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Immobilienmanagement
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Verkehrssicherung
zugeordnet. Doch eng verbunden mit der
Instandhaltung und Instandsetzung un-
terfällt die Verkehrssicherung dem Be-
reich der Verwaltung des gemeinschaft-
lichen Eigentums. Verkehrssicherungs-
pflichtig ist daher die teilrechtsfähige
Gemeinschaft.
Doch Vorsicht! Durch die Bestellung
des Verwalters werden diese Pflichten auf
den Verwalter als beauftragten Dritten
delegiert. Die beauftragende Eigentümer-
gemeinschaft ist dadurch aber nicht frei,
sondern muss ihrerseits den Verwalter
überwachen und insbesondere Risiko-
meldepflichten nachkommen.
Die Verkehrssicherungspflicht besteht
gegenüber Drittpersonen in Form von
Mietern, Besuchern und sämtlichen frem-
den Personen, die sich berechtigterweise
im Bereich des Grundstücks aufhalten.
Ausnahmen und Gebäudeunterhalt
Keine Verkehrssicherungspflicht besteht
gegenüber solchen Personen, die sich un-
befugt in den Gefahrenbereich begeben.
Dies gilt insbesondere dann, wenn sich
eine untypische Gefahr verwirklicht hat,
die bei einem Befugten nicht eingetreten
wäre. Diese Einschränkungen bestehen
jedoch nicht gegenüber Kindern. Sie be-
stehen auch dann nicht, wenn erfahrungs-
gemäßmit einemFehlverhaltenDritter zu
rechnen ist, wobei hier geringere Anforde-
rungen gelten können.
Doch nicht nur die allgemeinen Ver-
kehrssicherungspflichten treffen den
Verwalter. Er unterliegt zugleich auch
den weiteren Pflichten eines Gebäude-
unterhaltungspflichtigen. Das heißt, der
Verwalter haftet neben der Gemeinschaft
auch unmittelbar für Schäden, die etwa
durch den Einsturz oder das Ablösen von
jedweden Teilen der Wohnanlage entste-
hen. Gerade in dieser Hinsicht sollte der
Verwalter regelmäßige Objektbegehungen
vornehmen, um sein Haftungsrisiko zu
minimieren.
D
ie Verkehrssicherungspflicht basiert
auf einem einfachen Grundgedan-
ken: Jeder, der Gefahrenquellen
schafft, muss auch die notwendigen Vor-
kehrungen zum Schutz Dritter treffen. Ist
die Gefahrenquelle eine Sache, so muss
jeder, der in der Lage ist, über diese Sache
zu verfügen, die von ihr drohende Gefahr
abwenden. Dies gilt, so weit das ihmmög-
lich und zumutbar ist. Geht die Gefähr-
dung von einemVerhalten aus, trifft diese
Sicherungspflicht denjenigen, der dieses
Verhalten steuern kann.
Wie erfüllt der Verpflichtete nun sei-
ne Verkehrssicherungspflicht? Indem er
diejenigen Vorkehrungen trifft, die nach
den konkreten Umständen zur Besei-
tigung der Gefahr erforderlich und zu-
mutbar sind. Das sind Maßnahmen, die
ein umsichtiger und verständiger, in ver-
nünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch
für notwendig und ausreichend hält, um
die Gefahr von Dritten abzuwenden. Im
Einzelnen müssen diese den Sicherheits-
erwartungen des jeweiligen Verkehrs
entsprechen und wirtschaftlich zumutbar
sein. Damit sollen Gefahren von Dritten
tunlichst abgewendet werden, die bei be-
stimmungsgemäßen oder bei nicht ganz
fernliegender bestimmungswidriger Be-
nutzung drohen. Dritte sollen somit vor
Gefahren geschützt werden, die sie selbst
bei Anwendung der von ihnen in der kon-
kreten Situation zu erwartenden Sorgfalt
nicht oder nicht rechtzeitig erkennen und
vermeiden können.
Verkehrssicherungspflicht im Woh-
nungseigentum
InWohnungseigentums-
anlagen stellt sich die Frage, wer für die
Einhaltung und Überwachung der Ver-
kehrssicherungspflicht verantwortlich ist.
Die Sicherheitsverantwortung liegt
zunächst bei der teilrechtsfähigen Ei-
gentümergemeinschaft. Zwar bleiben
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
nach wie vor denWohnungseigentümern
Tutorium Verkehrssicherungspflicht
Das Thema wird von Ver-
waltern und Vermietern oft
unterschätzt. Erst wenn eine
Person infolge der Verletzung
dieser Pflicht zu Schaden
kommt, merken die Beteili-
gten ihre Tragweite. Was im
Wohnungseigentum und bei
Vermietung zu beachten ist.
Wurde die Verkehrs-
sicherungspflicht auf
einen Dritten übertra-
gen, kann sich der Ver-
mieter gegenüber dem
Geschädigten durch
Nachweis entlasten.
