56
Immobilienmanagement
i
recht
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Schönheitsreparaturen verpflichtet, auch
dann wirksam ist, wenn dem Mieter bei
Vertragsbeginn eine renovierungsbedürf-
tigeWohnung übergebenwurde. Nach der
bisherigen Rechtsprechung des BGH war
eine Renovierungsklausel auch dannwirk-
sam, wenn die Wohnung bei Vertragsbe-
ginn nicht frisch renoviert war. Nach der
neuen Rechtsprechung ist eine Renovie-
rungsklausel unwirksam, wenn die Woh-
nung bei Vertragsbeginn nicht frisch re-
noviert ist. Eine Ausnahme gilt, wenn der
Vermieter demMieter für die Übernahme
einer renovierungsbedürftigen Wohnung
einen „angemessenenAusgleich“ gewährt.
ImEntscheidungsfall hat der BGHden Er-
lass einer halbenMonatsmiete für die vom
Fakten:
Die Parteien schlossen ei-
nen Formular-Mietvertrag über eine
Wohnung, nach dem der Mieter die
Schönheitsreparaturen zu tragen hatte.
Hinsichtlich des Mietbeginns war verein-
bart:
„Der Mietvertrag wird per 01.10.2002
geschlossen. Mietzahlung ab 15. Oktober
2002, da Mieter noch Streicharbeiten in
drei Zimmern vornimmt.“
Das Mietverhältnis endete nach neun-
jähriger Mietzeit. Der Mieter gab die
Wohnung unrenoviert zurück. Die Re-
novierungskosten machte der Vermieter
mit der Klage geltend. Der BGH hatte zu
entscheiden, ob eine Formularklausel, die
den Mieter zur Durchführung laufender
Urteil des Monats:
Schönheitsreparaturen – Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter
unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle nicht stand, sofern der Vermieter
dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. „Unrenoviert“ ist eine Wohnung auch dann, wenn sie nicht ganz
unerhebliche Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.
BGH Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Der Vermieter nimmt den Mieter auf Ersatz der Kosten für Lackierarbeiten in
Anspruch. Er stützt sich hierbei auf eine imGrunde wirksame Teilregelung in den AGBs
des Mietvertrags. Bleibt sie wirksam, wenn eine mit ihr in Zusammenhang stehende
Klausel unwirksam ist? Eine Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsrepara-
turen auf den Mieter ist rechtswidrig, wenn sie „starre“ Renovierungsfristen vorsieht,
nach deren Ablauf der Mieter unabhängig vomZustand der Wohnung zur Renovierung
verpflichtet ist. Eine Klausel des vorliegenden Mietvertrags ist darum unwirksam.
Eine andere Regelung des Mietvertrags, betreffend Fensterrahmen und Türen, sieht vor,
dass eine Renovierung trotz Ablauf der Fristen nicht erforderlich sei, wenn es „keine
Lackabplatzungen etc.“ gäbe. Diese Klausel ist bei isolierter Betrachtung rechtmäßig.
Allerdings wird durch eine Regelung über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen
auf denMieter „eine einheitliche…Rechtspflicht“ begründet. Die Unwirksamkeit einer
Teilregelung führt deshalb zur Unwirksamkeit der Gesamtregelung.
Fazit:
Der Vermieter muss die gesamte Wirksamkeit der vorformulierten Klausel im
Blick haben.
Schönheitsreparaturen
Rechtsfolgen bei Verwendung
teils unwirksamer Klauseln
Die Pflicht zur Vornahme von Schön-
heitsreparaturen ist eine einheitliche,
nicht in Einzelmaßnahmen aufspalt-
bare Rechtspflicht. Die Unwirksamkeit
einer Formularbestimmung führt zur
Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
BGH Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13
Mieter zu leistenden Streicharbeiten für
unzureichend erachtet.
Fazit:
Wie sind die Begriffe „unrenoviert“
und „renovierungsbedürftig“ zu verste-
hen? Der BGH führt aus, dass die Grenze
fließend sei. Ist streitig, ob die Wohnung
bei Vertragsbeginn frisch renoviert oder
renovierungsbedürftig war, so trifft die
Darlegungs- und Beweislast für den reno-
vierungsbedürftigen Zustand den Mieter.
Wird ein Teil der Räume noch renoviert,
so ist die Renovierungsklausel insgesamt
unwirksam. Die geänderte Rechtspre-
chung gilt auch für solche Mietverträge,
die vor Erlass des hier besprochenen Ur-
teils abgeschlossen wurden.
