23
6.2019
Wie gelingt es, die gesamte Wertschöpfungskette entlang einer Immobilie zu digitalisieren?
Das könne nur mit geschlossenen Workflows funktionieren, sagt George Salden, CEO der
Capital Bay GmbH. Ein Best-Practice-Beispiel aus der Branche.
Mieter ein besseres Produkt. Der Clou:
Bei unserem Unternehmen erhalten sie
ein Rabattsystem.
Jedes Mal, wenn die Mieter etwas
über das Capital-Bay-Portal konsumie
ren, erhalten sie einen so genannten
Hume-Coin, unsere digitale Währung
für den Mieter. Ein fittes Rentnerpaar
übernimmt die Gartenpflege und räumt
den Schnee? Die Miete reduziert sich um
einen bestimmten Prozentsatz. Ein Single
haushalt schließt eine Versicherung über
das Huming-Programm ab? Ein Teil der
Monatsmiete wird ihm gutgeschrieben.
Die Familie kauft ein Auto über uns? Zwei
Monatsmieten Gutschrift. Buchung einer
Weltreise? Drei Monatsmieten Gutschrift.
Alle Einkäufe derMieter erfolgen über un
ser Portal. Die dadurch erzieltenMengen
rabatte reichen wir an die Mieter weiter.
So werden wir zu Google oder Amazon
jenseits der Türschwelle.
ImGrunde genommenwill derMieter
wenig Miete für viel Produkt, der Eigen
tümer viel Miete für wenig Produkt. Wir
schaffen die Verbindung zwischen Mieter
und Eigentümer und bieten durch zahl
reiche Dienstleistungen mehr Produkt.
Dadurch erhöht sich die Rendite. So ver
einen wir alle Interessen und schaffen sy
stemisch Wert für beide Parteien.
Der gesamte Akquisitions- und
Transaktionsprozess wie auch die Kapi
talisierung einer Immobilie sollen digital
erfolgen. Käufer und Verkäufer treffen
auf unserer Plattform zusammen. Da
durch können wir profilgenaue Produkte
entwickeln und – Vorbild Börse – den
Austausch von Finanz- und Immobilien
produkten managen.
Der wichtigste Protagonist im Spiel ist
jedoch der Nutzer. Damit sind wir beim
Huming angekommen. Der Begriff leitet
sich ab von Home und Human. Huming
führt zum Kernparadigma von Capital
Bay: Weg vom Stein, hin zum Menschen.
Wodurch lässt sich in der Regel der
Wert einer Immobilie heben? Durch Leer
standsreduktion, Bestandsmiet
erhöhung,
fluktuationsbedingte Mieterhöhung, Flä
chenerweiterungen und Konversionen.
Capital Bay geht mit Mass-Customization
noch einen Schritt weiter.
Wir schaffen ein gleiches Chassis und
entwickeln darauf aufbauend eine indivi
duelle Innenausstattung – entsprechend
der jeweiligen Betreiberstrategie und
Zielgruppe. So gelingt es, mehr Miete
pro Quadratmeter zu erzielen, weil un
terschiedliche Leistungen – Möbel, Con
cierge-, Sicherheits-, Internet- oder Tele
fonservice – gleichmit angeboten werden.
Von Versicherung bis
Konsum: Der Clou ist das
Rabattsystem für Mieter
Meine Zukunftsvision: Menschen su
chen eine Wohnung und konfigurieren
diese gemäß ihren Vorstellungen. Sie ge
ben das Postleitzahlengebiet ein, die Qua
dratmeterzahl, die Ausstattung und na
türlich den Mietbetrag, den sie zu zahlen
bereit sind. Die den Wünschen entspre
chendenWohnungen sind in etwa doppelt
so teuer wie die üblichen Vergleichswoh
nungen. Dafür erhalten die zukünftigen
Bewertungsverfahren verlassen, weil sie
eine Immobilie nur punktuell betrachten.
Entscheidend aber ist nicht der Wert an
einem Stichtag, sondern der Blick auf den
gesamten Investitionszyklus.
Aus „Lage, Lage, Lage“
wird „Timing, Timing,
Timing“.
Nicht „Lage, Lage, Lage“ ist also das
A und O, sondern „Timing, Timing, Ti
ming“. Anders gesagt: Wann wird wer zu
welchem Preis und zu welchen Bedin
gungen mieten oder kaufen wollen? Wie
werden sichWert und Cashflow einer Im
mobilie verändern? Wann steige ich ein?
Wann investiere ich in das Objekt? Wann
steige ich aus?
Der Paradigmenwechsel „Weg von
statischen, hin zu zyklischen Bewertungs
momenten“ manifestiert sich bereits im
Trading. Sämtliche Immobilienangebote
durchlaufen bei Capital Bay eine IT-ge
stützte Echtzeit-Vergleichsanalyse. Dafür
verwendenwir die von uns mitentwickelte
Transaktionssoftware 21st. Die Anwen
dung findet Objekte, automatisiert deren
Bewertung und orchestriert die Due Dili
gence digital. So lassen sich täglich mehr
als 1.000 Transaktionen analysieren.
Grundlage der Bewertung bilden bun
desweit verfügbare Daten. Unser Unter
nehmen hat Deutschland in 55 Millionen
Quadranten unterteilt und jede Straße
geocodiert. Mehrere Millionen Daten
sätze liegen hinter diesen Quadranten:
demografische, ökonomische und sozio
ökonomische, Preise und Objektdaten.
Auf Knopfdruck gibt es Vergleichsdaten,
und wir können sehen, an welcher Stelle
imZyklus sich die uns angebotene Immo
bilie befindet. Mit Hilfe dieser Big-Data-
Analyse können wir künftige Entwick
lungszyklen und Miettrends errechnen
und Risiken besser einschätzen.
«
George Salden, CEO Capital Bay, Berlin
George Salden
gründete Capital Bay im Jahr
2016 als Full-Service-Invest-
menthaus für Immobilien.
Das Unternehmen verwaltet
nach eigenen Angaben mehr
als 3,5 Milliarden Euro Assets
under Management.
AUTOR
