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-8.2015
hält es für erforderlich, dass in derselben
Eigentümerversammlung, in der die Be-
stellung des Verwalters erfolgt, auch Lauf-
zeit und Vergütung in wesentlichen Um-
rissen geregelt werden. Hiervon kann nur
unter besonderen Umständen übergangs-
weise abgewichen werden.
Bei einer erstmaligen Bestellung des Ver-
walters sind mehrere Angebote einzuho-
len. Die Entscheidung über die Bestellung
muss auf einer ausreichenden Tatsachen-
grundlage getroffen werden. Bei einer
Wiederbestellung des amtierenden Ver-
walters ist es ausreichend, wenn sich aus
den Gesamtumständen ergibt, dass der
Verwalter zu den bisherigen Konditionen
weiter tätig sein wird. An diesen Grund-
Fakten:
Die Amtszeit des Verwalters sollte
zum Ende des Jahres 2012 enden. Mitte
Dezember wurde er in einer Eigentümer-
versammlung bis zum 31. Dezember 2017
wiederbestellt. Mit folgendem Wortlaut:
„Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis
…mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt
und in einer außerordentlichen Eigen-
tümerversammlung beschlossen.“ Der
Beschluss über die Wiederbestellung des
Verwalters wurde angefochten. Die Klage
hatte auch Erfolg.
Die Bestellung des Verwalters widerspricht
allerdings erst dann den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die
Eigentümer den ihnen zustehenden Beur-
teilungsspielraumüberschreiten. Der BGH
Urteil des Monats:
Bei Verwalterbestellung müssen wesentliche Vertragsdaten geregelt werden
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben
Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags
(Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen
übergangsweise abgewichen werden.
BGH, Urteil v. 27.02.2015, V ZR 114/14
Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Nach der Regelung in § 3 Abs. 2 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt
werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit erfordert des-
halb eine bauliche Gestaltung, nach der das jederzeitige Betreten durchDritte verhindert
werden kann. Diese Abtrennung kann bei Balkonen und Terrassen dadurch erfolgen,
dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentumbetreten werden können, zu
dem sie gehören. Dies ist bei ebenerdigen Terrassen meist nicht der Fall. Ist die Terrasse
jedenfalls zur Gartenseite ohne körperliche Begrenzung gelegen, kann lediglich ein
Sondernutzungsrecht, nicht aber Sondereigentuman ihr begründet werden. Zwar gelten
Garagenstellplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafteMar-
kierungen ersichtlich sind. Dieser Grundsatz ist jedoch auf Terrassen nicht übertragbar.
Fazit:
Zwar stellt § 3 Abs. 2 WEG hinsichtlich des Abgeschlossenheitserfordernisses
lediglich eine „Soll-Vorschrift“ dar. Das bedeutet aber nur, dass bei einem Verstoß ge-
gen das Abgeschlossenheitserfordernis das eingetragene Eigentum weder nichtig noch
anfechtbar ist. Das Grundbuchamt hat aber bei der Eintragung die Sollvorschrift in
gleicher Weise wie zwingende Vorschriften zu beachten.
Sondereigentumsfähigkeit
Keine Eintragung einer
Terrasse im Grundbuch
Sondereigentum an einer eben-
erdigen Terrasse, die keine vertikale
Abgrenzung gegen Gemeinschafts-
eigentum oder fremdes Sonderei-
gentum hat, darf nicht im Grundbuch
eingetragen werden.
KG, Beschluss v. 06.01.2015, 1 W 369/14
sätzen gemessen, war der Wiederbestel-
lungsbeschluss vorliegend für ungültig
zu erklären. Bei der Entscheidung über
die Bestellung stand nicht fest, in welcher
Höhe eine Vergütung geschuldet war. Der
vorliegende Vertragsentwurf war erklär-
termaßen nicht endgültig ausgehandelt
und sollte deshalb durch die Eigentümer-
versammlung gesondert auf einer weiteren
Eigentümerversammlung gebilligt werden.
Fazit:
Die Entscheidung verdeutlicht, dass
es nicht möglich ist, zunächst einmal den
Beschluss über die Wiederbestellung des
Verwalters fassen zu lassen und die Frage
seiner Vergütung gesonderter späterer Be-
schlussfassung zu überlassen.
Präsentiert von:
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Düsseldorf
Wohnungs-
eigentumsrecht
