf Mikrowohnungen über
tragen. Wiederkehrende Grundrisse und
vorgefertigte Baumodule erlauben bei
beiden Immobilientypen geringere Bau
kosten. Damit werden zugleich die Kos
ten für die höhere Installationsdichte in
Mikrowohnungen im Vergleich zur kon
ventionellen Mietwohnung kompensiert.
Vorgefertigte Duschbäder gleichen Typs
lassen sich übereinander platzieren, die
Lüftungsschächte sind vertikal und par
allel zueinander angeordnet.
In Hotels werden üblicherweise zwei
Zimmer an einen Schacht gelegt, im Mi
krowohnen verfügt jedes Apartment über
einen eigenen Schacht. Gleiche Anforde
rungen bestehen auch für barrierefreie
Einheiten. Ab einer Bettenzahl von 60
muss mindestens ein Prozent der Zim
mer bzw. Wohnungen barrierefrei gestal
tet sein. Für die Erreichbarkeit mit dem
Rollstuhl ist ein Flurraumvonmindestens
1,20Meter Breite erforderlich. In regelmä
ßigenAbständenwird die Flurbreite durch
Nischenbildung auf 1,50 mal 1,50 Meter
erhöht, umPlatz für einen Rollstuhlfahrer
und einen Passanten zu lassen. An ausge
wiesenen Stellen weiten sich die Flurmaße
auf 1,80 mal 1,80 Meter zur komplikati
onslosen Begegnung zweier Rollstuhlfah
rer in entgegengesetzten Richtungen.
GROSSE UNTERSCHIEDE IM BRAND- UND
SCHALLSCHUTZ
ImSchall- undBrandschutz
liegen die wesentlichen Unterschiede zwi
schen Hotels und Mikrowohnen. Hotels
und andere Gastunterkünfte weisen durch
eine höhere Zahl von Elektrogeräten eine
höhere Brandgefahr auf als Wohnungen.
Laut MBeVO müssen tragende Wände
und Decken in Beherbergungsstätten da
her „feuerbeständig“ sein und somit die
höchste Stufe der Brandfestigkeit erfüllen.
Im Wohnungsbau gilt diese Regelung
nur für Brandwände, die entweder Gebäu
de abschließen oder innerhalb des Hauses
verschiedene Brandabschnitte unterteilen.
Alle weiteren Wände und Decken sind
„feuerhemmend“, die niedrigste von drei
SUMMARY
»
Die Musterbauordnung, auf deren Basis sämtliche Bauordnungen der Länder entstanden sind, kennt nur eine
Differenzierung
zwischen fünf Gebäudeklassen.
»
Alle weiteren Gebäude sind Sonderbauten.
Dazu zählen Hotels, Studentenwohnhäuser, Boarding Houses
und in Apartmenthäusern konzipierte Mikrowohnungen.
»
Aufgrund zahlreicher planerischer Gemeinsamkeiten lassen sich
Elemente des Hotelbaus
auf Mikrowohnungen übertragen.
»
Im Schall- und Brandschutz
liegen die wesentlichen Unterschiede zwischen Hotels und Mikrowohnen.
«
Horst Lieder und Oliver Meding
