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Vermarktung & Bewertung
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Wertermittlung
D
ie kreditwirtschaftliche Wertermitt-
lung soll harmonisiert werden. Das
ist eine Folge des Schocks der welt-
weiten Finanz- und Immobilienkrise, die
zu einer Verschärfung der gesetzlichen
Regularien für Banken und einer Er-
weiterung des Aufgabenspektrums der
Bankenaufsicht geführt hat. Der entspre-
chende technische Regulierungsstandard
sollte schon 2014 vorliegen, ist aber bisher
immer noch nicht veröffentlicht. ImWorst
Case könnte dieser den Exodus der in
Deutschland bewährten Beleihungswert-
ermittlung bedeuten.
Die Finanzkrise führte dazu, dass im-
mer wieder systemrelevante Banken von
Regierungen gestützt werden mussten,
um Gefahren für die allgemeine Finanz-
stabilität abzuwenden. Zur Entkoppelung
von Bank- und Staatsrisiken einigten sich
die EU-Mitgliedsstaaten auf die Schaffung
einer Bankenunion und die Verlagerung
der Bankenaufsicht auf die europäische
Ebene.
Auch beim Risikomanagement, bei
der Bewertung von Immobilien als Kre-
ditsicherheiten und beim kreditwirt-
schaftlichen Verbraucherschutz zielt die
Intention der Mitgliedsstaaten auf eine
weitgehende Harmonisierung. Neben
Verordnungen und Richtlinien, die für
alle Mitgliedsstaaten unmittelbar ver-
bindlich sind, stehen dabei Regelungen,
die lediglich eine Mindestharmonisie-
rung vorschreiben und die weitere Aus-
gestaltung den einzelnenMitgliedsstaaten
überlassen.
Eingriffe bei der Immobilienbewer-
tung?
Bisher von der Öffentlichkeit we-
nig beachtet, könnte die Umsetzung von
Basel III in der Europäischen Union zu
massiven Eingriffen in die Vorschriften
zur kreditwirtschaftlichen Immobili-
enbewertung führen. Geregelt ist diese
Umsetzung vor allem in der Verordnung
Capital Requirement Regulation (CRR).
Die kreditwirtschaftliche
Wertermittlung soll harmo-
nisiert werden. Das kann
weitreichende Auswir-
kungen auf einen ganzen
Berufsstand haben.
Die Folgen für den Markt
sind massiv, je nachdem,
ob der noch nicht ver-
öffentlichte technische
Regulierungsstandard zur
Beleihungswertermitt-
lung als Mindest- oder
als Maximalharmonisie-
rung ausgestaltet wird.
Stirbt die Beleihungswertermittlung?
Die CRR stellt für alle Länder der EU un-
mittelbar anzuwendendes Recht dar. Für
die kreditwirtschaftliche Wertermittlung
von Bedeutung ist hierbei vor allem der
noch nicht veröffentlichte technische Re-
gulierungsstandard zur Beleihungswerter-
mittlung (§ 124 Abs. 4 CRR). Je nachdem
ob er als Mindest- oder als Maximalhar-
monisierung ausgestaltet wird, könnte der
Standard im Extremfall bis zum Exodus
der deutschen Beleihungswertverordnung
führen. Harmonisiert wird auch der kre-
ditwirtschaftliche Verbraucherschutz. Die
Wohnimmobilienkreditrichtlinie stellt
nicht nur an Kreditinstitute, sondern auch
an Immobilienbewerter und Makler neue
Anforderungen.
DieWertermittlung ist bei Banken Teil
der Due Diligence. Die ermittelten Werte
fließen zudem in die Immobilien-Ratings
ein. Da in Deutschland Immobilienfinan-
zierungen meist sehr langfristig angelegt
sind und Kreditinstitute bei Kreditausfäl-
len nicht gedeckte Verluste in ihrer Bilanz
abschreiben müssen, orientiert sich die
kreditwirtschaftliche Wertermittlung an
den Prinzipien der Vorsicht und Nach-
haltigkeit. Spekulative Elemente dürfen
nicht berücksichtigt werden.
Zudem darf der Beleihungswert den
Marktwert nicht übersteigen. Während
der Beleihungswert als der Wert definiert
ist, der während der gesamten Dauer der
Beleihung bei einer Veräußerung der
Immobilie wahrscheinlich erzielt wer-
den kann, stellt der Marktwert auf einen
bestimmten Wertermittlungsstichtag ab
und repräsentiert den Durchschnitt der
zu diesem Stichtag zu erwartenden Kauf-
preise imgewöhnlichenGeschäftsverkehr.
Je länger der Beleihungszeitraum ange-
setzt wird, umso schwieriger ist die Be-
stimmung des Beleihungswerts. Hierbei
kommt ein grundsätzliches Problem der
Immobilienbewertung zum Tragen: Im
Gegensatz zu Aktien stehen die Werte für
Immobilien nicht täglich zur Verfügung.
