56
VERMARKTUNG & MANAGEMENT
I
RECHT
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage. Eine vom
Mieter geschaffene Einrichtung oder
Wohnwertverbesserung kann bei der
Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht
berücksichtigt werden. Die Vorteile der
Einrichtung stehen demMieter zu. Etwas
anderes gilt, wenn der Vermieter dem
Mieter die Kosten für die Einrichtung
erstattet oder wenn eine Verrechnung
mit der Miete vorgesehen ist. Dies war
vorliegend nicht der Fall. Nach den Fest-
stellungen des Berufungsgerichts haben
sich die Parteien daraufhin geeinigt, dass
die Wohnung auch für die Zukunft als
Wohnung mit Einbauküche zu gelten
habe. Der BGH teilt diese Ansicht nicht.
Zwar können sich die Parteien gem. §
FAKTEN:
Eine vermietete Wohnung war
zu Beginn des Mietverhältnisses mit einer
gebrauchten Einbauküche ausgestattet.
Der Mieter hat diese Küche mit Zustim-
mung des Vermieters auf eigene Kosten
durch eine neue Einbauküche ersetzt.
Der Vermieter nimmt den Mieter nun-
mehr auf Zustimmung zur Mieterhöhung
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
in Anspruch. Er meint, dass die Ein-
bauküche bei der Ermittlung der orts-
üblichen Miete zu berücksichtigen sei.
Das Berufungsgericht ist dieser Ansicht
gefolgt.
Entscheidung: Der BGH hat das Urteil
aufgehoben. Die ortsübliche Vergleichs-
miete richtet sich gem. § 558 Abs. 2 Satz
1 BGB nach den Mieten für Wohnungen
Urteil des Monats:
Mieterhöhung nach Modernisierung durch Mieter
Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen
der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18
FAKTEN:
Der Vermieter legt die Heizkosten zu 50 Prozent nach demVerbrauch und zu 50
Prozent nach demVerhältnis derWohnflächen um entgegen den gesetzlichen Vorgaben
in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV (70 Prozent nach dem Verbrauch, wenn das Gebäude
das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, die Wär-
meversorgung mittels Öl- oder Gasheizung erfolgt und die freiliegenden Leitungen der
Wärmeverteilung in demGebäude überwiegend gedämmt sind). Diese Voraussetzungen
sind hier gegeben. Das Berufungsgericht wies die Klage jedoch ab, denn der Mieter sei
durch das Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV geschützt. Der BGH hebt das Urteil auf.
Die Vorschriften der HeizkostenV gehen einem vertraglich vereinbarten Verteilungs-
schlüssel vor. Steht der Umlagemaßstab zu diesen Vorschriften im Widerspruch, kann
der Mieter den Verteilungsschlüssel ändern lassen.
FAZIT:
Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, eine Änderung des Verteilungsschlüssels
erst mit Beginn des nächsten vertraglich geregeltenAbrechnungszeitraums zu verlangen.
DerMieter kann nicht auf das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV verwiesen werden.
HEIZKOSTENABRECHNUNG
Verwendung eines unzuläs-
sigen Verteilermaßstabs
Unter den Voraussetzungen des § 7
Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der
Mieter einer Wohnung verlangen,
dass die anteilig auf ihn entfallen
den Kosten des Betriebs der zentralen
Heizungsanlage zu 70 Prozent nach
dem erfassten Wärmeverbrauch der
Nutzer verteilt werden.
BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17
557 Abs.1 BGB im Einzelfall auf einen
Mietzins einigen, der den Mieten für
Wohnungenmit Einbauküche entspricht.
Eine solche Vereinbarung ist für künftige
Mieterhöhungen nach § 558 BGB aber
ohne Bedeutung.
FAZIT:
Da hier nicht von Bedeutung,
hat der BGH nicht entschieden, welche
Rechtsfolge gilt, wenn der Mieter die Ein-
richtung eigenmächtig austauscht. Stimmt
der Vermieter dem Austausch nachträg-
lich zu (Genehmigung), so ist dies wie
eine vorherige Zustimmung zu bewerten
(§ 184 BGB), mit der weiteren Folge, dass
die Einrichtung imMieterhöhungsverfah-
ren nicht mehr zugunsten des Vermieters
zu berücksichtigen ist.
