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-8.2015
Fakten:
Zwischen den Parteien bestand von Januar 2008 bis April 2011 einMietverhält-
nis über eineWohnung. In demFormularmietvertrag ist folgendes geregelt: „Schönheits-
reparaturen: (Quotenklausel): Sind bei Beendigung desMietverhältnisses Schönheitsre-
paraturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig ...
nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: … Dem Mieter bleibt es unbenommen
nachzuweisen, dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der Fristen zulässt.“
Die Mieterin gab die Wohnung nach ca. dreijähriger Mietzeit zurück, ohne Schönheits-
reparaturen auszuführen. Der Vermieter verlangt Schadensersatz in Höhe der vollen
Renovierungskosten, weil dieWohnung infolge „exzessiven“ Rauchens renovierungsbe-
dürftig sei. Hilfsweise nimmt der Vermieter die Mieterin auf Zahlung anteiliger Reno-
vierungskosten aus der Quotenklausel inAnspruch. Das Berufungsgericht gab der Klage
statt. Der BGH hat das Urteil aufgehoben: Rauchen in der Wohnung ist imAllgemeinen
mangels einer abweichenden Vereinbarung vertragsgemäß.
Fazit:
Die Quotenabgeltungsklausel sei unwirksam, so der BGH. Eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters liege vor, wenn diesem „bei Vertragsschluss keine realis-
tische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung“ möglich sei. Hiervon
sei bei den Quotenhaftungsklauseln auszugehen. Zum einen könne der Mieter bei Ver-
tragsschluss nicht abschätzen, in welchem Zustand sich die Mietsache bei Vertragsende
befinde. Zumanderen sei unklar, zuwelchemZeitpunkt einRenovierungsbedarf bestehe.
Schönheitsreparaturen
Unwirksamkeit der
Quotenhaftungsklausel
Quotenabgeltungsklauseln benach-
teiligen den Mieter nach § 307 Abs.1
BGB unangemessen und sind daher
unwirksam, weil sie von dem Mieter
bei Vertragsschluss verlangen, zur Er-
mittlung der auf ihn im Zeitpunkt der
Vertragsbeendigung zukommenden
Kostenbelastung mehrfach hypothe-
tische Betrachtungen anzustellen, die
eine sichere Einschätzung der tatsäch-
lichen Kostenbelastung nicht zulassen.
BGH Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13
Schönheitsreparaturen
Auslegung einer
Renovierungsklausel
Die Formularklausel „Werden Schön-
heitsreparaturen wegen des Zustandes
der Wohnung bereits während der
Mietdauer notwendig, um nachhaltige
Schäden an der Substanz der Mieträu-
me zu vermeiden oder zu beseitigen,
so sind die erforderlichen Arbeiten
jeweils unverzüglich auszuführen“
verpflichtet den Mieter während der
Dauer des Mietverhältnisses nur dann
zur Ausführung von Schönheitsrepa-
raturen, wenn diese erforderlich sind,
um nachhaltige Schäden an der Sub-
stanz der Mieträume zu vermeiden.
BGH, Beschluss v. 17.02.2015, VIII ZR 232/14
Doppelvermietung
Verjährung der Ansprüche
des Mieters
Bei Doppelvermietung kann ein
Mieter Schadensersatz verlangen,
wenn feststeht, dass der Vermieter
die Mietsache nicht mehr vom besit-
zenden Mieter zurückerlangen kann.
Der Schadensersatzanspruch verjährt
in drei Jahren. Die Frist beginnt am
Ende des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gläubiger von
Umständen und Person des Schuldners
Kenntnis erlangt. Künftige Schäden:
Der Anspruch entsteht, wenn der Mie-
ter absehen kann, dass er die durch
das Ladengeschäft möglichen Ge-
winne nicht erzielen kann. Hier war es
dem Mieter seit Februar 2007 klar. Die
Verjährung trat damit Ende 2010 ein.
KG Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14
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Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Private Haftpflicht-
versicherung
Beschädigung der Mietsache
durch Katzenurin
Nach den „Allgemeinen Versiche-
rungsbedingungen für die Haft-
pflichtversicherung“ (AHB 2002) und
den besonderen Bedingungen für
die private Haftpflicht (RBE-Privat)
besteht grundsätzlich kein Versiche-
rungsschutz für Schäden aus einer
an sich erlaubten Tierhaltung. Für
Schäden aus einem grundsätzlich
vertragsgemäßen, jedoch in der
Intensität gesteigerten Gebrauch
der Mietsache besteht kein Versiche-
rungsschutz. Anders ist es, wenn der
Schaden durch eine widerrechtliche
oder falsche Behandlung der Mietsa-
che verursacht wird.
OLG Hamm Urteil vom 30.01.2015 - 20 U 106/14
