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Immobilienmanagement
i
recht
Fakten:
Es sollte eine Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von der-
zeit 2,50 Euro/qm/p.a. beschlossen werden. Der Beschlussantrag wurde mehrheitlich
abgelehnt. Dieser Negativbeschluss wurde angefochten. Die Klage des anfechtenden Ei-
gentümers war erfolgreich. Ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage
sind die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten
Berechnungsverordnung geltenden Instandhaltungspauschalen. Danach wäre für die
Wohnanlage als Untergrenze ein Betrag von 7,10 Euro/qm/p.a. anzusetzen.
Fazit:
Der Zweck der Instandhaltungsrücklage ist nicht auf die Deckung von Kosten von
großen Instandsetzungsmaßnahmen beschränkt, sondern sie erstreckt sich auf sämtliche
Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung einschließlich der kleinen Reparaturen sowie
anfallende Wartungskosten. Verwalter haben daher stets ihr Augenmerk auf die kon-
krete Höhe der Instandhaltungsrücklage zu richten und sollten stets auf angemessene
Zuführung hinwirken.
OrdnungsgemäSSe Verwaltung
Angemessenheit der
Instandhaltungsrücklage
Die Ansammlung einer angemessenen
Instandhaltungsrückstellung stellt ge-
mäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme
ordnungsgemäßer Verwaltung dar, zu
der die Eigentümer verpflichtet sind.
Eine jährliche Instandhaltungsrückla-
ge von 2,50 Euro/qm genügt nicht.
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 09.02.2015,
20 C 687/114
Fakten:
Gegen einen Eigentümer wurden rückständigeHausgelder geltend gemacht. Die
Klage war jedochmissbräuchlich, da die Gemeinschaft eine Leistung forderte, die sie dem
Eigentümer bald zurückgewähren musste. Der Eigentümer hatte nämlich noch ein ent-
sprechendes Guthaben aus der beschlossenen Jahresabrechnung. Der spätere Beschluss
über die Jahresabrechnung lässt den früheren Beschluss über die Genehmigung des
Einzelwirtschaftsplans unberührt. Dabei entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung,
wenn die Abrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen
Ausgaben ausweist. Denn das ist die eigentliche Abrechnungsspitze. Ein Beschluss über
eine Jahresabrechnung, die die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den
Ausgaben ausweist, wäre meist sogar mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Fazit:
Die Entscheidung zeigt die Bedeutung der Abrechnungsspitze. Es liegt zwar
nahe, die tatsächlich in der Abrechnungsperiode seitens eines Eigentümers geleisteten
Zahlungen darzustellen. Das aber ist falsch. Es ist stets das Soll nach Wirtschaftsplan
darzustellen und mit den tatsächlichen Kosten bzw. Ausgaben zu saldieren.
Hausgeldrückstände
Verhältnis Wirtschaftsplan
zur Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung hat die Ab-
rechnungsspitze auszuweisen. Wird
hingegen die Differenz zwischen
tatsächlichen Zahlungen und Ausga-
ben dargestellt, ist der Beschluss über
die Genehmigung der Jahresabrech-
nung zumindest teilnichtig, wenn die
tatsächlichen Zahlungen nicht den
Soll-Zahlungen entsprechen.
LG Dortmund, Urteil v. 24.06.2014, 1 S 18/13
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Die Eigentümer hatten mehrheitlich den Gesamtwirtschaftsplan sowie die
jeweiligen Einzelwirtschaftspläne beschlossen. Vorgesehen ist etwa eine Ausgabenpo-
sition „Anwaltskosten/Rechtsstreit“ mit 7.000 Euro, die nach Miteigentumsanteilen in
den Einzelwirtschaftsplänen aller Eigentümer angesetzt ist. Ein Eigentümer hatte An-
fechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss erhoben. Die Klage hatte allerdings
keinen Erfolg. Die Eigentümer waren befugt, die umstrittene Kostenposition für etwa
zu erwartende Rechtsstreitigkeiten auch in den Einzelwirtschaftsplänen anzusetzen. Der
Ansatz entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Fazit:
Im Wirtschaftsplan dürfen aber nur Kosten berücksichtigt werden, die voraus-
sichtlich entstehen werden. Kommt es in Gemeinschaften kaum zu Anfechtungsklagen,
dürfte der prophylaktische Ansatz solcher Kosten nicht ordnungsmäßig sein. Sind bereits
Anfechtungsverfahren anhängig, können sie nicht mittelsWirtschaftsplan vorfinanziert
werden. Hier besteht aber die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Finanzierung
solcher Verfahrenmit Gemeinschaftsmitteln. Es bedarf aber einesMehrheitsbeschlusses.
Wirtschaftsplan
Kosten eines „voraussicht-
lichen“ Anfechtungsverfahrens
Die Eigentümergemeinschaft kann
dann die Aufbringung von Vorschüs-
sen beschließen, um den Verwalter in
die Lage zu versetzen, einen Rechts-
anwalt mit der Rechtsverteidigung der
übrigen Eigentümer gegen Beschluss-
anfechtungsklagen zu beauftragen,
wenn solche Klagen allgemein zu
erwarten sind.
BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14
