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0.2018
KLEINE WOHNANLAGE: TEILUNGSER-
KLÄRUNG ERLAUBT WOHNNUTZUNG
Psychotherapeutische
Praxis unzulässig
Sieht die Teilungserklärung nur eine
Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine
psychotherapeutische Praxis in einem
kleinen Objekt unzulässig. Bei einer
Wohnnutzung halten sich nur die dort
Wohnenden dort auf und bekommen
eventuell gelegentlich Besuch. Bei
einer Nutzung als Praxis kommt es
zumindest an mehreren Tagen in der
Woche zu mehrfachen Besuchen. Dies
führt zu einer intensiveren Nutzung
des Gemeinschaftseigentums, als
dies bei einer Wohnnutzung der Fall
ist. Hierin liegt ein wesentlicher und
erheblicher Unterschied.
LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 36/17
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FAKTEN:
In der Teilungserklärung ist geregelt, die Veräußerung des Eigentums bedürfe
der Zustimmung des Verwalters, mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung.
Der teilende Eigentümer veräußerte dieWohnungen an eine Erwerberin, die als Eigentü-
merin sämtlicherWohnungen imGrundbuch eingetragenwurde. Unmittelbar nach ihrer
Eintragung als Eigentümerin hielt sie in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin sämtlicher
Wohnungen eine Eigentümerversammlung ab, in der sie ein Verwaltungsunternehmen
zumVerwalter bestellte. Nach und nach veräußerte sie dannWohnungen an diverse Er-
werber. Der von der Erwerberin bestellte Verwalter hatte der Veräußerung zugestimmt.
Die Erwerber konnten aber nicht als Eigentümer imGrundbuch eingetragen werden. Es
fehlte nämlich an einer wirksamen Veräußerungszustimmung des Verwalters.
Es war keinAusnahmefall gegeben, bei demdie Zustimmungserfordernis entfallenwäre.
Insbesondere handelte es sich nicht um die erste Veräußerung nach der Teilung in Ei-
gentum. Für einen unbefangenen Betrachter sind hier nur die Veräußerungen durch den
teilenden Eigentümer an die Erwerberin zu verstehen. Eine erneute Veräußerung durch
eine Person, in derenHand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Eigentumsrechte
vereinigt haben, wird vom Wortlaut der Ausnahmebestimmung nicht erfasst.
FAZIT:
Die Bestellung des Verwalters in der Eigentümerversammlung der Erwerberin
und Alleineigentümerin entfaltete keineWirkung, da zu diesemZeitpunkt keine Eigen-
tümergemeinschaft und mangels Eintragung einer Vormerkung auch keine werdende
Eigentümergemeinschaft existierte. Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig.
TEILUNGSERKLÄRUNG
Veräußerungszu-
stimmung: Was heißt
„Zweitveräußerung“?
Soll die Verwalterzustimmung durch
die Zustimmungserklärung der
übrigen Eigentümer ersetzt werden,
haben auch die so genannten wer-
denden Eigentümer mitzustimmen.
Die Bestellung des Verwalters in der
Teilungserklärung wirkt gegen Son-
dernachfolger nur, wenn sie als Inhalt
des Sondereigentums im Grundbuch
eingetragen ist oder ihr sämtliche
Sondernachfolger beigetreten sind.
KG, Beschluss v. 03.05.2018, 1 W 370/17
LÄRM & CO.
Kleine Kita auch in der
Wohnung erlaubt
Bei typisierender Betrachtung führt
eine Kindertagespflege mit lediglich
zwei bis drei Tagespflegekindern in ei-
ner Wohnung nicht zu größeren Beein-
trächtigungen der Miteigentümer. Die
Kindertagespflege in diesem Umfang
unterscheidet sich de facto kaum von
der Nutzung zu Wohnzwecken durch
eine Familie mit kleinen Kindern. Ins-
besondere gehört zum Wohnen auch,
neben den eigenen Kindern fremde
Kinder zu betreuen, etwa im Wege der
Nachbarschaftshilfe. Das Bringen und
Holen führt zu maximal sechs Benut-
zungen des Treppenhauses am Tag.
AG Bonn, Urteil v. 25.01.2018, 27 C 111/17
EINTRAGUNG VON ZWANGSHYPOTHEK
Nur für den im Titel
bezeichneten Gläubiger
Als Berechtigter einer Zwangshypo-
thek kann nur die Person eingetragen
werden, die durch Vollstreckungstitel
bzw. -klausel als Inhaber der titu-
lierten Forderung ausgewiesen ist.
Ein auf die „übrigen Eigentümer der
WEG“ lautender Titel erlaubt nicht die
Eintragung der „WEG“ als Berechtigte
einer Zwangshypothek. Handelt es
sich bei dem die Vollstreckung betrei-
benden Gläubiger und dem Titelgläu-
biger um unterschiedliche Rechtssub-
jekte, darf das Vollstreckungsgericht
die Vollstreckungsmaßnahme nicht
anordnen; es muss vielmehr den An-
trag zurückweisen.
OLG München, Beschluss v. 28.6.2018, 34 Wx 138/18
