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Immobilienmanagement
i
Trinkwasserverordnung
demmuss der Verwalter ankündigen, dass
weitere Probenahmetermine erforderlich
sind und zu diesem Zweck der Zugang zu
den Wohnungen zu gewährleisten ist. Die
weitergehende Untersuchung muss inner-
halb einesMonats nach der orientierenden
Untersuchung erfolgen und dient dazu,
das Ausmaß der Kontamination genauer
zu bestimmen sowie gezielte Sanierungs-
maßnahmen zu ermöglichen.
ImFalle einer extremhohenKontami-
nation sind sofortige Schutzmaßnahmen
zwingend vorgeschrieben. Dazu gehört
unter anderem ein sofortiges Duschver-
bot in allen Gebäudeteilen, die durch
ein gemeinsames Warmwasserleitungs-
system und/oder einen gemeinsamen
Trinkwassererwärmer/-speicher mit
Warmwasser versorgt werden.
Die Risikofaktoren
Die Unternehmen
etwa der Brunata-Metrona-Gruppe führen
seit 2012 Trinkwasserbeprobungen durch.
Im Zeitraum von 2012 bis 2015 wurden
mehrere hunderttausend Proben entnom-
men. Dabei zeigten sich erwartungsgemäß
Risikofaktoren, die signifikanten Einfluss
auf den Befall durch Legionellen haben:
›
Risikofaktor Größe:
Je größer das un-
tersuchte Gebäude, desto höher dieWahr-
scheinlichkeit für einen auffälligen Befund
mit mehr als 100 KBE. Bei lediglich sieben
Prozent der kleineren Gebäude mit bis zu
fünf Wohnungen fand sich eine positive
Probe. Bei größeren Gebäuden mit mehr
als 40Wohnungenwiesen dagegen 39 Pro-
zent mindestens eine positive Probe auf.
›
Risikofaktor Leerstand:
Gab es in einer
untersuchten Liegenschaft leerstehende
Wohnungen, so waren 14 Prozent der
Proben in dieser Liegenschaft positiv. Bei
Gebäuden ohne Leerstand lag die Posi-
tivquote der Proben lediglich bei neun
Prozent.
›
Risikofaktor Temperatur:
Die Wasser-
temperatur ist ebenfalls ein Faktor, der die
Verbreitung von Legionellen entscheidend
U
m die Legionellenkonzentration
so gering wie möglich zu halten,
schreibt der Gesetzgeber regelmäßige
Analysen des Trinkwassers in vermieteten
Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei
Wohnungen und in Gewerbeimmobilien
vor. Seit 2012muss das Trinkwasser in die-
sen Immobilienmindestens alle drei Jahre
im Rahmen einer orientierenden Unter-
suchung analysiert werden. Die Pflichten
eines Betreibers sind in §16 Absatz 7 der
Trinkwasserverordnung dargelegt. Wer-
den diese Pflichten vernachlässigt, kann es
sogar strafrechtliche Folgen haben, sollte
ein Nutzer ernsthaft erkranken. Von den
vomDDIV befragtenHaus- und Immobi-
lienverwaltungen hat bisher jedoch nicht
einmal die Hälfte die vorgeschriebene
Erstbeprobung durchgeführt.
Die orientierende Untersuchung (sie-
he auch Grafik auf Seite 52) wird auch die
systemische genannt. Sie ist eine Probe,
bei der nach Hinweisen für eine Konta-
mination mit Legionellen gesucht wird.
Die Ergebnisse von orientierenden Un-
tersuchungen werden – je nach Kontami-
nationsgrad – in vier Kategorien eingeteilt:
›
keine oder geringe Kontamination
(KBE = Kolonienbildende Einheiten)/
100 ml ≤ 100)
›
mittlere Kontamination
(KBE/100 ml > 100)
›
hohe Kontamination
(KBE/100 ml > 1.000)
›
extrem hohe Kontamination
(KBE/100 ml > 10.000)
Bei einer geringen Kontamination ist
die nächste Untersuchung ebenfalls eine
orientierende Untersuchung. Diese muss
innerhalb der nächsten drei Jahre statt-
finden.
Liegt der Legionellenbefall bei mehr
als 100 KBE/100 ml, ist zum einen das Ge-
sundheitsamt zu informieren, zumanderen
müssen auch die Mieter oder Miteigentü-
mer über das Ergebnis der orientierenden
Untersuchung informiert werden. Außer-
Legionellen – die vernachlässigte Aufgabe
Selbst der Dachverband
Deutscher Immobilienver-
walter (DDIV) schlägt nun
Alarm: In seinem aktuellen
Branchenbarometer identifi-
ziert er weiterhin gravierende
Versäumnisse bei der Umset-
zung der Trinkwasserverord-
nung. Dabei ist deren Ein-
haltung gar nicht so schwer.
Was zu tun wäre.
>
100
Liegt der Legionellenbefall bei
mehr als 100 KBE/100 ml, ist das
Gesundheitsamt zu informieren.
Zudem müssen auch die Mieter
oder Miteigentümer über das
Ergebnis der orientierenden Un-
tersuchung informiert werden.
