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2-01.2018
2017
2018
Jahre – sei ein Investor bereit gewesen, die
18-fache Jahresnettomiete zu bezahlen.
Das entspreche einer jährlichen Rendite
von 5,5 Prozent. Vor wenigen Jahren seien
für solche Objekte über sieben Prozent
Rendite üblich gewesen und somit deut-
lich niedrigere Kaufpreise.
LOGISTIK DIFFERENZIERT SICH AUS
„Der
Anlagedruck bei Investoren ist hoch. In
denmeistenMarktsegmenten ist dieNach-
frage viel höher als das Angebot“, so der
Finanzierungsexperte. Kredite müssten
verstärkt auf die Finanzierungssituation
abgestimmt werden. Konkret hieße das im
obigen Fall unter anderem: hoher Eigen-
kapitaleinsatz und Tilgung während der
Kreditlaufzeit. „Denn wer weiß, ob das
Objekt nach zehn Jahren noch in einem
zeitgemäßen Zustand ist?“, fragt Axmann.
Zumal die Assetklasse Logistik dabei ist,
sich mehr und mehr auszudifferenzieren.
„Die Palette der Objekttypen reicht inzwi-
schen vom großflächigen, mitunter sogar
mehrere hunderttausend Quadratmeter
umfassenden Logistikpark auf der grünen
Wiese über Verteilcenter am Stadtrand
bis zu Mikrodepots in den Innenstädten“,
sagt Oliver Hecht, Leiter Verbund- und
Inlandsgeschäft der Berlin Hyp.
Logistikimmobilien werden aber auch
in ihrer Ausstattung spezieller. Hierbei
steht vor allem die Digitalisierung und
Automatisierung im Fokus. „Da hat
Deutschland, verglichenmit anderen Län-
dern, einen erheblichen Nachholbedarf,
vor allem in der breiten Anbindung von
Immobilien an schnelle Datennetze und
bei der ausreichenden Stromversorgung“,
sagt Andreas Fleischer, Business Unit Di-
rector Northern Europe beim britischen
Immobilienentwickler Segro. Darüber
hinaus würden mehrgeschossige Logis
tikimmobilien an Bedeutung gewinnen.
„Die Flexibilität in der Verwendungsfä-
higkeit von Objekten rückt bei Logistik
nutzungskonzepten zunehmend in den
Vordergrund“, hat auchHecht beobachtet.
So bietet sich gerade für die Citylogistik
die gemischte Nutzung von Objekten an.
„In Städten sind Wohnraum und Bau-
land knapp“, erklärt Fleischer. Es müsse
mehr in die Höhe gebaut werden, um den
wachsenden Flächenbedarf zu decken.
Der Logistikexperte kann sich gut vorstel-
len, dass Teile des Untergeschosses neuer
Hochhäuser verstärkt für Logistikzwecke
genutzt werden, während das Erdgeschoss
an Einzelhändler vermietet wird und die
Räume darüber als Wohnraum Verwen-
dung finden.
BEI EINZELHANDEL WIRD GENAU GESCHAUT
Differenzierter unter die Lupe genommen
werden ferner Finanzierungen von Einzel-
handelsimmobilien. „Bei Shopping-Cen-
tern schauen wir uns Lage und Betreiber-
konzept, gerade mit Blick auf die Aufent-
haltsqualität, genau an“, sagt Jordan. Der
Cashflow aus den Mieteinnahmen müsse
nachhaltig sein. Denn mancherorts seien
die Mieten trotz guter Konjunktur rück-
läufig. Thomas Köntgen, stellvertretender
Vorstandschef der Deutschen Pfandbrief-
bank (pbb), weist darauf hin, dass beste
Lagen in den Innenstädten nach wie vor
gesucht seien.
Gute Lagen sind überhaupt rar. „Es
sind weniger Core-Immobilien amMarkt
verfügbar, und um deren Finanzierungen
ist der Wettbewerb unter den Banken
besonders ausgeprägt“, so Köntgen. Das
drückt die Marge. Im Core-Segment sei
die Zinsmarge bei der Finanzierung von
pfandbrieffähigen Büro-Bestandsimmo-
bilien in Toplagen auf 80 bis 100 Basis-
punkte zusammengeschmolzen, beiWoh-
nungspaketen auf bis zu 70 Basispunkte,
sagt Anke Herz, Team Leader Debt Ad-
visory JLL Germany. Aber das dürfte der
Tiefpunkt gewesen sein, fügt sie hinzu.
Die Kreditanalystin findet die aktuelle
Situation bedenklich: Bei solch ma-
SUMMARY
»
Für 2018 sehen die
Perspektiven auf dem Immobilienmarkt weiterhin vielversprechend
aus.
»
Der Anlagedruck
bei Investoren ist nach wie vor hoch.
»
In den meisten Marktsegmenten ist die
Nachfrage größer als das Angebot
.
»
Bei den einzelnen
Anlageklassen gibt es Unterschiede:
Die Assetklasse Logistik
differenziert sich derzeit mehr und mehr aus.
»
Bei Einzelhandelsobjekten
schauen Investoren sehr genau hin.
»
Büroimmobilien
werden immer beliebter, auch Projektentwicklungen in diesem Bereich nehmen zu.
»
Der Immobilienmarkt
in Deutschland boomt –
2017 und wohl auch im
nächsten Jahr.
