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4.2019
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
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FAKTEN:
Eine Fünf-Zimmer-Wohnung in einemHaus mit vierWohnungen ist vermietet.
Zwei weitere Wohnungen werden vom Eigentümer genutzt. Die Großfamilie nutzt die
beidenWohnungen zu Familientreffen zweimal pro Jahr für jeweils ein bis zweiWochen.
Der Vermieter hat die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die bisher
genutzten beiden Wohnungen reichten für den gelegentlichen Aufenthalt der Großfa-
milie nicht aus. Der BGH bestätigte letztlich die Kündigung. Sie kann im Grunde auch
bei einer Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung zulässig sein. Nach § 573 Abs. 2 Nr.
2 BGB liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung
für sich oder seine Familienangehörigen benötigt“. Der BGH sagt, für das „Benötigen“
würden ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausge-
setzt. Dies gelte auch, wenn der Vermieter die Räume nur als Zweitwohnung nutzen will.
FAZIT:
Auch ein Wohnbedarf, der nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst,
erfüllt die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung.
KÜNDIGUNG
Eigenbedarf für
Zweitwohnung
Der Vermieter kann ein Wohnraum-
mietverhältnis kündigen, wenn
er die Räume aus vernünftigen
und nachvollziehbaren Gründen
als Zweitwohnung nutzen will.
BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 186/17
FAKTEN:
Zwischen den Parteien besteht einMietverhältnis über eine öffentlich geförderte
Wohnung. Die Wohnung besteht aus Räumen im 3. OG und einer im 5. OG gelegenen
Mansarde. Der Vermieter bezieht bei der Wohnflächenberechnung, aus der sich die
Betriebskostenabrechnung ergibt, die Mansarde voll mit ein, obwohl das nur hälftig
möglich wäre (Deckenhöhe von unter 1,90 Meter). Nach BGH führt ein behördliches
Gebrauchshindernis nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn es sich auf die
Gebrauchstauglichkeit auswirkt. Dabei muss die Behörde tatsächlich tätig werden. Dem
Mieter ist es dabei zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit
überprüfen zu lassen. Das gilt auch für die Betriebskostenabrechnung. Vorliegend kann
der Mieter die Mansarde nutzen; deren anrechenbare Fläche ist demnach bei der Be-
triebskostenumlage zu berücksichtigen.
FAZIT:
Für die Betriebskostenumlage kommt es allein auf die tatsächlichen Flächen
verhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen
im Mietvertrag an. Dies gilt auch für preisgebundene Wohnungen.
WOHNFLÄCHE
Berechnung bei der Umlage
der Betriebskosten
Bei der Ermittlung der Wohnfläche für
Mietminderung bzw. Betriebskosten-
abrechnung sind öffentlich-rechtliche
Nutzungsbeschränkungen vermieteter
Wohnräume nicht zu berücksichtigen,
sofern die Nutzbarkeit der Räume
mangels Einschreitens der zuständi-
gen Behörden nicht eingeschränkt ist.
BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 173/17
FAKTEN:
In einem Wohnungsmietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter neben der
Grundmiete, den Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten auch eine „Ver-
waltungskostenpauschale“ von monatlich 34,38 Euro zu tragen hat. Der Mieter zahlt,
will aber das Geld später vomVermieter zurück. Zu Recht. Die Vertragsparteien können
vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Verwaltungskosten zählen
nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Eine gesonderte Umlage dieser Kosten
auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig. Eine Vereinbarung,
wonach der Mieter für die Verwaltung einen gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat
(Verwaltungskostenpauschale), ist dagegen wirksam. Die Vereinbarung einer Verwal-
tungskostenpauschale ist aber nur wirksam, wenn aus der Preisvereinbarung eindeutig
hervorgeht, dass es sich bei der Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt.
FAZIT:
Wird eine Verwaltungskostenpauschale ohne einen klarstellenden Zusatz verein-
bart, kann die Auslegung ergeben, dass die Umlage der Verwaltungskosten als unzuläs-
sige Erweiterung der Betriebskostenumlage zu bewerten ist.
WOHNRAUMMIETVERTRAG
Anforderungen an die
Verwaltungskostenpauschale
Eine in einem formularmäßigen
Mietvertrag gesondert ausgewiesene
Verwaltungskostenpauschale stellt
eine unwirksame Vereinbarung dar,
sofern aus dem Mietvertrag nicht
eindeutig hervorgeht, dass es sich bei
dieser Pauschale um einen Teil der
Grundmiete (Nettomiete) handelt.
BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17
